Так начинается национализация

20 Ноября 2015

Государство решило само определять кадастровые цены на недвижимость

В правительстве РФ дорабатывается законопроект о передаче функций по проведению кадастровой оценки от независимых оценочных компаний бюджетным учреждениям. Чиновники уверяют, что в таком виде система будет работать лучше, а ошибок будет меньше. Независимые эксперты не согласны и считают, что при таком подходе кадастровая стоимость недвижимости будет выше, а оспорить оценку будет сложнее. Бизнес и вовсе уверен, что абсолютный госконтроль над кадастровой оценкой  – это первая ласточка национализации коммерческой недвижимости.

Системный кризис оценки

Законопроект «О государственной кадастровой оценке», разработанный Минэкономразвития, прошёл общественное обсуждение в октябре текущего года и тогда же был в целом одобрен вице-премьером Игорем Шуваловым. Уже в начале 2016 года его после доработки обещают внести на рассмотрение Госдумы.

Согласно проекту закона, оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости передадут от независимых оценщиков специальным бюджетным учреждениям. Процедура определения кадастровой цены будет проводиться по специальной разрабатываемой сейчас Минэкономом РФ методике. Создавать бюджетные учреждения государственной кадастровой оценки (ГКО) и передавать им полномочия на проведение кадастровой оценки региональные власти будут самостоятельно.

До сих пор никакого специального закона о кадастровой оценке в России не было. С 2000 года она проводится в рамках закона «Об оценочной деятельности» и согласно этому документу пересматривается каждые пять лет. С  2012 года проводить кадастровую оценку недвижимости поручили независимым оценщикам, которые выбираются посредством электронных торгов и подотчётны только своим саморегулируемым организациям (СРО). При этом нынешний механизм предполагает приближение кадастровой цены недвижимости (то есть для госнужд) к той, что определена рынком.

В правительстве РФ и, в частности, в Минэке, где родился новый законопроект о кадастровой оценке, считают, что участие в системе независимых оценочных компаний завело систему в кризис. О котором, мол, свидетельствует массовое оспаривание установленной ими кадастровой стоимости объектов недвижимости в территориальных комиссиях при Росреестре и в судах. Согласно оценкам Росреестра, в год оспаривается более 10 тысяч кадастровых оценок.

По словам специалистов комитета по управлению имуществом Саратовской области , «системный кризис» имеет место быть, и причина его в качестве независимых оценщиков.

«Основным критерием на электронных торгах является цена. Победителем признается участник, предложивший самую низкую цену. При этом в ряде случаев на торгах организации умышленно занижают цены на стоимость работ. В итоге подобные победители некачественно проводят работы. Зачастую недвижимость оценивается ими дистанционно, на основе данных, размещенных в сети Интернет. Такими недобросовестными исполнителями работ не учитывается и специфика региона,  – говорят представители КУИ Саратовской области .  – Информация о ходе проводимых оценщиками работ, по сути, является закрытой и непрозрачной. Кроме того, действующим законом об оценке не предусмотрена возможность ни изменения указанных в отчёте об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости результатов, ни их дальнейшего пересмотра органом исполнительной власти, уполномоченным на утверждение результатов государственной кадастровой оценки. Основанием для утверждения результатов оценки является положительное заключение СРО. В результате кадастровая стоимость недвижимости, которая должна быть максимально приближена к рыночной, не соответствует реалиям».

Лучше, честнее, прозрачнее

Новый законопроект, по мнению Минэкономразвития РФ, решит проблему «непредсказуемости кадастровой стоимости». Так как «институт государственных кадастровых оценщиков позволит специализированным бюджетным учреждениям получать доступ к информации органов власти об объектах, вести непрерывную работу по накоплению данных о них, анализировать налоговые результаты применения кадастровой стоимости и обосновывать целесообразность актуализации оценки».

Сами данные по объектам недвижимости, как сказано в законопроекте, будут постоянно уточняться, обновляться и совершенствоваться. Всё для того, чтобы проводимая на их основе оценка была максимально точной. Считать кадастровую стоимость объекта недвижимости будут по единой методике, которую сейчас разрабатывает Минэкономразвития. Нарушение методики будет являться основанием для пересчёта результатов. По словам специалистов областного КУИ, такие меры позволят нивелировать риски конфликта интересов.

В областном комитете по имуществу области, специалистов которого мы попросили оценить и прокомментировать новый законопроект, обратили внимание на ещё одно важное положение документа.

«Это же явный конфликт интересов. Получается, что государство будет брать налоги с того, чему само будет определять цену. Это недопустимо. Понятно ведь, как в  таком случае будет проводиться оценка и  каковы будут её результаты».

«Проект закона предполагает ввести принцип открытости процедур государственной кадастровой оценки. То есть органы, проводящие оценку, обязаны будут размещать соответствующую информацию на всех этапах государственной кадастровой оценки на официальных сайтах и в периодической печати,  – отмечают в комитете.  – Примечательно, что замечания к промежуточным отчётным документам могут быть поданы любыми заинтересованными лицами. Это означает, что возникновение спорных ситуаций можно будет исключить уже на этом этапе».

Также важно, по словам специалистов КУИ Саратовской области, что законопроект предусматривает возможность оспорить результаты кадастровой оценки не только физическими и юридическими лицами, но и органами государственной власти и органами местного самоуправления.

«В настоящее время комментировать данный законопроект, как нам кажется, преждевременно. Но в целом эту концепцию мы поддерживаем»,  – сообщили «Газете недели» в КУИ.

Конфликт интересов

У неправительственных экспертов взгляд на законопроект о государственной кадастровой оценке диаметрально противоположный. Большинство из них считает, что создаётся он с одной простой и понятной целью  – наполнение бюджета. Кадастровая цена на недвижимость нужна государству для того, чтобы исходя из неё считать налоги на имущество бизнеса, а в перспективе и населения. Следовательно, цена будет такой, мол, какая нужна государству.

На такие выводы аналитиков наталкивает, в частности, тот факт, что от кадастровой оценки законопроектом полностью отстраняются независимые оценщики. Чем фактически упраздняется сам принцип независимости оценочной деятельности. Эксперты опасаются, что госмонополия на кадастровую оценку по факту обернётся национализацией цен на недвижимость.

«Это же явный конфликт интересов. Получается, что государство будет брать налоги с того, чему само будет определять цену. Это недопустимо. Понятно ведь, как в таком случае будет проводиться оценка и каковы будут её результаты,  – делится мнением о законопроекте руководитель НП СРО «Профессионалы недвижимости Поволжья» Алексей Шипачев .  – Я опасаюсь большой коррупционной составляющей и, безусловно, роста цен на недвижимость. Кроме того, мне кажется, что с результатами оценки от бюджетных организаций будет сложно спорить. Конечно, и в нынешнем виде система тоже работает не лучшим образом. По результатам оспаривания кадастровой стоимости оказывается, что она была завышена в 2–3, а то и в 10 раз. Не исключено, что причина в том, что проводили эту оценку в своё время ангажированные к заказчику (то есть к правительству) организации. Сложно представить, что если государство будет проводить оценку само, через свои бюджетные учреждения, оценке добавиться объективности. Если уж якобы независимые организации действовали в интересах государства, то бюджетные учреждения будут действовать в его интересах тем более».

С этим согласен и бизнесмен (и  депутат Саратовской областной думы) Альберт Старенко , одно из коммерческих занятий которого связано со сдачей в наём собственных нежилых помещений. По его словам, оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости, проводимая бюджетными учреждениями, однозначно будет максимально высокой, «потому что государство будет в этом напрямую заинтересовано».

«Всё, что связано с государственным регулированием, всегда имеет свои перегибы,  – отмечает бизнесмен.  – Я считаю, что в этой сфере оценочной должна быть конкуренция, должны быть рыночные правила, игроками должны быть не только государственные, но и частные структуры. Для того чтобы сама система была прозрачной, чтобы это было понятно для всех. Контроль пусть остаётся за государством. Но исполнение  – нет. Этим должны заниматься незаинтересованные лица. Иначе это приведёт к тому, что государство станет единственным собственником всех зданий. Потому что бизнесу нечем будет платить налоги, и он будет от своего имущества отказываться, например, в пользу государства».

Понятно, для чего всё это делается

Нецелесообразной идею федерального правительства назвала и Людмила Пчелинцева, председатель правления саратовского регионального отделения СРО «Российское общество оценщиков» (РОО). Очевидными последствиями этого решения она считает «активное использование административного ресурса в работе государственных кадастровых оценщиков (асессоров)».

«Вся их деятельность будет направлена на наполнение бюджета. То есть это будет являться основой для управляемых и прогнозируемых результатов государственной кадастровой оценки (ГКО)»,  – уверена Пчелинцева.

По её словам, не может не беспокоить и то, что законопроект о государственной кадастровой оценке предусматривает не только передачу полномочий по ГКО бюджетным организациям, учредителем которых будет являться правительство: полный контроль над исполнителем будет принадлежать опять же правительству.

«Другими словами, спорить будет не с кем. Полагаю, что процедура оспаривания результатов кадастровой оценки не просто усложнится. Её, скорее всего, вообще не будет,  – отмечает наша собеседница.  – Понятно же, для чего всё это делается. Бюджет пуст, и понятно, что чиновникам поручено его наполнять и использовать для этого все возможные ресурсы. В результате вот этого всего просто будет уничтожен реальный экономический индикатор рыночной стоимости. Сколько надо бюджету, столько и будет составлять кадастровая стоимость. На мой взгляд, будет просто неконтролируемый рост стоимости налогооблагаемой базы».

О том, что единственной целью этого законопроекта является извлечение доходов для наполнения бюджета, по мнению Пчелинцевой, говорит и то, что в законопроекте нет ни одного требования к профессиональным качествам государственного оценщика.

«Нет в документе никаких указаний на наличие у сотрудника бюджетного учреждения ГКО специального образования в области оценки,  – говорит наша собеседница.  – Мы ведь постоянно учимся, повышаем квалификацию. А в законопроекте сказано, что специалист-оценщик  – это налоговый асессор. То есть получается, что любой чиновник может быть налоговым асессором. И что же он оценит и как?»

У независимых оценщиков законопроект вызывает раздражение и по субъективным причинам. Документ, конечно, не запрещает деятельность независимых оценочных компаний, но сильно ограничивает их в движениях. Сферой деятельности независимых оценщиков останется только оценка объектов недвижимости при совершении сделок по купле-продаже. Людмила Пчелинцева считает, что работы могут лишиться большинство оценщиков.

«Для крупных серьёзных оценочных компаний оспаривание кадастровой стоимости всё-таки не главная и не основная работа. Но таких компаний единицы. А остальные просто уйдут с рынка, вот и всё»,  – отмечает Пчелинцева.

Источник

Региональное отделение:  Саратовское региональное сообщество