Сергей Шогуров: «Нам видно сверху все, ты так и знай!»

23 Декабря 2014

В этом году Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы удивила участников рынка, внедрив несколько оригинальных надзорных технологий. Рассказать подробнее обо всех ноу-хау и о передовых методах выявления объектов, обладающих признаками самовольного строительства или, проще говоря, самостроя, а также зданий, в том числе не стоящих на кадастровом учете, «МК» попросил начальника Госинспекции по недвижимости Сергея Шогурова.

— Сергей Юрьевич, как родилась идея вести контроль за городскими стройками с борта самолета?

— Первоначально фотографии территории города Москвы, сделанные со сверхмалых высот с борта самолета (ортофотопланы), использовались нами в качестве доказательной базы во время споров с собственниками объектов недвижимости с признаками самовольного строительства. Начиная с 1998 года ежегодно проводился облет территории города, и полученные материалы хранились в секретных отделах Москомархитектуры и Департамента городского имущества города Москвы. Анализируя такие снимки, можно проследить всю историю любого из объектов недвижимости в городе, достаточно взглянуть на фотографии и понять, в каком году начались строительные работы. Порой достаточно просто вытащить из портфеля нужный снимок, на котором четко видны все изменения, как владелец ретируется.

Теперь Госинспекция по недвижимости на постоянной основе использует метод сравнительного анализа ортофотопланов (снимки Москвы с борта самолета) для выявления адресов объектов самостроя. Силами наших 153 инспекторов обойти и описать все земельные участки и объекты, расположенные на них (капитальные здания, временные постройки), порой достаточно сложно. Не секрет, что подавляющее большинство самостроев в Москве находится на территории бывших промзон. Мы часто не видим то, что творится на охраняемой территории за забором. На месте старых и заброшенных заводских корпусов несанкционированно появляются лофты, деловые и торговые центры. Зачастую страдают добросовестные покупатели подобных активов, которые даже не догадываются, что у девелоперов нет законных оснований на их возведение и реконструкцию, хотя права собственности на такие объекты уже оформлены. Кроме того, нарушается конкурентная среда, а городской бюджет недополучает деньги в виде платежей за выдачу разрешений на проведение строительных работ и изменение вида разрешенного использования земельных участков для целей строительства и/или реконструкции.

Кроме того, с помощью ортофотопланов мы выявляем захламление территорий, несанкционированные свалки, организованные несогласованные автостоянки, осуществляем контроль устранением ранее выявленных нарушений и многое другое — качество разрешения снимков позволяет это делать.

— Назовите главные критерии изменений на ортофотопланах?

— Сравнительный анализ изменения конфигурации здания за разные периоды, наличие строительной техники, котлована, изменение цвета и конфигурации крыши (как правило, говорит о надстройке верхних этажей) — все эти признаки свидетельствуют о перестройке объектов либо о начале строительства объекта самостроя. Классический пример самостроя — красивое десятиэтажное здание бизнес-центра «Гранд Сетунь Плаза» на ул. Горбунова, вл. 2, стр. 3, которое возвели на месте выставочного зала ВИЛС в промышленной зоне без разрешительных документов на строительство и земельный участок. Путем пространственного анализа ортофотопланов, наложения архивных и фактических фотографий мы получили вот такие неожиданные результаты.

— Когда город взял на вооружение ноу-хау?

— Данная технология по дистанционному мониторингу состояния земельных участков и объектов недвижимости в городе начала применяться с начала этого года. На первом этапе были сформированы требования к программному продукту. Затем создан прототип программного продукта, который позволил использовать данные ортофотопланов в автоматическом режиме сравнения. Сейчас проходит опытная эксплуатация и устранение ошибок.

— И каких успехов удалось добиться?

— С помощью пространственного анализа мы обнаружили 154 объекта, обладающих признаками самостроя, по 83 из них информация в ходе дальнейших проверок подтвердилась. То есть коэффициент полезного действия ортофотоплана составил более 50%. Если при проведении обследований нам будет отказано в доступе на территорию, мы все равно увидим и зафиксируем факт нарушения при помощи снимков. Как поется в песне: «…нам сверху видно все, ты так и знай!» Пресечение незаконного использования земли и борьба с объектами самостроя на территории столицы — одна из основных задач, которая ставится мэром Москвы. Проведение строительных работ на земельном участке без надлежаще оформленных документов является сигналом Госинспекции по недвижимости к активным действиям (блокирование работ, вывоз строительной техники и т.д.).

— Как инвесторы реагируют на такую решимость?

— Подавляющее большинство старается не портить отношения с властями и законом: по доброй воле или принудительно через суд они устраняют нарушения. Но, разумеется, есть исключения. Например, мы внимательно следим за стройплощадкой на улице Михалковская, 48 (САО). Здесь мы уже несколько раз останавливали проведение строительных работ. Однако на территории промышленной зоны тонкосуконной фабрики имени Петра Алексеева продаются апартаменты, хотя у девелоперов нет права на реконструкцию и новое строительство.

— Из каких источников к вам поступает информация о самостроях?

— В городе создана эффективная система мониторинга территории: еженедельно управы предоставляют нам отчет о проблемных, по их мнению, объектах. Префектуры, в свою очередь, обеспечивают демонтаж незаконно построенных объектов. Еще один источник информации — социально активные граждане и конкуренты. Если в конце 2013 года было выявлено 723 объекта-самостроя, то по состоянию на середину декабря 2014 года благодаря нашей совместной работе с органами власти таких объектов 1623.

— Какова дальнейшая судьба самостроев?

— В случае выявления незаконно размещенного объекта схема проста и понятна. Если здание стоит на кадастровом учете и на него оформлены права, то составляется акт о незаконном строительстве, информация направляется в Департамент городского имущества, которое организует судебную работу. Если самовольно возведенный объект расположен на земельном участке, стоит без прав и без кадастрового учета, то по таким объектам составляются акты и префектура с помощью ГБУ «Автомобильные дороги» организует демонтаж. На сегодняшний день демонтировано уже более 60% объектов без прав, которые являлись объектами самостроя, незаконно размещались на городской земле, мешали работе городского транспорта и угрожали жизни и здоровью граждан, нарушали архитектурный облик города. Такие объекты, как правило, возводились с нарушением элементарных строительных норм и правил. По остальным объектам еще ведется работа.

— Какие другие инновации скоро появятся в Госинспекции по недвижимости?

— Технология сравнительного анализа имеет высокий КПД, однако и у нее есть недостатки: с ее помощью не всегда удается зафиксировать увеличение высотности здания. Чтобы «закрыть» этот пробел и получить визуализацию объектов в полной мере, в этом году мы в тестовом режиме стали применять квадрокоптеры. Использование беспилотников помогает нам не только подсчитать этажи зданий, но и зафиксировать надстройки, пристройки и т.д. Квадрокоптеры позволяют сделать качественные панорамные снимки проблемных территорий не только вертикально, но под углом.

Все знают о проекте «Яндекс-Панорама». Госинспекция по недвижимости также располагает аналогичным оборудованием (мобильный комплекс фотофиксации — МКФ). Автомобиль с большим панорамным фотоаппаратом на крыше ежедневно передвигается по городу и обследует территорию. Теперь инспектор, не выходя из кабинета, после склейки и загрузки снимков в информационную систему может детально изучить, что изменилось на территории. С помощью МКФ мы подтверждаем, например, факт устранения нарушения — демонтажа объекта самостроя и составляем соответствующий акт. Кроме того, можем оперативно предупредить нарушение, если на снимках видим, что на территории разворачивается строительная площадка. Таким образом, использование мобильного комплекса фотофиксации позволяет осуществлять поиск правонарушений без выхода инспектора на место, оптимизировать работу инспектора при выявлении и контроле за устранением правонарушений и предоставляет возможность создания архива панорам города и проведения их анализа.

При проведении инспекционных мероприятий нам важна любая информация об объекте, для этого она должна быть доступна инспектору в онлайн-режиме, прямо на объекте. Поэтому мы объединили городские информационные базы в одну систему на планшетном компьютере. Проект так и назвали: «Мобильный инспектор». Каждый инспектор в режиме онлайн может получить сведения о юридическом лице и индивидуальном предпринимателе, статусе земельного участка и правоустанавливающих документах, о технических параметрах объекта (поэтажный план, экспликация), сведения о размещении нестационарных торговых объектов, летних кафе, о наличии разрешения на строительство и многое другое, что есть в геоинформационном пространстве города Москвы.

В начале следующего года стартует пилотный проект «Мотоинспектор»: с целью повышения оперативности передвижения в черте города весной инспекторы сядут за руль мотороллеров.

— Полгода назад Мосгордума приняла поправки к Закону «О налоге на имущество организаций», которые расширили распространение налогообложения по кадастровой стоимости для владельцев больших зданий. В связи с этим вам поручили проверить целевое использование объектов. Сколько зданий проверила ваша служба?

— Согласно этим поправкам, налогообложению по кадастровой стоимости в 2015 году подлежат объекты площадью более 2 тыс. кв. м и которые используются под торговлю, офисы, предприятия общественного питания и бытового обслуживания. По постановлению правительства Москвы №257-ПП в периметр нашего контроля попало больше 20 тыс. зданий и сооружений. За полгода наши инспекторы проверили около 11 тыс. объектов общей площадью 113,9 млн кв. м. Более 4700 объектов попали в перечень налогообложения по кадастровой стоимости исходя из фактического использования.

Кроме того, при проведении проверочных мероприятий было обнаружено порядка сотни объектов самовольного строительства, например комплекс офисных зданий во 2-м Южнопортовом проезде площадью более 13 тыс. кв. м, построенный на месте бывшей промзоны, и 33 объекта, которые и вовсе не состоят на кадастровом учете, но введены в эксплуатацию и успешно функционируют. Среди таких объектов офисный комплекс с большой торговой зоной площадью 45 тыс. кв. м у метро «Площадь Ильича» (шоссе Энтузиастов, дом 2).

— Где выявлено больше всего нарушений?

— В ЦАО, в котором расположены главные торговые коридоры столицы, кипит деловая жизнь и зафиксированы самые дорогие арендные ставки и стоимость 1 кв. м, а также на юге столицы, на территории промзон.

— Какой дополнительный доход от налогообложения по кадастровой стоимости получит казна города в 2015 года?

— Говорить об этом рано. Основная задача не начислить, а собрать налоги, а это уже зона ответственности Федеральной налоговой службы.

— Кадастровая оценка зданий будет проводиться в Москве раз в два года. А как часто будут проходить проверки Госинспекции по целевому использованию зданий?

— Кадастровая оценка зданий и проведение инспекционных мероприятий по определению вида фактического использования между собой никак не синхронизированы. Наши обследования будут проводиться ежегодно, и не летом, как в текущем году, а начнутся в феврале следующего года. Это позволит равномерно распределить нагрузку на наших инспекторов. Цель проведения мероприятий — создать равные условия налогообложения для собственников недвижимости. Несправедливо, когда собственник бывшего заводского корпуса, незаконно перестроенного в офисный комплекс, платит арендных платежей за землю и налогов гораздо меньше, чем его конкурент, построивший новый бизнес-центр на законных основаниях. Подводя итог нашей беседе, хотел бы отметить, что нет смысла тратить время и деньги на самострой, быстрее и проще получить разрешительные документы законным путем. Сегодня самострой не утаить, современные методы контроля позволяют оперативно выявлять такие объекты, а также принимать меры по их демонтажу, и жители столицы уже видят результаты.

Источник