Интервью председателя правления Приморского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ПРО РОО) Елена ОЛЕННИКОВА в газете "Золотой Рог"04 Декабря 2012 В декабре 2010 года была утверждена кадастровая стоимость земель населенных пунктов Приморского края. Сейчас на выходе Постановление губернатора об утверждении результатов кадастровой оценки объектов недвижимости. Согласно новой редакции закона «Об оценочной деятельности», перед утверждением отчет об определении кадастровой стоимости должен пройти экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков. О первых результатах кадастровой оценки недвижимости, а также о том, как новая редакция закона работает на практике, в интервью «ЗР» рассказала председатель правления Приморского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ПРО РОО) Елена ОЛЕННИКО ВА.
- Елена Николаевна, кто в Приморском крае занимался кадастровой оценкой объектов недвижимости? - Кадастровая оценка объектов недвижимости проводилась в Приморье Омским филиалом некоммерческого партнерства «Кадастр оценка». СРО НП «Кадастр-оценка» была создана в 2010 году на базе Бюро технической инвентаризации. В Приморском крае в этой само регулируемой организации оценщиков состоит всего 6 человек. Российское общество оценщиков работает на рынке уже более 20 лет, в Приморском региональном отделении на учете состоит более 150 человек. Но к этой работе ПРО РОО не привлекалось. Мы прогнозируем, что наши оценщики будут задействованы при оспаривании результатов оценки. - Такая перспектива ожидаема? - Первые результаты массовой оценки объектов недвижимости в Приморском крае были озвучены на недавнем совещании, которое прошло в Управлении Росреестра по Приморскому краю. Средняя стоимость квадратного метра квартир в многоэтажных домах во Владивостоке составила 70 тыс. рублей, в Артеме и Уссурийске – порядка 40 тыс. рублей за квадратный метр. По объектам индивидуальной жилой застройки средняя кадастровая стоимость квадрата составляет во Владивостоке 60 тыс. рублей, в Уссурийске, Находке, Артеме – 35 тыс. рублей. На мой взгляд, для основной массы частных жилых домов это завышенная цена. Здесь стоимость самих объектов, видимо, недостаточно хорошо очищена от стоимости земельных участков. Ведь на продажу выставляются дома с землей, и необходимо корректно выделить долю земли в стоимости единого объекта. - Как такое могло произойти? - Кадастровая оценка проводится сегодня методами массовой оценки, в то время как качественная методология массовой оценки до сих пор отсутствует. Нет и достаточного количества достоверных данных, вследствие чего происходит упрощение модели ценообразования и на цену влияют слишком глобальные факторы. - Например? - Например, при массовой оценке земельных участков во внимание брался такой фактор, как удаленность участка от порта. Город Артем удален от порта на 40 км, удельный показатель кадастровой стоимости земли по каждой из категорий земель в результате проведения кадастровой оценки получился примерно на одном уровне для всего города. При этом особенности отдельных объектов не учитываются. - И какая ситуация сегодня складывается по земельным участкам? Много оказалось недовольных результатами кадастровой оценки? - Недовольных достаточно, но суды часто отказывали в исках, когда истец просил установить кадастровую стоимость, равную рыночной. 28 июня 2011 года Президиум Высшего Арбитражного суда вынес постановление, в котором определил, что установление судом рыночной стоимости участка является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой. После этого решения у собственников, пользователей и арендаторов земельных участков появилась возможность в судебном порядке установить кадастровую стоимость равную рыночной. И сейчас многие предприниматели в Приморском крае стараются этой возможностью воспользоваться, привлекая оценщиков для определения рыночной стоимости земельных участков. И выигрывают процессы. Не так быстро, как хотелось бы, но движение идет. Суды подкрепляют свои решения экспертизами или заключениями экспертно-консультационного комитета, который уже на протяжении многих лет действует при Приморском региональном отделении Российского общества оценщиков. Надеемся, что скоро ПРО РОО получит полномочия для проведения полноценных экспертиз отчетов об оценке. Это значительно ускорит процесс – ведь отчеты не нужно будет отправлять для экспертизы в Москву и ждать ответа. - С 1 января 2013 года полномочия по принятию решений о проведении государственной кадастровой оценки переходят к субъекту. Это изменит процедуру кадастровой оценки? - Теперь решение о проведении кадастровой оценки будет принимать субъект федерации. То есть органы исполнительной власти должны будут сформировать перечень объектов, заключить договор с оценщиком, утвердить результаты оценки. Оценщики, привлеченные к работе, должны провести оценку и представить отчет на экспертизу. Стоит сказать, что сроки проведения экспертизы очень жесткие - 30 дней с даты составления отчета, включая и повторную экспертизу (после устранения недочетов). После этого в течение 10 рабочих дней с момента принятия отчета заказчик работ утверждает эти результаты, и в течение 5 дней отчет направляется в федеральный орган исполнительной власти. В течение 10 дней необходимо документ опубликовать. После того, как документ выставлен на суд общественности, начинает работать комиссия. В Приморье Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создана 26 октября 2012 года. В состав этой комиссии, кстати, вошел представитель Национального совета по оценочной деятельности. Срок для оспаривания результатов оценки в комиссии – 6 месяцев. На мой взгляд, времени на рассмотрение всех споров у комиссии очень мало. - В каких случаях комиссия может принять решение о пересмотре результатов кадастровой оценки? - Это может быть в случае, если указаны недостоверные сведения об объекте, допущена техническая ошибка либо есть отчет об оценке рыночной стоимости. Причем, если рыночная стоимость отличается от кадастровой не более чем на 30%, комиссия принимает решение о принятии кадастровой стоимости равной рыночной. Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде. - В мире процедура оценки и оспаривания ее результатов проходит в таком же режиме – ведь наверняка наши законотворцы опирались, в том числе, и на мировой опыт? - Основная цель проведения кадастровой оценки – это увеличение налогооблагаемой базы. Но мы всегда все делаем в спешке, поэтому не сильно заботимся о тех, кто эту налогооблагаемую базу создает – о собственниках, пользователях и арендаторах. В прошлом году мы участвовали в мастер-классе, который проводило Российское общество оценщиков совместно с американскими специалистами. И нам рассказывали, как этот процесс происходит в Америке. Там типичный цикл начинается с того, что налоговый оценщик устанавливает стоимость и квалификацию имущества. Затем каждому собственнику производится рассылка - уведомление о результатах оценки - и дается полгода на то, чтобы он мог оспорить результаты в комиссии. Только по истечении 6 месяцев стоимость утверждается. У нас – все наоборот – стоимость сначала утверждается, а потом собственники начинают бегать по судам, оспаривая утвержденную кадастровую стоимость. - Елена Николаевна, 2 года назад в интервью «ЗР» вы говорили о том, что в нашем обществе работа оценщика долгое время оставалась недооцененной. Сегодня ситуация изменилась? - Сегодня в этом вопросе наметилась положительная тенденция: оценщики востребованы и государством, и частными лицами. Поэтому сейчас мы наблюдаем всплеск интереса к профессии. С другой стороны, повысилась и ответственность оценщика за проведенную работу – ответственность за результаты кадастровой оценки, например, полностью лежит на тех оценщиках, которые ее проводили. Все больше внимания заказчики стали обращать на репутацию того или иного специалиста. Так что работать стало намного интереснее, но и сложнее, конечно. 27 ноября в России отмечается День оценщика. От имени правления ПРО РОО хочу поздравить всех оценщиков Приморья с профессиональным праздником и пожелать успехов и удачи в делах! Приморское региональное отделение
|
|
