«Кадастровую стоимость объектов можно и нужно оспаривать. Завышение цен достигает 46%»Новости20 Мая 2021 Кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства стремятся приравнять к рыночным показателям. Массовость процесса приводит к перекосам и наносит удар по бизнесу. В 2019 г. произошла кадастровая переоценка коммерческой недвижимости, новая стоимость 1 кв. м. в коммерческих помещениях вызвала недоумение у многих предпринимателей, для некоторых налог на объекты вырос в несколько сотен раз. В 2020 г. была проведена государственная кадастровая оценка земельных участков всех категорий земель. Речь идет о более чем 1,3 млн участков. По мнению МУГИСО, кадастровая цена на землю стала более справедливой и учитывает особенности предпринимательства в мегаполисе и на селе. К примеру, стоимость 2260 участков в Екатеринбурге в среднем повысилась на 30% (раньше цена была занижена), а за пределами Екатеринбурга, наоборот, стоимость земли снизилась на 45%. Юридические лица, владеющие землей, уже в 2021 г. должны будут внести авансовые платежи из расчета новой стоимости. Однако у многих предпринимателей кадастровая стоимость участков вызывает вопросы. Например, после переоценки кадастровая стоимость одного из земельных участков горнолыжного комплекса «Уктус» выросла в 100 раз: с 300 тыс. руб. до 30 млн руб. Владельцы комплекса говорят, что рост кадастровой стоимости приведет к росту аренды для предпринимателей (эти земли бизнесмены арендуют у МУГИСО). Повышение арендных ставок в свою очередь повлечет рост стоимости услуг для потребителей. Один из выходов — провести переоценку кадастровой стоимости, однако комиссия МУГИСО отказала в пересмотре стоимости участков. В материале для DK.RU эксперты помогают разобраться в тонкостях кадастровой оценки объектов и нюансах переоценки. Николай Хмелевский, старший партнер, адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро LOYS: — Вопрос определения кадастровой стоимости напрямую связан с выполнением государством фискальной функции. При расчете земельного налога и арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимся в государственной и муниципальной собственности, расчет налога или ренты производится в процентах от кадастровой стоимости объекта. Поскольку земельный налог относится к местным налогам, речь идет в первую очередь о пополнении местного бюджета и, как следствие, о развитии регионов и муниципалитетов.
Изменение порядка утверждения кадастровой стоимости и методики ее определения повлекли за собой как позитивные, так и негативные изменения. С одной стороны, появился более прозрачный механизм расчетов и декларирования характеристик объектов недвижимости. С другой — сжатые сроки для такой массовой переоценки привели к обширным дефектам, связанным с отсутствием у центров кадастровой оценки сведений о характеристиках объектов. В первую очередь дефекты оценки коснулись объектов капитального строительства (ОКС), оценка которых зависит от нескольких десятков факторов. Например, если сведения о годе постройки объекта отсутствовали, в условиях сжатых сроков на совершение межведомственных запросов и дефицита подробной информации в открытых источниках, Центр кадастровой оценки брал усредненный год постройки объектов с аналогичным видом разрешенного использования. Новые правила утверждения кадастровой стоимости с публикацией предварительных отчетов и приемом деклараций об объектах недвижимости дали возможность минимумом средств исправить огрехи оценки. Приведенная статистика отклонения цены от рынка в размере 15-46% является показателем успешной работы по снижению кадастровой стоимости на стадии подачи замечаний.
Необходимо отметить, что существенные изменения коснулись и самой процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Новый закон о государственной кадастровой оценке № 237-ФЗ вступает в силу с учетом переходного периода, который по умолчанию заканчивается 1 января 2023 г., однако субъекты Федерации могут перейти к полному применению закона досрочно. На данный момент 24 субъекта Федерации применяют 237-ФЗ в полном объеме, остальные, в том числе Свердловская область, — в ограниченном объеме. Существенные процедурные отличия переходного периода от норм, которые вступят в силу с 1 января 2023 г., заключаются в порядке действий по оспариванию кадастровой стоимости. В переходный период не установлен обязательный досудебный порядок оспаривания, и административную процедуру заявитель реализует путем обращения в комиссию при Росреестре.
Как и в случае с обращением в комиссию, при обращении в Центр кадастровой оценки к заявлению должен быть приложен отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный не ранее 6 месяцев до даты подачи заявления. При обращении в суд в переходный период кадастровая стоимость подлежит изменению с момента ее установления, а при оспаривании отказа бюджетного учреждения в установлении стоимости равной рыночной, измененная стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление в бюджетное учреждение. Несмотря на то, что периодичность кадастровой оценки составляет от 3 до 5 лет, а в перспективе — 4 года, Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ вводится возможность ее ежегодной корректировки. При этом будет учитываться индекс рынка недвижимости, определяемый каждый год для всех субъектов Российской Федерации, каждого вида недвижимости, категории земель, назначения здания и помещения. Изменение индекса приводит к изменению кадастровой стоимости только при его уменьшении более чем на 30%. Когда кадастровая стоимость определена в размере рыночной — корректировка на индекс не производится. Если утвержденная кадастровая стоимость не объективна и превышает рыночную стоимость объекта, собственник прежде всего должен обратиться к оценщику за анализом предварительного отчета (отчета об оценке), на основании которого она утверждена. Выявление в отчете усредненных показателей, ошибок в данных об объекте, необоснованных выводов о каких-либо характеристиках объекта позволит уверенно говорить о перспективности оспаривания кадастровой стоимости.
Административная процедура оспаривания проходит довольно оперативно, а вот судебная может затянуться на несколько месяцев. При этом в зависимости от перехода субъекта Федерации к полному применению закона № 237-ФЗ применение новой стоимости (по итогам оспаривания) возможно ретроспективно с начала фискального периода, в котором подано соответствующее заявление, либо с даты установления такой стоимости в субъекте. Галина Алибаева, исполнительный директор компании «Априори»: — Система расчёта кадастровой стоимости изменилась по сравнению с оценкой 2012 г. Во-первых, считать кадастровую стоимость государство стало самостоятельно в специально созданных учреждениях. Как следствие, независимые оценщики потеряли право на расчет кадастровой стоимости. Во-вторых, утверждена новая методика расчета кадастровой стоимости, например, по ОКСам расчет теперь ведется затратным способом. В-третьих, поскольку модели расчета стоимости меняются и совершенствуются беспрерывно, кадастровая стоимость стремительно приближается к рыночной стоимости. В 2022 и 2023 гг- годах новой массовой переоценки кадастровой стоимости мы получим опять обновленные расчеты. Переоценка вызвала довольно много вопросов у собственников недвижимости и земельных участков. Дело в том, что кадастровая оценка — это массовая оценка по единой утвержденной методике. Объекты типизируются, группируются, при этом невозможно учесть их внутреннее состояние и другие не очевидные параметры или субъективные характеристики. Именно поэтому в закон и заложена норма права заменить кадастровую стоимость на рыночную, чтобы справедливо учесть все индивидуальные ценообразующие факторы. Наиболее опасно отклонение от рыночной стоимости для физлиц, для малых предприятий и отраслей малой рентабельности, куда так же относятся аграрии. Поэтому данные вопросы можно и нужно регулировать размерами налоговых ставок. Регулируются ставки региональным правительством для юрлиц и муниципалитетами для физлиц. Сегодня стоимость коммерческой недвижимости за 1 кв.м. в отдельных случаях ниже стоимости жилой.
Если собственник не согласен с кадастровой стоимостью недвижимости или земельного участка, можно и нужно ее оспаривать.
Таких примеров уже большое количество. Главное на сегодня то, что независимый оценщик имеет право выбирать методологии своего расчета, с чем Центр кадастровой оценки пока никак не соглашается. Один из вариантов уменьшения стоимости кадастровой стоимости участка — его укрупнение. Так как оценивается отдельный кадастровый номер, то чем он меньше, тем дороже стоит 1 кв.м. Можно изменить назначение земель, но это долгий путь. В каких-то случаях это действительно выгодно, например, стоимость земельного участка в категории «дороги» сильно отличается от стоимости земель под объектом недвижимости.
Региональное отделение: Свердловское областное региональное сообщество Вернуться к списку новостей |