Об использовании метода чистых активов

8 Февраля 2018

Уважаемая Елена,

На Ваш вопрос ответил Козырь Юрий Васильевич, первый вице-президент и председатель ЭС РОО:

- При ответе на данный вопрос следует учесть, что согласно п. 11 ФС) №8 "Оценка бизнеса", "применение затратного подхода носит ограниченный характер, и данный подход, как правило, применяется, когда прибыль и (или) денежный поток не могут быть достоверно определены, но при этом доступна достоверная информация об активах и обязательствах организации, ведущей бизнес.".
Кроме того, согласно п. 11.3 ФСО №8, " При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки объекта оценки затратного подхода оценщику следует <...>: а) изучить и представить в отчете состав активов и обязательств организации, ведущей бизнес; б) выявить специализированные и неспециализированные активы организации, ведущей бизнес. <...> Оценщику необходимо проанализировать специализированные активы на предмет наличия у них признаков экономического устаревания...".
Более расширенное руководство по применимости затратного подхода при оценке долевых интересов в бизнесе содержится в международных стандартах оценки (ред. 2017 г.). В МСО 200 "Бизнесы и права участия в бизнесе" в п. 70.1 на этот счет указано следующее:
"70.1. Затратный подход обычно нельзя применять при оценке бизнесов или долей участия в них, так как такие активы редко когда соответствуют критериям пунктов 70.2 и 70.3 МСО 105 "Подходы и методы оценки". Тем не менее, затратный подход иногда применяется при оценке бизнесов в случае, если:
(а) оцениваемый бизнес находится на ранней стадии или является стартапом, и доход и/или денежный поток от него не поддается объективной оценке, в то время как сравнения с другими бизнесами в рамках сравнительного подхода не являются практичными или надежными;
(б) оцениваемый бизнес - это инвестиционная или холдинговая компания, и в этом случае применение компонентного метода будет соответствовать указаниям в МСО 105 "Подходы и методы оценки", пункты 70.8, 70.9;
(с) бизнес не является действующим предприятием и/или стоимость его активов при ликвидации может превышать его стоимость как действующего предприятия.".

Таким образом, с учетом вышеуказанного, если все действительно так (как указано в письме), в данной ситуации можно использовать доходный подход или метод МЧА. 
Если использовать МЧА, нужно, помимо того, что оценку недвижимости провести должным образом (с применением доходного и/или сравнительного подходов), учесть слова "активы которого состоят почти исключительно из" (с ударением на "почти"), т.е. учесть стоимость остальных активов и не забыть про обязательства, в т.ч. про их корректировки, например, в части обязательств по содержанию недвижимости (если только они не были предварительно учтены в рамках доходного подхода).