Американская премудрость

12 Августа 2014

Российская гильдия управляющих и девелоперов подписала соглашение о сотрудничестве с международной Ассоциацией собственников и управляющих зданиями (Association of Building Owners and Managers, BOMA). В его рамках Гильдия будет обучать специалистов американскому стандарту измерения и расчета коммерческих площадей и начнет выдавать сертификаты специалистам, которые одолеют этот курс. Мы расспросили участников рынка о стандарте BOMA и о перспективах работы с ним на отечественном рынке.

Марина Пузанова,
руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg:

– Программа ВОМА — это американская система, которая применяется даже не везде в Европе. Чаще всего она требуется при заключении инвестиционных сделок, а также арендаторам для оперативной оценки эффективности здания. В Петербурге используется редко. В Москве ею обычно оперируют из-за того, что там работает больше западных девелоперов.

Вероника Лежнева,
руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге:

– Стандарт BOMA российские собственники объектов используют по своему усмотрению. Практика его применения в регионах и в Москве существенно различается. Измерение здания по этому стандарту для владельца объекта становится дополнительной нагрузкой к стандартам БТИ (бюро технической инвентаризации), следовать которым необходимо для приемки здания в эксплуатацию и для регистрации прав на объект.

Региональные девелоперы ориентируются в первую очередь на местные стандарты. А Москва как наиболее прозападный рынок коммерческой недвижимости — на BOMA (что не отменяет использования обмеров БТИ при строительстве объектов). В Петербурге BOMA, скорее, используют как в регионах, а не как в столице. Офисный рынок на 90% живет по российским расчетным нормативам.

Вера Сецкая,
президент компании GVA Sawyer:

– Изучение и внедрение международного опыта, безусловно, полезно и необходимо для развития профессионального рынка. Американский стандарт BOMA начал применяться в России более десяти лет назад. Но его освоение идет медленно и даже мучительно по нескольким причинам. В частности, в офисном сегменте все еще много не вполне профессиональных архитектурных проектов. Прежде всего, это касается планировочных решений, потому что в этих случаях высоки потери полезных площадей (loss factor). И тогда, если площади замеряют по системе BOMA, арендатор платит за большой процент фактически неиспользуемого пространства. Такой подход его не устраивает.

Вторая проблема — отсутствие полноценной юридической базы для внедрения стандарта BOMA. Для постановки объектов на кадастровый учет и регистрации договоров аренды применяются стандарты БТИ.

Повсеместная практика и системный подход к использованию BOMA отсутствуют, поэтому понятна психологическая неготовность арендатора платить по этой системе. В первую очередь это относится к регионам. Нет достаточных знаний о стандарте BOMA, владельцы зданий и проектировщики не умеют производить по нему замеры. И конечно, имеет значение состояние рынка. Сейчас главный на нем арендатор, и владельцы зданий готовы идти на любые уступки, в том числе и по замерам, чтобы привлечь клиентов.

Тем не менее, хотим мы этого или нет, рынок уже продемонстрировал готовность к восприятию западных стандартов. Так, подавляющее большинство зданий класса А в Москве давно сдается в аренду с применением системы BOMA. Поэтому надо изучать принципы ее работы на практических семинарах.

Я бы рекомендовала, впрочем, разделить практический курс для разных категорий слушателей. Так, собственники должны понимать основные принципы и подходы, например, к переговорам с арендаторами, юридические сложности в применении этой системы в России и то, как с ними справиться. Для проектировщиков имеет смысл организовать технический курс. Они должны овладеть методологией — как проводить замеры площадей и определять арендуемую площадь для разных категорий клиентов.

Такие узкоспециализированные семинары очень полезны, их, в частности, успешно внедряет в российскую практику RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors — Королевский институт сертифицированных оценщиков недвижимости). Тем достаточно: процедура проведения тендеров, особенности договора генподряда; fee-девелопмент и специфика взаимоотношений с fee-девелопером; управление рисками и др.

Борис Мошенский,
генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE:

– Стандарт написали американские девелоперы под потребности своего рынка офисной недвижимости, который в десятки раз больше российского. Он учитывает даже «вертикальный» тип архитектуры американских офисных зданий: в большинстве своем это небоскребы.

У нас BOMA стали применять в конце 1990‑х в офисных центрах класса А, потому что после дефолта арендовать офисы такого уровня могли позволить себе только западные компании. А для них такой стандарт привычен, они сталкивались с ним в других странах. Идея состоит в том, чтобы с помощью логических доказательств убедить арендатора заплатить не только за ту площадь, которую он непосредственно занимает, но и за общую площадь бизнес-центра, поскольку он ведь пользуется холлами, лифтами и проч.

Отечественным клиентам эта логика совершенно непонятна. Поэтому стандарт BOMA имеет смысл использовать как инструмент торговли, но его применение всегда будет ограничиваться спросом. Если рынок на стороне арендодателя, ему нетрудно будет заставить арендатора платить процент за пользование служебными площадями. Если конъюнктура складывается в пользу клиента, владельцу придется закладывать затраты в общую арендную ставку и лавировать. Перспектива у стандарта BOMA в России есть, но она сильно зависит от темпов развития рынка коммерческой недвижимости.

Анастасия Пекутко,
коммерческий директор ЗАО «АВИЕЛЕН А. Г.»:

– Тема для нас интересная, ведь мы представляем интересы западных акционеров. Мы намеревались использовать стандарт ассоциации BOMA в своем бизнес-центре «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург», но в Петербурге он не всем понятен. Наши акционеры и австрийские консультанты признают, что эта система намного выгоднее для девелопера, но на практике она пока не работает. Например, российские государственные компании ее не принимают. Поэтому мы используем так называемый коридорный коэффициент (core factor — отношение используемой площади к общей арендуемой). Пока рынок не подготовлен, арендатору сложно объяснить заграничный стандарт, и обучение у нас практически не проводится.

Услышать обо всех плюсах и минусах применения BOMA в России было бы интересно от девелоперов, которые работают по этому стандарту не меньше двух-трех лет. К сожалению, таких компаний в Петербурге я не знаю.

Денис Кириллов,
управляющий партнер ЗАО «Управляющая компания «Лидер»:

– Поучиться новому всегда не грех, но я сильно сомневаюсь в том, что система BOMA найдет применение на нашем рынке в обозримое время. Такой стандарт может прекрасно работать в Финляндии, Норвегии, Дании — в любой цивилизованной стране, где коррупция находится в пределах статистической погрешности. А когда ко мне приходит человек из уважаемой компании и поясняет, на каких условиях готов заключить договор, я ему должен рассказать про BOMA? Возможно, этот стандарт работает, когда вы выходите на переговоры с западными компаниями, но мы же все видим ситуацию. Нет никаких причин думать, что иностранных арендаторов в российских бизнес-центрах станет больше.

На внутреннем рынке работает простой закон. Есть лидер, который устанавливает арендную ставку исходя из собственных соображений и фактически задает ценовую политику для всего делового района, где стоит его бизнес-центр. Все, у кого есть офисные помещения в этой локации, начинают подтягиваться, допустим, к ставкам УК «Теорема» или сети «Сенатор». С поправкой на спрос. И международный стандарт ни для кого не аргумент. Даже с банками федерального уровня идет торг за ставку иной раз просто… как на рынке!

Досье

BOMA International (Ассоциация владельцев и управляющих зданиями) — международная федерация, которая состоит более чем из сотни локальных ассоциаций, которые в свою очередь объединяют девелоперские и управляющие компании. Ассоциация основана в 1907 году. Более чем 16 500 ее членов владеют и управляют свыше 3 млрд кв.м коммерческой недвижимости. В 1915 году BOMA впервые опубликовала Стандартный метод измерения этажей для офисных зданий (Standard Method of Floor Measurement for Office Buildings).

Методика была одобрена и принята к использованию Американским национальным институтом стандартов (ANSI). С тех пор BOMA совершенствует свой стандарт с учетом новых потребностей рынка недвижимости и тенденций в архитектуре бизнес-центров. Сегодня стандарт BOMA — общепризнанный и наиболее распространенный метод измерения и расчетов коммерческих площадей, определения границ арендованных помещений, расчета коэффициента потери площади, коридорного коэффициента и т. д. Методика позволяет оценить будущую эффективность объекта еще на стадии его проектирования.

Источник