Кадастровая стоимость земли по-прежнему на общественном контроле

14 Июня 2013

Завышенная кадастровая стоимость земельных участков, установленная при проведении государственной оценки земель, остается одной из ключевых проблем, сдерживающих развитие предпринимательства в регионе
Фото: Алехина Анна Вадимовна - Член совета Владимирского областного отделения ОПОРА РОССИИ, Зам.председателя Владимирского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российский союз налогоплательщиков», партнер Юридической компании «Алехина и Партнеры».

Размеры площадей, занимаемых бизнесом, по большому счету, ничего не говорят о его эффективности или неэффективности. В то же время, уплачиваемый с них земельный налог - важная составляющая себестоимости выпускаемой продукции или оказываемых услуг.
Так что резкое повышение кадастровой стоимости участков, которая служит базой для исчисления земельного налога, не сказываясь напрямую на производственных процессах, вполне может погубить даже прежде вполне успешный бизнес. Вот почему предпринимательское сообщество воспротивилось резкому повышению «кадастрового бремени». Порой - в разы, а в ряде случаев - и в десятки раз. Итогом такого резкого неприятия бизнес-кругами итогов государственной кадастровой оценки стало решение федеральных властей о возможности снижения кадастровой стоимости земельных участков в индивидуальном порядке.
Для этого был даже издан специальный приказ Минэкономразвития о создании при региональных управлениях Росреестра специальных комиссий, которым в целях разгрузки судов предоставлено право снижать кадастровую стоимость участков по заявлениям налогоплательщиков в случае, если она превышает рыночную. И если в некоторых регионах это стало приносить определенные результаты, то во Владимирской области в течение целого ряда заседаний комиссии вообще не было принято ни одного положительного решения по снижению кадастровой стоимости участков заявителей.
Лишь после того, как региональное отделение Общероссийской общественной организации «Российский союз налогоплательщиков» обратилось по поводу неработоспособности комиссии с открытым письмом к врио губернатора, комиссия стала выносить первые положительные решения. Однако в основном по тем заявлениям, в которых указывалось лишь небольшое превышение кадастровой стоимости над рыночной.
По участкам, где такое превышения достигает существенных размеров, положительные для предпринимателей решения, как и раньше не принимаются. Физические и юридические лица, заинтересованные в установлении справедливой кадастровой стоимости их участков, по-прежнему вынуждены обращаться в суды, напрасно теряя время на «комиссионную эпопею».
Между тем, региональным отделением РСН получены ответы на обращения в Минэкономразвития и в Федеральную службу Государственной регистрации, кадастра и картографии, из содержания которых следует, что позиция, занимаемая членами комиссии, голосующими «против» или воздерживающимися (что не позволяет принять решение пор существу), мягко говоря, далеко не безупречна.
Так, в письме Минэкономразвития за подписью заместителя директора департамента корпоративного управления В. Анохина говорится, что решение об отклонении заявления в котором приводятся данные об отклонении кадастровой стоимости от рыночной более чем на 30 процентов возможен лишь в случае, если заявителем не представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками членами саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих СРО). (Все эти документы заявителями, тем более, если от их интересы представляют юридические структуры – партнеры РСН в комиссию при управлении Росреестра по Владимирской области предоставляются – примечание автора).
Иные основания для отклонения заявления положениями Федерального закона № 135 ФЗ от 29. 07.1998 и Порядка создания комиссии по рассмотрению споров о результатах проведения кадастровой стоимости утвержденного приказом Минэкономразвития № 263 от 04.05. 2012, отмечается в ответе Минэкономразвития, не предусмотрены. При этом комиссии при управлениях Росреестра не наделены и компетенцией по проверке отчетов по оценке рыночной стоимости.
В ответе самого Росреестра за подписью и.о. начальника управления оценки объектов недвижимости М. Конокотина говорится, что хотя комиссия по закону является независимым от органов государственной власти коллегиальным органом, тем не менее, по мнению Росреестра, «в нарушение Закона об оценке Комиссиями в отдельных случаях не принимается решение о пересмотре кадастровой стоимости при оспаривании заявителем по основанию установления ее в размере рыночной стоимости. При этом в качестве обоснования членами Комиссии указывается снижение налоговой базы, несоответствие представленного заявителем отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, недостоверность оценки. В соответствии с Законом об оценке и Порядком в случае обжалования результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости Комиссия принимает решение об удовлетворении заявленных требований фактически по формальным признакам (соблюдение сроков подачи заявления, комплектности приложенных к заявлению документов, в том числе наличие в определенных случаях положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке рыночной стоимости).
Увы, даже при столь однозначной трактовке законодательства федеральными структурами, по решениям которых фактически и создаются подобные комиссии, оспорить вынесенные ими решения можно только в судебном порядке. Что, собственно, заявителям и приходится делать. Обжалование действий Комиссии в административном порядке в настоящее время законодательством Российской Федерации не предусмотрено. Именно поэтому важно, чтобы в государственных структурах, делегирующих в комиссию своих представителей, было более глубокое понимание важности земельных вопросов в процессе становления и развития бизнеса, и его роли в социально-экономическом положении территорий, чем просто озабоченность сиюминутным наполнением бюджетов.
Ожидающееся введение единого налога на недвижимость, взамен нынешних налогов на землю и на имущество, впрямую коснется уже и тех собственников-землепользователей, которые не ведут предпринимательской деятельности. Завышенная кадастровая стоимость земель, которая при нынешних минимальных налоговых ставках проявляется в платежках по этим налогам не так заметно, вполне может стать катализатором для установления налога на недвижимость на запредельном для обычных граждан уровне. Главное, что урегулировать базовую величину налоговой ставки, применяемую для расчета налога, в индивидуальном порядке, как это пока возможно при установлении кадастровой стоимости земельных участков, будет практически невозможно.
Как отметила на одной из своих пресс-конференций врио губернатора Светлана Орлова при ответе на вопрос от Российского союза налогоплательщиков, с ситуацией, изложенной в открытом письме регионального отделения РСН (как вокруг комиссии при Россреестре, так и в целом по земельным вопросам), она не просто хорошо знакома, но и намерена принять определенные решения, в том числе, не исключено, кадровые. «Не торопите события. Скоро вы еще кое-что узнаете», - сказала в этой связи врио губернатора. Она, в частности, отметила, что заинтересованность чиновников разного ранга и властей на местах в снижении стоимости земли пока видна разве, что в случаях крупных (и, надо полагать, коррупционных) сделок:
- Им это (снижение кадастровой стоимости до размера рыночной – ред. ) не интересно. Вот если бы это был большой проект, как в Петушках, где можно выделить и 55 гектаров за копейки – они бы там участвовали и на комиссию бы выносили... У меня у самой много вопросов и по земле, и к комиссии. То, что я буду держать этот вопрос под пристальным вниманием, – я обещаю.
На той же пресс-конференции Светлана Орлова предложила рассмотреть «кадастровый вопрос» на экономическом форуме. В итоге, на форуме он был внесен в повестку дня секции «Экономика ради социальной справедивости» и рассмотрен в качестве одного из проектов Общеросийского народного фронта в сфере мониторинга социальной и экономической политики Владимирской области.
На секции с обозначением проблем кадастра выступил представитель Владимирского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российский союз налогоплательщиков». По итогам слушаний принята резолюция, согласно которой общественный контроль кадастровой стоимости вошел в пакет инициатив ОНФ, которые решено представить на рассмотрение в администрацию владимирской области для оказания поддержки по их реализации.
Стоит ожидать обещанных результатов?
Город Владимир, улица Сакко и Ванцети дом 23б, телефоны: 37-09-52, 8 800 777 09 52, сайт http://www.rsn33.ru
Автор текста - Владимир Ганенко 

Региональное отделение:  Владимирское региональное отделение

Вернуться к списку новостей

Для подписки на обновления сайта введите адрес электронной почты: