Оценка по новым правилам

17 Июля 2017

Петербург готовится к реформе в сфере кадастровой оценки объектов, от которой зависит размер налога на имущество организаций. Чиновники Смольного и бизнесмены обсудили предстоящие изменения на круглом столе "Делового Петербурга".

Сергей Викторович, почему изменились правила оценки недвижимости?

— В результате корректировок федерального законодательства изменилась база налогообложения. Если раньше такой базой была инвентаризационная стоимость недвижимости, то с 2020 года это будет кадастровая стоимость. Изменился и исполнитель оценки. Раньше его выбирали на конкурсе из частных оценочных организаций. А теперь исполнитель будет один — региональное ГБУ.

Чем плоха была инвентаризационная стоимость?

— Она была продуктом затратной экономики советского периода. По сути, это стоимость строительства за вычетом износа и без учета локации. Причем износ рассчитывается, исходя из экономической жизни объекта недвижимости. А теперь представьте Петербург, где много старых домов. Если взять методику для расчета инвентаризационной стоимости, то стоимость старых зданий приближается к нулю. И наоборот: дома, которые недавно построены на окраинах, имеют очень высокую стоимость. Это несправедливо с точки зрения рыночного ценообразования. Поэтому государство перешло к кадастровой оценке имущества, которая лучше отражает рыночную ситуацию.

Кстати, во многих экономически развитых странах (а Россия перешла на рыночные рельсы) это так. И с социальной точки зрения это более правильно. Человек, который живет в более дорогом доме и в более хорошем месте в городе, должен платить более высокий налог.

А в чем преимущества ГБУ?

— Во–первых, это местный оценщик. В чем была проблема кадастровой оценки до последнего времени? В том, что ее могли выполнять компании, находящиеся вообще в другом регионе. Например, компания из Москвы могла оценивать кадастровую стоимость имущества во Владивостоке. А ведь для качественной оценки очень важно знание местного рынка. Теперь это проблема решена.

Во–вторых, ГБУ финансируется из бюджета. Раньше оценщики должны были по конкурсу выигрывать право на оценку. А участие в конкурсе — это борьба за стоимость контракта и (часто) демпинг. Кроме того, пока шли конкурсные процедуры, времени на оценку уже не оставалось. Теперь ситуация изменится. Времени на оценку у ГБУ будет гораздо больше, а значит, и качество оценки может быть выше.

Как будет проводиться оценка?

— Кадастровая оценка как айсберг: сама оценка — его верхушка, а огромная подводная часть — это сбор и обработка информации, как технической (сведения об объектах оценки), так и рыночной. Оценщики знают, что это титанический труд. В государственном кадастре, к сожалению, очень мало сведений для построения моделей оценки. Есть всего три–четыре фактора (и то порой ошибочных). А надо восемь–десять таких факторов. Недостающие мы планируем получить, используя информацию о городской среде из разных источников. Закон дает нам такие полномочия.

Мы подготовили 22 соглашения об обмене информацией с разными структурами в нашем городе — и государственными, и частными.

Будем их использовать для извлечения ценообразующих факторов и создания адекватных рынку моделей кадастровой оценки.

На сбор и обработку информации и построение моделей оценки планируем потратить полгода. Думаю, что этого времени будет достаточно для построения качественных моделей кадастровой оценки.

Как формируется штат ГБУ?

— Новый закон (237 ФЗ — Закон о государственной кадастровой оценке) разделил оценщиков на обычных (рыночных) и кадастровых (государственных). Теперь это как два разных вида спорта.

Рыночные оценщики продолжат заниматься оценкой на рынке для совершения сделок, а кадастровые — оценкой только для целей налогообложения. По закону заниматься оценкой для рыночных целей кадастровые оценщики не смогут.

Помимо оценочного подразделения, в котором, кстати, у нас работают бывшие рыночные оценщики, мы в нашем учреждении создали подразделение по работе с заявителями. По штату в нем 16 человек. Основная задача данного подразделения — выполнение бесплатных консультаций по всем вопросам кадастровой оценки.

Вопросы, касающиеся кадастровой оценки, мы планируем также освещать на сайте учреждения, где помимо справочной информации будет создана электронная приемная.

Иными словами, помимо выполнения самой кадастровой оценки для целей налогообложения мы планируем организовать в каком–то смысле просветительскую работу по вопросам кадастровой оценки.

Где можно узнать, какие данные лягут в основу оценки имущества?

— Узнать, какие сведения об объектах недвижимости придут к нам на кадастровую оценку, можно на сайте Росреестра. Именно там размещена информация, которая ляжет в основу при выполнении кадастровой оценки. Если что–то там не так, скорее исправляйте. Время есть до конца текущего года. Но, убедительная просьба, делайте это через Росреестр. К сожалению, ГБУ внести поправки в государственный кадастр по собственной воле не может. Таков закон.

Ксения Александровна, как ведется подготовка к реформе в кадастровой сфере?

— На самом деле у субъектов был выбор: или провести реформу, создав госучреждение по кадастровой оценке, и дальше работать по новым правилам, или работать по–старому. Петербург выбрал первый путь. Почему? В 2018 году у нас истекает срок действия кадастровой оценки земельных участков, и ждать 2020 года для следующей оценки мы уже не могли. В городе создано государственное бюджетное учреждение (ГБУ), набран штат специалистов. В 2018 году они проведут кадастровую оценку всех объектов недвижимости: и земли, и объектов капстроительства, и помещений в них — на основании данных Росреестра. КИО это работу будет курировать.

Оценка начнется в 2018 году. А ГБУ создано в феврале этого года. Чем оно сейчас занимается?

— Готовится к новой оценке — собирает и проверяет информацию об объектах недвижимости. Надеемся в этой работе активно задействовать такой механизм, как подача деклараций об объектах. Каждый собственник недвижимости может подать такую декларацию в ГБУ, и там обязательно сверят сведения из нее с данными Росреестра. Если найдут расхождения, собственник сможет исправить ошибки в данных ЕГРН до проведения оценки.

А вероятность ошибок есть. Напомню, что сведения об объектах капстроительства были внесены в Росреестр в 2013 году по данным технической инвентаризации. Там были неточности. Кроме того, с тех пор со многими объектами проводились какие–то действия: они делились, объединялись, перестраивались и др. Эти сведения вообще нигде не учтены. Их надо актуализировать.

Призываете работать на упреждение?

— Это возможно, и этим надо пользоваться. Кстати, когда оценка будет проведена и все данные будут опубликованы, собственникам дадут длительный период для ознакомления с информацией и ее корректировки. Логика законодателя в том, чтобы простимулировать людей актуализировать сведения о недвижимости в ЕГРН — о характеристиках, о правах и др. Экономические последствия для тех, кто не исправит ошибки, могут быть ощутимыми.

Какова статистика оспаривания нынешней кадастровой оценки в Петербурге?

— Город проводит кадастровую оценку с 2012 года. До 2015 года, когда такие дела передали на рассмотрение в городской суд, у нас из 117 тыс. земельных участков, которые прошли оценку, до суда дошло только 144 участка. Это очень низкий процент, что говорит о высоком качестве работы. А с 2015 года по сей день было только 100 дел, половина по земле, половина — по объектам капитального строительства. Статистика комиссии по оспариванию кадастровой оценки при Росреестре, где конфликты разбирают до суда, тоже приличная. За 2016 год было 52 дела. Из них по 46 объектам было принято решение по изменению кадастровой оценки до суда. Так что мы можем быть уверены в объективности и качестве оценки. И мы надеемся, что кадастровая оценка по новым правилам будет даже лучше.



Источник

Региональное отделение:  Санкт-Петербургское региональное отделение

Вернуться к списку новостей

Для подписки на обновления сайта введите адрес электронной почты: