«Умножьте кадастровую стоимость земли на пять коэффициентов, и у вас цена аренды»

18 Апреля 2013

Как бизнесу самому рассчитать арендную плату за землю, и как затем её ... оспорить

Пока пресловутая «кадастровая стоимость» недвижимости напрямую не влияла ни на аренду, ни на налоги,  деловым людям была доступна роскошь не заморачиваться с этим понятием.

С ростом рынка и числа сделок государству потребовалось не просто учесть и оценить каждый участок, но и  увязать с новыми цифрами  величины налогов,  арендных платежей, выкупные цены!

На госоценку земель ушло много госсредств и госвремени, и вот теперь, когда всё «сведено-оценено» и, казалось бы, заработало, бизнес стал подавать сигналы бедствия - цена аренды пошла в неподъёмный рост! Участились  судебные споры-разбирательства вокруг этой темы.

Собеседники «Новых Деловых Вестей» - заместитель руководителя Управления  федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области Татьяна Хлебникова и начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Игорь Ивашевский.

 Новые Деловые Вести: - У нас в области все земли уже оценены?

Татьяна Хлебникова: - В прошлом году утвердили результаты оценки двух  категорий  земель - населенных пунктов и промышленности. Сейчас близится к концу третий этап - оценка земель сельхозназначения. Система опробирована и опытом других регионов.

НДВ: - Почему результаты последней оценочной кампании по землям показали другие, отличные от предыдущих оценок  цифры?

Игорь Ивашевский: - Во-первых, из-за разной методологии. Предыдущий тур государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов проводился в 2002 году, затем в 2004-2005 годах оценивались «промышленные» земли.  Тогда земельный кодекс только вступил в силу, не было ни рыночной составляющей, ни сделок по продаже участков. Особенности отдельно взятых «клочков» никем не учитывались. В 2007 году изменившаяся методика сделала объектом оценки индивидуальные характеристики   участков.

Во-вторых, кадастровая стоимость должна быть максимально  приближена к рыночной цене, которая с начала «двухтысячных»  заметно изменилась.

 Кстати,  изменение рыночной стоимости в различных сегментах недвижимости  неравномерно, и кадастровая стоимость зеркально отражает эти процессы. Так, кадастровая стоимость земель под промышленными объектами после второго этапа оценки заметно снизилась. Под объектами торговли - увеличилась как результат изменения рыночной конъюнктуры.

 НДВ: - А как вы прокомментируете, к примеру, 30-процентный рост кадастровой стоимости после  последней оценки?

Татьяна Хлебникова: - Это нормально. На рынке всё подорожало, включая недвижимость, изменилась инфраструктура города, иные факторы экономики, окружающей среды. При этом нереально, чтобы кадастровая стоимость уменьшалась или оставалась на прежней отметке. Она должна быть максимально приближена к рыночным цифрам.

А если скорректировать прежние цифры с размером инфляции за эти годы, мы и вовсе вправе ожидать 70-процентного роста!

НДВ: - Каковы сегодняшние размеры «земельных» налогов? Различаются ли ставки по категориям земель?

Татьяна Хлебникова: - Есть два максимума — 0,3 и 1,5 процента от кадастровой стоимости. В  группу, облагаемую 0,3 процентами в год,  выделены земли сельхозназначения,  участки, занятые жилищным фондом, объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ, и земли личного подсобного хозяйства — садоводы, огородники, животноводы, дачники.  Ставка в 1,5 процента распространяется на прочие земли.

НДВ: - Есть ли у власти право отойти от этих максимумов для ослабления нагрузки на бизнес?

Татьяна Хлебникова: - Дифференциация «внутри» этих цифр возможна за счёт введения налоговых льгот по отдельным категориям земель. Это целая  тема, выходящая на полномочия властей, только органы местного самоуправления могут установить какие-либо льготы.  Отойти от максимума мало каким регионам удалось. Бюджет требует постоянного пополнения.

Не секрет, что результаты кадастровой оценки сегодня вызывают много претензий и со стороны налогоплательщиков, и со стороны органов местного самоуправления. Понятно, одни всегда стремятся к снижению налоговой базы, другие – к её увеличению. Но бизнесу тоже необходимо понимать свою социальную составляющую,  не требовать невозможного.

НДВ: - Если предприниматель не согласен с новой кадастровой оценкой и имеет на руках альтернативную рыночную оценку независимого эксперта, каковы должны быть его действия?

Татьяна Хлебникова: - Тогда есть два варианта.  Первый  - оспорить оценку в   арбитражном суде. По решению суда в государственный кадастр недвижимости будут внесены  изменения.

Второй вариант – внесудебный. Оспаривающий подаёт заявление в специальную комиссию при нашем Управлении. Она будет рассматривать споры в течение 6 месяцев, начиная  с 15 мая.

Внесудебный  вариант  применим лишь к объектам капитального строительства. К заявлению необходимо приложить соответствующие документы и отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой. В этом случае комиссия не имеет права подвергать сомнению результаты рыночной оценки и обязана принять решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта.

НДВ: - Все ли результаты кадастровой оценки уже обнародованы и занесены в государственный кадастр недвижимости?

Татьяна Хлебникова: - Не все. Показатели по земельным участкам населенных пунктов и иного специального назначения были обнародованы и внесены в кадастр в ноябре прошлого года. Результаты по землям  сельхозназначения  попасть в кадастр  еще не успели, поэтому при всех расчётах оперируют показателями 2007-го  года. Перечень  оценок объектов капитального строительства  обнародован 4 апреля в «Волгоградской правде» и сейчас идёт работа по их занеению на «карту».   Подобных объектов – зданий, строений, сооружений –  в регионе 1,4 миллиона. Из них оценено 1 млн 322 тысячи. Отсутствующие характеристики по  остальным объектам, необходимые для их оценки, сейчас уточняются.

НДВ: - На каком ресурсе  предприниматель может узнать кадастровую стоимость своего объекта?

Игорь Ивашевский: - Есть сервис   - «Публичная кадастровая карта» на Интернет-портале www.to34.rosreestr.ru  Поиск объекта возможен как по кадастровому номеру, так и по адресу объекта.

НДВ: - Но коль скоро  оспаривание по второму  «внесудебному варианту», то есть через спецкомиссию, ограничено шестью месяцами, может ли бизнес где-то узнать «свою цифру»  до её занесения на «публичную кадастровую карту»? 

Игорь Ивашевский: - Да.  Нужен письменный  запрос в орган кадастрового учета - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области, 400001, г. Волгоград, ул. Ткачева, 20б, или направить в электронном виде при помощи портала государственных услуг.

НДВ: - А зачем потребовалось ограничивать возможность оспаривания лишь полугодием?

Татьяна Хлебникова: - Период оспаривания установлен Федеральным законом. Областные власти повлиять на это не в силах. Но по опыту других регионов, 6-ти месяцев более чем достаточно.  

 

О прочих тонкостях оспаривания кадастровой стоимости

За нюансами  «Новые Деловые Вести» обратились в Центр экспертизы и оценки собственности ВТПП. 

Собеседник «НДВ» - директор Центра Горонкина Татьяна Михайловна.

 НДВ: – Что нужно знать предпринимателям, чтобы здраво определить  «за» и «против» оспаривания кадастровой стоимости, повлиявшей на цифру в договорах аренды?

Татьяна Горонкина: - Во-первых, рыночную стоимость объекта. Организация самостоятельно заказывает отчет у оценщика.

НДВ: - Дальнейшие шаги?

- Определиться с разницей рыночной стоимости и кадастровой. Если «дельта» превышает 30%,  есть угроза для бизнеса. Рыночная стоимость земельного участка должна определяться на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость участка.

Если, по мнению землепользователя, размер кадастровой стоимости земельного участка завышен и далек от рыночной цены, необходимо добиваться внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.

НДВ: - Татьяна Михайловна, как стало известно «Новым Деловым Вестям», правообладатель земельного участка может непосредственно в Управлении Росреестра провести проверку правильности определения кадастровой стоимости земельного участка.    Вы считаете, будет логичнее сначала всё же сделать этот шаг?

- Да. Каждая ситуация рассматривается отдельно. Подводить всех под общий знаменатель  неправильно. Предпринимателям стоит обращаться за компетентной консультацией. И только затем решать вопрос либо в досудебном, либо в судебном порядке. Первым случаем сегодня пользуются чаще, но на практике он более затратный и мало результативный. Организация самостоятельно заказывает отчет и его экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков. Причем экспертиза может быть вдвое дороже самого отчета. Кроме того, СРО очень редко дают положительные  заключения. Ведь от величины кадастровой стоимости зависят  поступления в бюджет, для которого оспаривание оценки - неблагоприятный фактор. Но в некоторых субъектах РФ практика положительная.

В случае «судебного» решения вопроса оценщика назначает орган юстиции. Пишется не отчет об оценке, а заключение эксперта, не попадающее под действие оценочного законодательства и не отправляющееся на проверку в СРО. Следовательно, этот вариант дешевле и продуктивнее. Меж тем без помощи компетентных юристов обращаться в суд бессмысленно.

 Формула увязки цены аренды с кадастровой стоимостью земли населённых пунктов

 По постановлению Администрации области №469-п от 22 августа 2011 года размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: 

А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где:

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов ;

Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов;

Ки - коэффициент индексации.

Как и бизнес поддержать и бюджет не уронить? 

Увы, логика «что хорошо для бизнеса, хорошо для казны» работает лишь на длинной дистанции. А вот как,  ослабив финансовую нагрузку на юрлиц, одновременно  не потерять в бюджете? !!

 Пока готовился материал, стало известно о шагах областных властей навстречу взбудораженному резким «посткадастровым» ростом арендных цен бизнесу.

Что удалось прояснить? 

Профильное областное министерство  готовит  так называемый «двадцатипроцентный ограничитель» роста цены за аренду. То есть каждый раз, когда разница между  ценой аренды в 2012-м и новой ценой 2013-го года будет превышать 20 процентов, её, новую цену, на этой пограничной отметке и будут останавливать, объявляя всё, что выше вне закона. Подчеркнём вне областного закона! Иначе говоря, вводится коэффициент 1,2 , на который в обход мудреной формулы, приведённой в этой статье, будут попросту умножать прошлогоднюю цену аренды.

 «Проект постановления на этот счёт сейчас проходит правовую и экспертную оценку. Если документ будет принят,  рост арендной платы за землю в Волгограде после кадастровой переоценки земель не будет превышать 20 процентов по отношению к уровню 2012 года», - подтвердил  первый вице-премьер Роланд Херианов.

Чиновник рекомендовал всем муниципалитетам, прежде всего, города Волжского, обратить внимание на земельный вопрос. «На местах нет полномочий, чтобы изменить кадастровую оценку, но есть возможность скорректировать предельный рост аренды, оказав, тем самым, помощь предпринимателям», — подчеркнул вице-премьер.

Редакция особо благодарит за большое содействие в подготовке материала помощника руководителя Управления  федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области  Сергея Водолагина

Источник: «новые деловые вести»

http://www.ndwesti.ru/fascicle/0/0/index.php?ELEMENT_ID=29585


Региональное отделение:  Волгоградское областное отделение

Вернуться к списку новостей

Для подписки на обновления сайта введите адрес электронной почты: