Выше — только звезды

Рынок как он есть

Рост цен с начала года отмечается во всех сегментах рынка недвижимости. Сложившуюся ситуацию ряд экспертов склонен объяснять экономической ситуацией в стране, нестабильностью банков, колебанием курса валют. Как отмечает Ольга БАБУШКИНА, оценщик первой категории ЗАО «Бизнес-эксперт», этот тренд во многом связан с субъективными ожиданиями продавцов, причем как индивидуальных, кто продает недвижимость на вторичном рынке, так и массовых застройщиков.

— В текущем году с января по февраль произошло значительное, порядка нескольких десятков процентов, увеличение стоимости в новостройках. Это существенный рост. Что касается вторичного рынка, он подрос в цене вслед за подорожанием вновь вводимого жилья. Учитывая, что у нас индексы в строительстве, в соответствии с требованиями законодательства, существенно не растут, предпосылок для увеличения стоимости жилья тоже нет и нынешний рост цен не оправдан — утверждает Бабушкина.

Если этот рост спекулятивный, то он должен минимизироваться в ближайшем будущем, то есть нет глобальных предпосылок для того, чтобы цены продолжали расти существенно, считает она. Сейчас, накануне летнего сезона, рынок замирает и сделки сводятся к минимуму. Не исключено, что в течение лета стоимость квадратных метров на рынке жилой недвижимости Барнаула стабилизируется. «Но пока сезон отпусков не начался, рынок достаточно активен. После затишья летнего сезона с конца августа — начала сентября можно прогнозировать увеличение платежеспособного спроса населения, соответственно, стоимость на жилье опять тоже начнет подрастать», — предполагает Бабушкина.

Марина РАКИНА, президент Союза риелторов Барнаула и Алтайского края, объясняет рост тем, что люди в условиях нестабильности банковской системы стараются вложить средства наиболее выгодно, поэтому сегодня можно констатировать рост спроса на недвижимость. Причем если рынок многоквартирных домов можно считать сложившимся, его ценовую динамику можно проследить, изучив статистику, то рынок земельных участков охарактеризовать довольно сложно, об определенной тенденции роста или спада говорить не приходится, утверждает она.

— Колебание цен колоссальное, по факту продавец сам волен устанавливать цену. Купив земельный участок, к примеру, за 100 тыс. рублей, вложив порядка миллиона в строительство, продавец может запросто установить ценовую планку в 3 млн рублей за дом. Все дело в том, что цивилизованного рынка по земельным участкам просто нет, — считает Ракина.

Согласно рейтингу Алтайского портала недвижимости, строящееся жилье, в зависимости от площади, этажности, места расположения, можно приобрести на первичном рынке по цене от 985 тыс. рублей. Это минимальная сумма за однокомнатную квартиру в строящемся доме. Максимальная, указанная на портале, за жилплощадь из названной категории — 5,6 млн рублей за трехкомнатную в центре.

Расценки на готовое жилье варьируются от 1,29 млн рублей за однокомнатную до 16 млн рублей за четырехкомнатную. Впрочем, в данной категории можно найти более либеральные цены, к примеру, на жилье с удобствами на улице — 600 тыс. рублей.

Ценовой минимум на дома и коттеджи в Барнауле обозначить довольно сложно, так как рынок сегментирован. Минимальная цена на дом находится на уровне 950 тыс. руб, максимум (на 13 апреля 2014 года) — 50 млн рублей. Жилье в поселках Барнаула предлагают в ценовом диапазоне от 1,1 млн рублей в Казенной заимке до 20 млн рублей за 380 кв. м в Лебяжьем.

По данным Главного управления строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края, в четвертом квартале 2013 года уровень цен на первичное жилье в регионе на 10% ниже аналогичных цифр в Томской и Новосибирской областях и аналогичен Омской области.

Жилье экономкласса лидирует

Покупательский спрос на тип жилья меняется: сегодня большой популярностью пользуются «долевки», этому способствуют более приемлемые цены и развитость ипотечных программ. Купить жилье на вторичном рынке довольно сложно для тех, кто впервые его приобретает.

Спрос на недвижимость определенного класса определяется историческим контекстом, социально-экономической ситуацией в регионе, стране и, соответственно, уровнем жизни населения. По мнению Марины Ракиной, весь рынок жилья можно разделить на три большие группы.

— Первая группа, самая массовая и доступная, — это квартиры экономкласса. К ней относится недвижимость серийная (464-й, 121-й, 97-й серий и др.), а также комнаты и квартиры-студии. Это наиболее ликвидная недвижимость, спрос на которую есть всегда.

Второй сегмент — квартиры индивидуальных планировок, такие дома в большей мере представлены в центре города, но их можно встретить и в районах новостроек. Эти квартиры — большие по площади, имеют оригинальное архитектурное решение, в некоторых уже есть элементы бизнес-класса — консьержи, закрытые детские площадки, собственные парковки и т. д. Это жилье приобретают люди, достигшие общественного или финансового статуса. Данное жилье более дорогое не только по цене, но и в обслуживании — это и коммунальная плата и налог на имущество.

Третий — это элитная недвижимость. Принадлежность к данному сегменту определяется очень многими факторами — от месторасположения дома, площади квартиры до статуса соседей. В таких домах живут представители властных структур, политики, крупные общественные деятели, депутаты, бизнесмены. Стоимость квартир в таких домах сопоставима со стоимостью жилья в столичных городах. Это очень узкий сегмент. Стоимость такого жилья измеряется десятками миллионов рублей. Продаются они, как правило, с дорогой мебелью и бытовой техникой, качественным ремонтом и местами на парковках.

Что нам стоит дом построить?

Одна из характерных особенностей рынка недвижимости — завышенные цены, которые формируются конкретным продавцом в результате субъективной оценки собственного жилья. В немалой степени проблема касается именно частного сектора. В Барнауле большинство территорий частной застройки развивается хаотично. Земельные участки осваиваются за счет индивидуального строительства, без инфраструктурного обустройства. Инвестор земельного участка в большей мере озадачен вопросом выгоды, чем созданием приемлемого стандарта жизни.

— Поэтому во многих поселках полностью отсутствует инфраструктура, которая делает проживание комфортным для покупателя и создает адекватное соотношение цены и качества. Продавец индивидуально оценивает вложенные в строительство ресурсы и выставляет часто завышенную цену на дом, где при этом нет ни дорог, ни света, ни воды. В эту категорию можно отнести большинство пригородных поселков: Власиху, Спутник, Авиатор. Это спонтанная застройка населения, — продолжает Ракина. — Сегодня на федеральном уровне широко обсуждается программа по малоэтажному строительству, которая будет реализовываться на уровне регионов и должна сделать квартальную застройку более цивилизованной, когда, помимо выделения земельных участков, будут закладываться объекты инфраструктуры.

Как отметили в Главном управлении строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства края, перспективный сценарий развития рынка, когда на нем возможно сглаживание колебательных процессов, — строительство жилья социального использования и арендного. Оно ориентировано на граждан, не имеющих возможности приобретения квартир в собственность, и будет строиться в сегменте экономкласса, что окажет влияние на снижение средней цены за квадратный метр.

Почему арендовать стало невыгодно?

На сегодняшний день, как подсчитали аналитики компании «Финэкспертиза», чтобы приобрести типичную 50-метровую «двушку» на вторичном рынке в ипотеку, россиянин в среднем должен получать 76 тыс. рублей в месяц. По регионам данные разнятся: для москвичей зарплата должна быть более 238 тыс., петербуржцев — 120 тыс., а жителей Московской области и Приморья — более 112 тыс. рублей.

Данные Росстата также подтверждают: уровень зарплат в стране сильно отстает от «пожеланий» продавцов недвижимости и банкиров: в сентябре 2013 года жители России в среднем получали 24 322 рублей. По данным Алтайкрайстата, средняя зарплата по краю на начало года составляла 18 007,6 рублей.

Однако, по оценкам специалистов рынка недвижимости, взвешивая экономическую целесообразность каждого из вариантов развития событий — аренда или же покупка квартиры, — стоит все же выбирать меньшее из зол. Если быть более дальновидным и произвести ряд нехитрых расчетов, можно прийти к выводу, что покупка жилья все же выигрывает.

— Если человек покупает сегодня, к примеру, однокомнатную квартиру с первоначальным взносом 10-20% собственных средств и берет кредит порядка 1-1,2 млн рублей, сумма ежемесячного платежа составит около 12-14 тыс. рублей, что соответствует ежемесячной арендной плате при нынешних условиях на рынке аренды. В случае наличия стабильного дохода с точки зрения целесообразности более приемлемо платить ипотеку и жить в своей квартире, нежели снимать за те же деньги и полностью зависеть от владельца квартиры. Несколько лет назад, после кризиса, об этом говорить было сложно, так как цены аренды были ниже, чем ставки в банках, но сегодня ситуация стабилизировалась и говорит скорее в пользу покупки, — резюмирует Ракова.

Источник