Споры о кадастре

Мотивы кассации пока неизвестны, но их можно предположить из решений, вынесенных ранее. Арбитражный суд Москвы 22 января по делу "Макдома" пришел к выводу, что оспаривать кадастровую стоимость земли и заказывать ее рыночную оценку вправе только собственник, а арендатор не является заинтересованным лицом. Более того, суд решил, что определить рыночную стоимость государственной земли, на которой расположено частное здание, нельзя в принципе. Дело в том, что в законе "Об оценочной деятельности" рыночная оценка определена как наиболее вероятная цена продажи на открытом рынке в условиях конкуренции. Но госземля под зданием по Земельному кодексу может быть продана только собственнику. А "простое указание на дорогое землепользование суд не может признать фактором, нарушающим права истца". Девятый арбитражный апелляционный суд тоже отказал "Макдому", хоть и признал за арендатором право на иск. Причиной отказа стало утверждение в ноябре 2013 года новых результатов госоценки земли, из-за которых старые утратили правовое значение.

Та же ситуация сложилась и у других московских арендаторов, оспаривающих кадастровую стоимость земли, которая находится в долгосрочной аренде и на которой расположены принадлежащие им здания. Мотивировка большинства отказов судов написана практически под копирку — у арендатора нет права подавать такой иск, а продажа госземли под частным зданием на открытом рынке "невероятна".
Так, ЗАО "Спортивно-экологический комплекс "Лата Трэк"" в Крылатском, арендующее участок в 1,45 млн кв. м, просит снизить его кадастровую стоимость, оцененную на 1 января 2013 года в 28,2 млрд руб., а на 1 января 2014 года — в 35 млрд руб., до 1,2 млрд руб. и 1,3 млрд руб. соответственно. Оба иска отклонены. Не смогли изменить кадастровую стоимость своих участков ни ООО "Союз" (ул. Ярославская, вл. 13А, стр. 2, 2700 кв. м, с 219,6 млн руб. до 62,6 млн руб.), ни ООО "Партнер Ф" (Кавказский бульвар, вл. 58, стр. 15, 5811 кв. м, с 42,5 млн руб. до 28,5 млн руб.). По делу "Партнер Ф" арбитражный суд Москвы и вовсе предложил истцу купить участок, после чего проводить рыночную оценку и распоряжаться землей по своему усмотрению. Шесть исков от ЗАО "Рольф Эстейт" (структура автодилера) пока не рассмотрены.

"Мы надеемся, что кассация в своем постановлении все же признает за арендаторами право на иск и право определять рыночную стоимость госземли под зданием",— заявил "Ъ" Александр Островский, представляющий "Макдом" в суде. "Макдом" уже оспаривает новую кадастровую стоимость от 2013 года. Напомним, с 2015 года Москва больше не сможет проводить ежегодную переоценку земель: поправки к закону "Об оценочной деятельности" ограничили частоту такой оценки для городов федерального значения двумя годами, для иных регионов — тремя.

В статье 66 Земельного кодекса говорится, что при определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая приравнивается к ней без оговорки, что земля должна продаваться на открытом рынке. "Политика, по которой арендаторы не имеют права оспаривать кадастровую стоимость, очень распространена, особенно в Москве, области и Санкт-Петербурге. Главная идея — не лишить бюджет гигантских средств, которые он недополучит, если арендаторы начнут массово оспаривать кадастровую стоимость земли",— рассказывает партнер юридической фирмы "Авелан" Валерий Лазебный. Расторгать же договор аренды владельцам зданий невыгодно: им придется выкупать участок по цене, также рассчитанной из кадастровой стоимости, а потом от нее же платить земельный налог. "Такие арендаторы пока что находятся в западне. Надеюсь, высшая инстанция — уже новый Верховный суд — поставит точку в этом споре",— добавляет юрист.