Справедливая кадастровая оценка – миф или реальность?

16 Мая 2017

С 1 января 2017 года в силу вступил Федеральный закон 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Как данный закон скажется на участниках рынка? Что произойдет со средними ценами на рынке кадастровой оценки? Чем будет отличаться государственная оценка от частной? На эти и другие вопросы ответил генеральный директор ООО "Технология Управления" Алексей Ульянин.
    - Какие основные изменения ожидают рынок оценки недвижимости? Кто теперь будет проводить кадастровую оценку земельных участков?
    - Оценка кадастровой стоимости – достаточно больная тема, как для физических лиц, так и для компаний. Налог с рыночной стоимости платят все.
Согласно закону, оценку недвижимости будут проводить специалисты бюджетных учреждений, так называемые асессоры государственного кадастра. С 1 января 2017 года согласно закону №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" от 3 июля 2016 года кадастровую стоимость всех объектов недвижимого имущества должны проводить государственные оценщики на базе специально созданных государственных бюджетных учреждений. При этом на запуск этих центров отведено до трех лет. Точной информации пока нет, но многие говорят, что государственные бюджетные учреждения (ГБУ) будут созданы на базе уже функционирующих БТИ, которые располагают необходимыми кадрами, помещениями, техникой. При этом бюджетные учреждения не в праве привлекать иных лиц, помимо работников соответствующего бюджетного учреждения, для проведения работ и (или) оказания услуг непосредственно по определению кадастровой стоимости. Критерием для выбора гос- оценщика будет являться цена оказываемых услуг, что может непосредственным образом сказаться на качестве оказываемых услуг.
    - Кто возьмет на себя миссию по обучению кадров?
    - Согласно закону №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" от 3 июля 2016 года обучением кадастровых оценщиков должен заниматься институт государственных кадастровых оценщиков. В том же законе указано, что работник бюджетного учреждения, непосредственно осуществляющий определение кадастровой стоимости, должен отвечать определенным требованиям.
Во-первых, он должен иметь основное место работы в этом учреждении, являться гражданином РФВо-вторых - иметь высшее образование и (или) переподготовку в областях, перечень которых устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Разумеется, он не должен иметь непогашенной и неснятой судимости и, наконец, обладать опытом работы в бюджетном учреждении, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости, не менее трех лет. Стоит отметить, что во время переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом №237-ФЗ или в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ "Об оценочной деятельности" от 29 июля 1998 года.
    - В чем преимущества закона для потребителей рынка?
    - Интересная тенденция заключается в том, что частные предприятия, занимающиеся оценкой недвижимости, зачастую выдают искаженный результат, что плохо как в случае завышения рыночной стоимости, так и в случае занижения. В случае завышения стоимости с компаний, владеющих недвижимостью, будут взиматься чрезмерно завышенные налоги. В условиях кризиса это может привести к банкротству. Особенно это касается застройщиков, фирм, владеющих большим количеством объектов недвижимости.
Если же кадастровая стоимость занижена, это приведет к недопоступлениям денежных средств в бюджет, что означает сокращение плановых расходов государства на, например, сферы здравоохранения, образования.
    - Из-за чего происходит искажение оценки?
    - Причины этого достаточно прозрачны. При определении кадастровой стоимости частные оценщики сталкивались с проблемой сбора информации о рыночных ценах сделок, тогда как для государственных кадастровых оценщиков такой проблемы не возникнет, а следовательно, полученный результат оценки будет более точным. Кадастровая оценка проводится методом массовой оценки, то есть специалисты не выходят на каждый участок земли лично, а получают и уточняют данные из Государственного Кадастра недвижимости.
Также согласно закону об оценке кадастровой стоимости стоимость объектов будет определяться по единой методике, что повысит качество и обеспечит единообразие определения кадастровой стоимости и соответственно снизит количество недовольных результатом оценки. Кроме того, закон также уточняет, что убытки от нарушений, допущенных бюджетными учреждениями при определении кадастровой стоимости, будут полностью возмещаться за их счет.
Из недостатков, прежде всего – это отсутствие органа, осуществляющего проверку отчетов оценщиков. При проведении оценки согласно ФЗ-135 "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 года, функцию контроля осуществляла саморегулируемая организация оценщика, подписывающего отчет.
Согласно ФЗ-237 "О государственной кадастровой оценке" от 3 июля 2016 года такого механизма не предусмотрено.
    - Возможно ли в случае кризисного падения рыночных цен на недвижимость применение понижающих коэффициентов?
    - По закону переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости проводится не чаще 1 раза в 3 года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года), и не реже одного раза в пять лет, в случае резкого скачка цен допускается вне- очередная переоценка. Для целей выявления на правах рекламы необходимости проведения внеочередной государственной кадастровой оценки орган регистрации в субъекте РФ ежеквартально рассчитывает индекс рынка недвижимости, при этом решение о переоценке принимается, если индекс рынка недвижимости в соответствующем субъекте РФ снизился на 30 и более процентов. При этом никаких понижающих коэффициентов к текущей кадастровой стоимости не предусмотрено.


Источник: Самарское обозрение

Региональное отделение:  Самарское региональное отделение

Вернуться к списку новостей

Для подписки на обновления сайта введите адрес электронной почты: