Конференция «Бархат недвижимость 2015», Ростов-на-Дону, 10-11 ноября 2015 г. Сервитут, оценка половины дома, ФСО-7 без прикрас

10 Ноября 2015

Конференция «Бархат недвижимость 2015» будет проходить в Ростове-на-Дону 10-11 ноября 2015 г.

Темы для обсуждения: Сервитут, оценка половины дома, ФСО-7 без прикрас.

Инициатива СМИ "Регистр оценщиков" и Ростовского РО РОО

Место проведения - "Маринс Парк Отель", пр.Буденновский, 59.

Скачайте подробный буклет мероприятия здесь... http://www.yuforum.ru/files/Barhat2015v1.pdf

- Роман Владимирович, какие потребности учтены при подготовке конференции «Бархат-недвижимость» 10-11 ноября 2015г. в Ростове-на-Дону?

- Опрос оценщиков показал, что основные направления оценочной деятельности уже описаны в учебниках. Знания и умения в обычной оценке недвижимости обесценены, оценщикам тесно и они снижают свои расценки. Будущее – за специализацией. Одним из направлений специализации в оценке недвижимости является оценка сервитутов.

- Что такое сервитут и зачем его оценивать?

Сервитут – это ограниченное право пользования чужим земельным участком. На первый взгляд - малоперспективное направление, если не учесть одно обстоятельство.

- Какое?

Потребность в ограниченном пользовании чужим земельным участком возникает неожиданно: заложенный объект оказывается без выхода к землям общего пользования; размежёванный соседний участок перекрывает выезд; проданные по лотам цеха не позволяют пройти к своей территории; телефонная компания прокладывает кабель к объекту и нужно сделать прокол под дорогой; газопровод по проекту проходит под землей соседа, и т.д. В этих условиях требуется подписать соглашение о сервитуте, а его существенным условием является стоимостная оценка ограниченного права пользования. В некоторых случаях до половины времени прокладки коммуникаций уходит на согласование сервитута.

- И за оценку этого платят деньги?

- Да, стоимость оценки для формирования соглашения о сервитуте начинается от 20..25 тыс.руб. за объект и выше. Платят за скорость и скрупулезность, что мы и будем рассматривать.

- В чем же проблема для оценки, это же почти как обычная аренда?

- Нет, «оценка сервитута» существенно отличается от «обычной аренды», и в постановке задачи, и в выполнении расчетов. Используются специфические техники - разберём. Причем, разберем от начала постановки задачи до формирования итогового документа.

- Будут рассмотрены «столичные» условия или можно будет работать на неактивных территориях?

- Да, пояснения будут строиться на местной (не столичной) практике.

- Раздаточный материал будет?

- Уточним: участники, использующие наши «рабочие места оценщиков» без дополнительной оплаты получат обычно платные файлы-надстройки. Также будет дан небольшой урок по использованию рабочих мест в корыстных целях оценщиков. Без пояснений на мероприятии разобраться трудно, как и получить медицинское образование заочно.

Первый день

Сервитут. Полдома.

1. Расчёт сервитута по требованию третьих лиц (на сквозном примере "проход-проезд").

Расчет стоимости ограниченного права пользования чужим земельным участком для прохода и проезда отличается от оценки права собственности и применением подходов, и ценообразующими факторами. Вторжение третьего лица ограничивает права собственника, изменяет возможности дальнейшего распоряжения, технику безопасности и технологические регламенты. Оцениваем и собираем структуру отчета.

Попутно: что требовать у заказчика и без чего не начинать оценку.

- собираем конфигурацию объекта оценки (сами пишем Задание на оценку)

- составляем план работы сообразно сервитуту и требованиям ФСО (раздел «Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки»)

- привлекаем специалистов (когда лучше перебдеть; таблица «Опрос и передача информации»)

- назад пятками или ошибка 404: если что-то неприятное выявлено в процессе оценки (раздел «Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком»)

- состав связанных расходов при установлении сервитута;

- НДС (описание процесса осуществления сделки и присутствие налогообложения сделки для разных вариантов сторон);

- госпошлина за установление сервитута (вхождение или невхождение в оценку);

- пишем раздел «Имущественные права и обременения, связанные с объектом оценки» (летопись развития объекта и отношений)

- описание объекта оценки, идентификация (фиксация деталей и параметров, обычно не входящих в факторы ценообразования при продаже участков);

- специфика, влияющая на результаты оценки - результаты осмотра и изучения документации: публичные данные для описания представлений рынка, и данные собственника для конкретизации использования объекта;

- характер текущего использования объекта: интенсивность, разрешенность и безопасность;

- чем отличаются пирамиды «владение, распоряжение, пользование» в собственности, аренде и сервитуте;

- особенности проведения анализа наиболее эффективного использования в сервитутах;

- анализ наиболее эффективного использования (выявление последствий установления сервитутов в виде степени ограничения прав пользования и распоряжения для владельца)

- ценообразующие факторы;

- расчет доли компенсации (возмещения) земельного налога территории под сервитутом, возлагаемой на соискателя сервитута.

- особенности объекта и предмета оценки, используемые в разделе «Описание процесса оценки объекта оценки»;

- сравнительный подход в оценке сервитута (условия классического применения);

- затратный подход в оценке сервитута (условия классического применения);

- инвестиции в коренное улучшение земель;

- доходный подход в оценке сервитута;

- пирамида прав, влияние сервитута на интенсивность пользования и ограничение распоряжения;

- останавливаем оценку, когда дальнейшее углубление в предмет не увеличивает точность;

- пишем раздел «Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения»

- что должно быть в соглашении о сервитуте (какие условия являются существенными)

- составляем проект соглашения о сервитуте, который войдет в Задание на оценку (спасение утопающих – дело рук самих утопающих).

- пишем раздел «Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки»

- пишем раздел «Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения»

- общество с ограниченной ответственностью оформляет отчет об оценке.

- архивная копия отчета и доступ к ней оценщика ООО при возможной проверке (абз.10 ст.15.1 135-ФЗ)

2. Расчёт стоимости объекта, в котором есть чужой объект (на сквозном примере).

Полдома, полквартиры, полкухни, пол-участка. Изменение площади, комфорта и стоимости объекта не пропорционально. Исследование рынка иных морфотипов дает обоснование поправок. Законодательство в смежных областях диктует варианты решения вопросов. Анализируем, что подмечать, где брать обоснования.

3. Анализ рынка: как понимать, что исследовать, что писать (теория вопроса).

Собственный анализ рынка недвижимости позволяет выявить состояние, и уместные поправочные коэффициенты. Объект оценки формирует морфотип, который задает круг исследуемых объектов. Из числа однородных объектов выделяется группа аналогов, подходящие участвуют в расчетах, а не попавшие в выборку задают поправки. Короля играет свита. Разбираем, как это реализовать.

4. Как использовать «рабочее место оценщика» для ускорения оформления оценки.

Пользователям нашего рабочего места оценщика недвижимости предоставляются файлы, рассмотренные в ходе семинара (заранее произведены обработка и подключение к базе). Без оплаты.

Кстати, для собственного позиционирования: стоимость работ по оценке любого из рассматриваемых объектов составляет от 24000руб.

Второй день

Шишки в оценке недвижимости

5. Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп.25 и 26 ФСО№1 и п.30 ФСО-7) на основе одноименной книги Л.А.Лейфера, 2015 г.

6. Складываем пазл из ФСО-7 "Оценка недвижимости": шишки, набитые за 2015 год

За один день не управимся, поэтому берём два дня ноября 2015г.

Участие одного делегата от компании.

Количество участников ограничиваем: 40 человек.

Цена: 14 000 руб.

Бархат-недвижимость 2015: партнер 9 000 руб.при оплате оргсбора до 1 октября 2015.

Скачать заявку на Бархат-недвижимость здесь:  http://yuforum.ru/files/Zayavka

Региональное отделение:  Ростовское региональное сообщество