Дорогой квадратный метр

Московская городская дума уже в ближайшее время может принять закон, предусматривающий резкое увеличение ставки налога на недвижимое имущество для жителей города. Этот новый порядок налогообложения собственности частных лиц вводится не только в столице – со следующего года на него начнут переходить все регионы страны.

Россия с 2015 года меняет порядок расчета налога на жилую и нежилую недвижимость, находящуюся в собственности граждан. Теперь, в соответствии с поправками в Налоговый кодекс, внесенными в начале октября, в качестве базы для его исчисления будет применяться кадастровая стоимость объекта, рассчитываемая независимыми оценщиками по заказу исполнительных органов власти регионов. До сих пор для расчетов использовалась так называемая инвентаризационная стоимость, учитывающая, по сути, только затраты на строительство того или иного объекта недвижимости вне зависимости от его расположения и рыночной привлекательности.

Федеральное законодательство устанавливает базовые ставки налога на недвижимость, давая муниципалитетам право увеличивать или, наоборот, их уменьшать. Москва предполагает установить пять ставок: 0,1 процента – для объектов стоимостью до 10 миллионов рублей, 0,15 процента – от 10 до 20 миллионов, 0,2 процента – от 20 до 50 миллионов рублей и 0,3 процента – от 50 до 300 миллионов. Для объектов недвижимости кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей будет применяться ставка 2 процента.

"Даже в сегодняшней ситуации этот налог не будет столь обременителен, сколь он мог бы быть, – говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – Я рассчитываю налог на основе кадастровой стоимости, и у меня получается, что максимальный его размер составит примерно двух-трехмесячный размер эксплуатационных и управленческих платежей в отношении такой же квартиры. То есть это несопоставимый размер платежей со стоимостью эксплуатационных расходов. Во всем мире (я говорю о прогрессивных экономиках) размер налога составляет 2-3 процента, и нам пока еще до него далеко".

По данным московского правительства, сейчас в столице почти 80 процентов объектов частной недвижимости имеют кадастровую стоимость до 10 миллионов рублей и могут рассчитывать на минимальный налог. Тем не менее после завершения переходного четырехлетнего периода, предусматривающего поэтапное повышение налога до установленного законом уровня, налоговые платежи за частную недвижимость вырастут в разы по сравнению с действующими ставками. Например, по расчетам агентства РБК, годовой налог на двухкомнатную квартиру в панельном доме на юго-западе Москвы увеличится примерно с 700 руб. до 7,5 тыс. руб., а на трехкомнатную квартиру в центре столицы на Тверской – с 2,5 тыс. до 52 тыс.

"Повышение налога для владельцев, например, квартир сталинской застройки в центре, которые были очень сильно недооценены по так называемой балансовой стоимости, оно очень чувствительно, – уверена директор региональной программы Независимого института социальной политики Наталья Зубаревич. – Для жителей же новостроек, домов около МКАДа (если брать Москву), это повышение будет очень небольшим, потому что они и так уже платят по новой, почти рыночной стоимости. То есть пострадают, прежде всего, жители центральных частей города, люди, живущие в более старом жилье. Но не нужно забывать еще одну вещь – льготы ведь остались".

В перспективе, не исключает Константин Апрелев из Российской гильдии риелторов, повышение уровня налогообложения недвижимого имущества российских граждан может привести к заметному переделу на рынке недвижимости, прежде всего, в Москве: "На сегодня это давление пока будет почти незаметным. Но чем больше будет размер налога, чем быстрее он будет приближаться к зарубежным стандартам, тем большее давление он будет оказывать на рынок, на котором в перспективе безусловно произойдут определенные изменения. Люди, не имеющие дополнительных доходов и обладающие дорогой недвижимостью, но не использующие ее для извлечения прибыли, будут вынуждены столкнуться с проблемой необходимости продажи этих объектов либо принятия решения об их коммерческом использовании".

Наиболее ненадежным элементом нового порядка налогообложения частной недвижимости, по мнению экспертов, сейчас становится порядок расчета кадастровой стоимости объектов. По закону этим должны заниматься независимые оценщики, однако многие собственники могут признать результаты их работы субъективными и оспорить оценку, в том числе и в суде. Но понятного и прозрачного механизма разрешения таких конфликтов, говорит Константин Апрелев, в России пока нет.

"Я приветствую, что в специальные апелляционные комиссии теперь будет входить больше профессиональных участников рынка, чем представителей власти, что, безусловно, позволит сделать эту процедуру апелляции более прозрачной и понятной для населения. Но вот решение перенести рассмотрение споров из арбитражных судов в гражданские, наверное, не очень удачно. На сегодня в арбитражных судах уже сформировалась определенная практика, когда судьям стал понятен механизм кадастровой оценки, ее прозрачности и понятности. Теперь же потребуется еще пять лет гражданских процессов, для того чтобы точно такую же систему оспаривания кадастровой оценки создать и в этой сфере", – предполагает Константин Апрелев.

Схожие опасения и у Натальи Зубаревич из Независимого института социальной политики. "Должна быть независимая оценка, но насколько она независимая – это большой вопрос, у населения могут возникнуть вопросы в связи именно с самой оценкой, – говорит она. – Хорошей процедуры нет, а человек, который играет против государства, проигрывает всегда. Все это будет решаться в ходе практики, потраченных нервов... В общем, понятно, что решаться будет медленно, тяжело и с потерями для населения. Тут, к сожалению, система нашего государственного устройства простейшая: государство – главное, человек – никто".

Несмотря на все трудности перехода к новой системе расчета налога на частную недвижимость, эксперты считают само решение правильным. "Сегодня в России в рамках межбюджетных отношений главная проблема в том, что муниципалитеты, как ныне ключевые получатели этого налога после административной реформы, были недофинансированы с точки зрения бюджета. Для того, чтобы эффективно управлять территорией поселений и инвестировать деньги в развитие этих территорий, муниципалитетам необходимо дополнительное финансирование бюджета, которое бы делало экономику более стабильной", – уверен вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Директор региональной программы Независимого института социальной политики Наталья Зубаревич в целом также поддерживает новый налог на частное имущество, вводимый в стране. Однако она сомневается в своевременности таких действий центральных властей, особенно на фоне нынешней крайне тяжелой ситуации в российской экономике.

"Налог на имущество – это основной источник дохода для городов во всем мире, он создает им устойчивую налоговую базу. Четкие цены, соответствующие рынку недвижимости, лучшим городам, которые привлекательны для жизни, дают фору, и это правильно экономически. У нас этот налог играл не ту роль, которую он играет во всех развитых странах и городах. Этот налог очень важен для городов, для их развития. Теперь второй вопрос – своевременно ли? Нет, конечно! Повышать этот налог нужно было в период экономического роста, когда у людей росли доходы, и это было бы менее чувствительно. К сожалению, налог повышается в период стагнации, переходящей в рецессию, когда доходы населения в 2014 году вообще перестали расти. Это будет болезненно", – предупреждает эксперт.

Впрочем, уже в недалекой перспективе порядок налогообложения имущества граждан страны вновь будет изменен. Уже несколько лет в правительстве обсуждается возможность введения единого налога на частное имущество, объединяющего налог на недвижимость и налог на землю. По оценке экспертов, такое решение федеральный центр может принять после 2020 года.