Вопрос-ответ
Здравствуйте!
В ближайшее время собираемся оспорить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 400 кв. м, на землях - земли населенных пунктов.
В 2010 году ВРИ было для объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. На данный момент ВРИ участка: причалы для маломерных судов.
Есть желание установить соответствие ВРИ классификатору, выбрать согласно ПЗЗ ВРИ - для ведения личного подсобного хозяйства. Но есть сомнения в части того, какую дату указывать в оценке о рыночной стоимости объекта. Дату установления кадастровой стоимости (дата государственной кадастровой оценки) или дату внесения изменений в государственный кадастровый учет по ВРИ. Подскажите, пожалуйста, более правильный порядок действий в данном случае.
Земельный участок принадлежит на праве аренды. Арендодатель: муниципалитет.
Базильчук Екатерина
Уважаемая Екатерина,
Есть встречные вопросы.
Позвоните в РОО с 11 часов в понедельник Сапожникову Петру Михайловичу вн. тел. 132
Будьте готовы ответить на вопросы: Изменен ли вид разрешенного использования, когда проведена КО и какой это субъект РФ?
13.07.2017
Добрый день. Необходимо оценить земельный участок в Щелковском районе, категория земель - ООТ, площадь 7 га, оспаривание кадастровой стоимости. Дата оценки август 2015 г. Возникла проблема с подбором аналогов.
Подскажите пожалуйста источники достоверной информации по аналогам.
Спасибо.
Зайцева Наталья
Уважаемая Наталья,
Аналоги все оценщики ищут самостоятельно в интернете, в газетах и других открытых и закрытых источниках (например, в риэлторских агентствах можно купить базы за любой год).
14.07.2017
Добрый день! Как ознакомиться с аналитическими региональными обзорами, размещёнными в Информационном банке оценщика? С уважением. Д.А. Якименко
Якименко Дмитрий Андреевич
На какой почтовый адрес отправить отчет за II rd/ 2017г
Хамхоев Мустафа Тагирович
Добрый день!
Москва, 107078, а\я 308, РОО
f5@sroroo.ru
13.07.2017
здравствуйте,где посмотреть задолженность по чл взносам
тас оол з к
Добрый день!
В Личном кабинете, или можно узнать в бухгалтерии.
13.07.2017
Добрый день! Подскажите пожалуйста, где можно посмотреть перечень вопросов по недвижимости по квалифик.экзамену? И какое общее количество вопросов (в т.ч. задач) по недвижимости? (я имею в виду не кол-во вопросов 40 в тесте, а сколько всего вопросов в блоке по недвижимости). Спасибо.
Ольга Игоревна
Здравствуйте. Должен ли оценщик на момент вступления в общество иметь стаж?
Наталья
Уважаемая Наталья,
С 1 июля 2017 г. обязательным условием для вступления в СРО оценщиков является наличие квалификационного аттестата (в соответствии с новой редакцией ФЗ-135 "Об оценочной деятельности"). Квалаттестат будет выдаваться оценщикам, успешно сдавшим квалэкзамен и имеющим оценочный стаж не менее 3-х лет (например, помощником оценщика).
12.07.2017
Согласно имеющимся исследованиям (http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/Immovables/Fomenko_diskont.pdf), для получения текущей стоимости постпрогнозной стоимости последнюю необходимо привести к дате оценки по фактору текущей стоимости на середину последнего года прогнозного периода (а не на конец прогнозного периода, как общепринято или как следует из обычной логики). Величина постпрогнозной стоимости при этом, как показывается в статье, при этом равна частному от деления денежного потока 1-го года постпрогнозного периода и ставки капитализации, равной разности ставки дисконтирования и темпа долгосрочного роста. Так ли это на самом деле? Или все же верна "обычная логика" дисконтирования указанной постпрогнозной стоимости по фактору текущей стоимости строго на конец прогнозного периода?
Смоляго Елена
Уважаемая Елена,
На Ваш вопрос ответил Ю.В.Козырь, председатель ЭС РОО:
Ответ следующий.
Приведенная (текущая) терминальная стоимость (TV) равна:
PV(TV) = TV/(1+r)^n, (1)
где r - ставка дисконтирования, а n - количество лет в прогнозном периоде.
Для расчета терминальной стоимости обычно применяют так называемую формулу Гордона (примечание: оригинальная формула Гордона содержала не денежный поток, а дивиденд):
TV = CF1/(r-g), (2)
Например, TV = 105/(0,2 - 0,05) = 700.
где CF1 - денежный поток первого постпрогнозного года (часто его принимают равным денежному потоку последнего прогнозного года, умноженному на (1+ g)),
g - ожидаемый в постпрогнозном периоде темп роста денежных потоков (в год).
При высоких значениях ставки дисконтирования и темпов роста, а также при отсутствии понимания структуры поступления денежных потоков внутри каждого из годов прогнозного периода обычной практикой является дисконтирование на середину периода, при этом стоимость, формируемая денежными потоками прогнозного периода будет равна: сумма от первого прогнозного года до последнего прогнозного года (СFi/(1+r)^(i-0,5)) (3)
(при этом предполагается, что дата оценки - начало первого прогнозного года).
И вот здесь возникает интересный момент: если в прогнозном периоде мы дисконтировали потоки всех лет на середину периода и у нас нет никаких оснований ожидать, что в постпрогнозном периоде потоки вдруг начнут поступать не равномерно, то и в постпрогнозном периоде логично дисконтирование осуществлять на середину периода. Однако формула Гордона была выведена в предположении о том, что денежные потоки будут неограниченно долго поступать В КОНЦЕ каждого из годов постпрогнозного периода. Соответственно, применение формулы (2) для расчета постпрогнозной стоимости будет приводить к разрыву логики: в прогнозном периоде дисконтируем на середину периода, а в постпрогнозе - не конец периода. Для избежания такого разрыва (чтобы в постпрогнозе, так же, как и в прогнозном периоде, дисконтировать на середину периода) для расчета терминальной (постпрогнозной) стоимости следует применять модифицированный вариант формулы Гордона, предусматривающий дисконтирование на середину периода:
TV = (CF1*(1+r)^0,5)/(r-g), (4)
Например, TV = (105*(1+0,2)^0,5)/(0,2-0,05) = 766,81.
где все обозначения соответствуют ранее принятым.
Если теперь подставить выражение (4) для TV в формулу (1), получим следующее выражение для расчета текущего значения терминальной стоимости:
PV(TV) = CF1/[(r-g)*(1+r)^(n-0,5)], (5)
(примечание: применение этого выражения подразумевает поступление денежных потоков в каждом из годов постпрогнозного периода в середине года)
Соответственно, у нас есть теперь 2 способа применения единой и "неразрывной" логики, при которой потоки прогнозного и постпрогнозного периода должны дисконтироваться на середину периода.
Способ 1. Мы применяем для расчета недисконтированной терминальной стоимости модифицированную формулу Гордона (4) и численный результат расчета подставляем затем в формулу (1).
Например, при 2-летнем прогнозном периоде и принятых ранее численных значениях получим следующее значение приведенной (текущей/дисконтированной) терминальной стоимости: 766,81/1,2^2 = 532,508.
Способ 2. Мы применяем для расчета недисконтированной терминальной стоимости обычную формулу Гордона (2) и численный результат расчета дисконтируем затем, деля на (1+ r)^(n-0,5), т.е. по сути применяем формулу (5):
- применение обычной формулы Гордона дает: TV = 105/(0,2 - 0,05) = 700. (это числитель формулы (5)). Дисконтирование этой величины на (1+ r)^(n-0,5) (это знаменатель формулы (5) приводит к результату: 700/1,2^(2-0,5) = 532,508.
Таким образом, ответ, предлагаемый А.Н. Фоменко, является по сути правильным, и к этому правильному варианту можно придти также немного по-другому (но в итоге так же), т.е. из четырех потенциально возможных способов расчета два (представленных выше) являются правильными и тождественно равными между собой.
11.07.2017
Добрый день! Необходимо оценить комнату в коммунальной квартире. В свидетельстве о праве собственности указан объект - комната, и площадь комнаты. Аналогов - комнат в коммунальных квартирах нет. Подскажите как правильно рассчитать стоимость объекта? Можно ли в качестве аналогов использовать комнаты в общежитиях? Нужно ли учитывать часть вспомогательных помещений (коридор, кухня, санузел), приходящихся на данную жилую площадь?
Лукьянова Екатерина Викторовна
Уважаемая Екатерина Викторовна,
Для того, чтобы правильно оценить рыночную стоимость комнаты, надо учесть несколько важных моментов:
1. Комната должна иметь документы, подтверждающие ее регистрацию в качестве жилого помещения и кадастровый паспорт с поэтажным планом и экспликацией.
2. Аналоги должны быть выбраны из комнат в коммунальных квартирах в районе расположения объекта оценки с проведением необходимых корректировок на основные различия.
3. При отсутствии аналогов комнат в коммунальных квартирах можно использовать аналоги комнат в общежитиях, однако в этом случае провести корректировки будет сложнее.
4. Нужно обязательно учесть часть вспомогательных (нежилых) помещений, которые приходятся на жилую площадь комнаты.
С уважением. Рубинчик А. А., член Экспертного совета РОО
11.07.2017
Добрый вечер. Вы полагаете, что Приказ Минэкономразвития России от 29.05.2017 N 257 еще не вступил в силу? А как реагировать, что в Приказе указано с 01.07.2017? Плюс в п. 12 Указа Президента РФ от 23.05.1996 N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" указано, что нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими актами не установлен другой порядок вступления их в силу. В данном случае нельзя рассматривать как иной порядок вступления в силу?
Панина Ирина Владиславовна
Уважаемая Ирина Владиславовна,
Мы считаем, что тут действует другой порядок: поскольку данный приказ затрагивает интересы третьих лиц, то он подлежит обязательной регистрации в Минюсте с последующим обязательным опубликованием на сайте правовых документов.
Для сравнения можете посмотреть на сайте pravo.gov.ru и сравнить сроки прохождения других документов. Мы же не знаем, когда приказ был передан в Минюст.
Можете продолжить более подробное обсуждение вопроса напрямую с нашей юридической службой.
11.07.2017
|
Если вы не нашли ответа на свой вопрос, вы можете задать его нам
|
