Красноярское региональное сообщество

Вчера президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) отменил судебные решения по спору о кадастровой стоимости земли под Красноярским алюминиевым заводом (КрАЗ, принадлежит UC Rusal) и направил дело на новое рассмотрение. Администрация Красноярска пыталась оспорить кадастровую стоимость участка. Правительство Красноярского края утвердило оценку в 4,5 млрд руб., но с этим не согласился завод. Компания наняла независимого оценщика, который снизил стоимость до 1,06 млрд руб. Комиссия Росреестра по досудебным спорам подтвердила правильность независимой оценки, но с этим не согласилась администрация города.

Три судебные инстанции поддержали завод: оценку подтвердила СРО оценщика, были собраны необходимые документы, переданы в комиссию, та утвердила оценку. Но коллегия судей ВАС, передавая спор в президиум, указала, что недостаточно проверить формальное соответствие процедурам; нужно анализировать обоснованность и достоверность оценки. Мотивировочная часть решения самого президиума еще не готова.

Представитель UC Rusal не прокомментировал решение ВАС (запрос «Ведомостей» остался без ответа). Законодательство не предусматривает право администрации оспаривать решение комиссии, отмечает партнер «Некторов, Савельев и партнеры» Сергей Савельев, но коллегия ВАС ей это разрешает. Мотивы судей понятны, признает он: «Слишком много злоумышленников, которые приносят явно заниженные оценки, из-за этого страдают бюджеты муниципалитетов».

Основная причина споров — несовершенство процедуры массовой оценки, которая не учитывает индивидуальные параметры участка. Но некоторые собственники злоупотребляют процедурой, жаловались чиновники: землевладельцы обращаются к недобросовестным оценщикам, которые существенно занижают стоимость участка, вплоть до 1 руб. за 1 кв. м земли.

У кадастровой палаты, которую привлекают по таким спорам как ответчика, нет средств на альтернативную экспертизу, признает сотрудник Росреестра, поэтому суд вынужден подтвердить любую оценку истца. Количество таких исков постоянно растет, а суды все чаще принимают сторону землевладельцев (см. график). Чаще оспаривают оценку компании, а не граждане, отмечает представитель Росреестра.

По закону об оценочной деятельности оценщик должен страховать свою ответственность (не менее чем на 300 000 руб.), а его отчет должна подтвердить экспертиза СРО. Но механизм саморегулирования практически не работает, признает вице-президент Российского общества оценщиков Игорь Артеменков, страховка покрывает опечатки и пропуски в отчетах, а не умышленные ошибки. Оценщик, исключенный из СРО, завтра вступит в другую, отмечает Артеменков.

Следственный комитет России хотел ввести уголовную ответственность за предвзятую оценку. А Минэкономразвития предлагает ввести институт приостановки членства оценщиков в СРО.

На кадастровую оценку жалуется и бизнес. Часто она значительно выше рыночной стоимости, отмечает член президиума «Опоры России» Алексей Небольсин, поэтому исков все больше. Суды затягивают процесс, а в Москве кадастровую стоимость участков теперь пересматривают ежегодно, жалуется Небольсин, поэтому тяжбы теряют смысл: обратной силы решения суда не имеют.