Оценщики могут помочь юристам

23 Июля 2013

Сейчас в судах находится много дел по пересмотру кадастровой стоимости земли. Считается, что для успеха дела достаточно нанять опытных юристов.
Однако практика показывает, что они оказались не готовы к ведению новых дел. Чтобы повысить шансы на победу, истцам следует активнее вовлекать в процесс оценщиков и экспертов, выполнявших оценку рыночной стоимости земли.
К делам, касающимся оспаривания кадастровой стоимости земли, не подготовлены юристы как истцов, так и правительства области, поскольку это новые для них дела. Нередко представители правительства пишут отзыв на заключение судебного эксперта, в котором путают судебную экспертизу с простым отчетом оценщика или заключением СРО. Был случай, когда представитель правительства предъявлял в суде претензии судебному эксперту. Однако заключение судебного эксперта содержит все пункты, прописанные в Арби тражно-процессуальном кодексе и в Федеральном законе "О государственной судебно-экспертной деятельности", поэтому придраться к нему по формальным признакам, как это пытаются делать представители правительства, невозможно. Представителю истца достаточно лишь вовремя ходатайствовать о вызове в суд эксперта для дачи пояснений. Но многие юристы пропускают это право, а потом пеняют на правительство или еще на кого-то. В результате представители правительства вводят в заблуждение суды, происходит грубая подмена понятий. Например, сейчас ВАС приостановил все эти дела для выяснения правильной даты оценки. Однако в ст. 24.19 закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" написано: "В случае оспаривания определения результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость". В Ростовской области массовая кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена в 2007 году.
Все дела, проигранные истцами, проиграны исключительно процессуально.
Например, по одному делу, дошедшему до апелляции, мы с коллегой объясняли адвокатам, что для победы в деле надо ходатайствовать о назначении экспертизы и перед экспертом поставить вопрос: "Соответствует ли отчет федеральным стандартам об оценке и законодательству?". Однако адвокат ничего не выполнил, а в суде ему подтвердили нашу правоту.
После утверждения оценки объектов капстроительства в течение полугода работала комиссия по ее оспариванию при Росреестре. Она отказала в 98% обращений. Мне удалось поприсутствовать на одном заседании, где, как полагается, были представлены отчет оценщика и экспертное заключение СРО.
Член комиссии сказал: "Этот отчет не пройдет, потому что объект стоит 10 млн. рублей. За 10 млн. мы его и сами купим". Однако комиссия не наделена полномочиями рассматривать отчеты. Юристы должны были оспорить решение комиссии, поскольку она превышает свои полномочия, и принудить ее принять предоставленный отчет, а не предлагать клиентам оспаривать дальше кадастровую стоимость в суде.
На мой взгляд, заказчикам надо искать профессионалов, как юристов, так и оценщиков, которые правильно могли бы защитить и выводы отчета об оценке, и интересы заказчика и не вводили бы суд в заблуждение. В 2014 году предстоит изменение земельного налога и налога на имущество, наверняка в сторону повышения. Большинству предпринимателей стоит пересмотреть кадастровую стоимость своих объектов и земли, потому что она была массовая, допускающая большое количество ошибок и не учитывающая сервитутов и ограничений, в отличие от индивидуальной оценки.
Региональное отделение:  Ростовское региональное сообщество