Кадастровые пояснения

Начальник Управления Федеральной налоговой службы по Владимирской области Сергей Кошелев заявил, что фирма, которая проводила оценку кадастровой стоимости земельных участков в 33 регионе, «даже не приезжала во Владимирскую область, находилась в Воронеже, и сейчас её найти никто не может, чтобы предъявить ей какие-то претензии».

Кошелев сообщил эти сведения на конференции «Влияние финансовой инфраструктуры на динамику развития бизнеса во Владимирском регионе в условиях новых вызовов экономике России», организованной региональным отделением «ОПОРЫ России».

Начальник областного управления УФНС названия фирмы не упомянул (правда, один из участников мероприятия заявил, что с кадастровой оценкой земли «накосячило» ФГУП «Земля»).

Напомним, предприниматели Владимирской области постоянно обращают внимание властей на то, что кадастровая стоимость определена неадекватно — в ряде случаев она в разы превышает рыночную цену земельных участков. Есть случаи, когда одинаковые участки и объекты недвижимости оценены по-разному. Учитывая, что кадастровая стоимость определяет величину налога на землю и недвижимое имущество (пока — за исключением торговых и офисных площадей), такая неразбериха сдерживает развитие бизнеса.

На конференции не было представителей организаций, занимающихся определением кадастровой стоимости земельных участков и недвижимости, поэтому причины чехарды предпринимателям попытались объяснить председатель комитета Законодательного Собрания Владимирской области по бюджетной и налоговой политике Максим Васенин и начальник УФНС Сергей Кошелев.

Максим Васенин

Сергей Кошелев

Спикеры рекомендовали представителям бизнес-сообщества оспаривать утверждённую для их имущества кадастровую стоимость в суде или обращаться в специальную комиссию, которая работает при региональном управлении Росреестра.

 

 

 

00:00

 

00:00

 

 

 

 

 

 

 

Максим Васенин, председатель комитета Законодательного Собрания Владимирской области по бюджетной и налоговой политике:

• К сожалению, у нас отсутствует совершенная система, совершенная методика оценки кадастровой стоимости (земельных участков), у нас нет индивидуальной оценки стоимости каждого участка, каждого объекта
• Действует система массовой оценки. Что это такое? На основании, в кавычках, «репрезентативной выборки», представители научного сообщества, наверное, понимают, о чём я говорю, формируется база данных по отдельным участкам, по которым проводится реальная оценка, а затем на основании параметров этих участков, которые обрабатываются на компьютере, производится определённая статистическая модель
• И на основании этой статмодели можно уже, вгоняя параметры любого участка или любого объекта, получать на выходе условную стоимость кадастровую
• Насколько хороша или не хороша эта система?
• Она хороша в том плане, что она позволяет относительно небольшими затратами выйти на кадастровую оценку всех, практически любого земельного участка
• В реальной жизни провести кадастровую оценку каждого земельного участка не представляется возможным. Это значит, что все оценочные компании должны будут лет семь — восемь работать только над этим. И вопрос — кто должен будет за это платить? Понятно, что сам предприниматель за это платить не будет, то есть, эта нагрузка тогда, естественно, ляжет на бюджет
• В чём минусы, в чём слабые стороны такой системы?
• Она не позволяет объективно учесть все индивидуальные особенности каждого земельного участка. И на выходе мы имеем как раз ситуацию, когда эта кадастровая стоимость, полученная путём применения этой статистической модели, она может сильно отличаться от реальной стоимости, от реальных качеств этого участка
• И третья сложность в том, что у нас зачастую та компания, которая выигрывает конкурс на проведение этой оценки и строительства статмодели, она ещё и не всегда добросовестно относится к своим обязанностям. То есть, берутся первые попавшиеся участки, оцениваются они черти как, как попало, и, действительно, мы на выходе имеем такую ситуацию
• Это я попытался объяснить почему (происходят проблемы), я не оправдываюсь, вы абсолютно правы, мы имеем ситуацию, когда по многим участкам кадастровая стоимость не соответствует реальной стоимости этого участка
• Но сильная сторона (существующей системы) в том, что существует механизм оспаривания этой стоимости, а с другой стороны у нас не реже, чем раз в пять лет должна проводиться актуализация этой стоимости. И все те недостатки, которые выявляются в рамках правоприменения, они могут исправляться. Не сразу, в худшем случае — через пять лет

Вопрос участника конференции:

• А по кадастровой оценке объектов недвижимости - та же система применяется? Много ошибок наделали по земле, а по имуществу можно было бы это учесть, чтобы меньше ошибок было?

Максим Васенин:

• Стараемся учесть. Эта оценка уже проведена. Здесь ситуация немножко иная
• Выборочный анализ показывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости зачастую ниже не только реальной стоимости, но даже балансовой стоимости
• Мы попробовали проанализировать, а почему так получается?
• Первое, что приходит в голову, заключается в том, что кадастровая стоимость оценивает только стоимость самой строительной коробки, помещения, и не оценивает, во-первых качество строительных материалов, а зачастую по дорогим торговым и офисным центрам мы имеем очень дорогую отделку — гранит, зеркала, стёкла большие, и так далее
• Второе, не оценивается всё дополнительное оборудование, которое влияет на балансовую стоимость этого объекта — это система вентиляции, система отопления

Вопрос участника конференции:

• Рыночная стоимость земельного участка — это то, за сколько можно продать данный земельный участок, так? Есть у меня земельный участок, который был для производственных целей. Его кадастровая стоимость была одна, когда перевели его для торгов, она стала во много раз выше. 10 миллионов рублей, его за такие деньги не продать, там за эти деньги всё в округе можно скупить. Это ФГУП «Земля» накосячило, а я должен идти в суд что-то доказывать, может быть, проще, если было сделано неправильно — сделать правильно?

Сергей Кошелев, начальник Управления Федеральной налоговой службы России по Владимирской области:

• У нас есть различные термины типа «верификации, гармонизации баз данных», то есть это такие сложные процессы
• Возвращаясь к оценке имущества — квартир, торговых центров — мы выявили, когда рассчитывали приблизительную стоимость имущества и размер налогов, которые будут уплачиваться в 2016 и 2017 годах, что даже на одной лестничной площадке стоимость соседних квартир отличается в разы
• Сейчас начался процесс верификации наших баз данных (с Росреестром), проходит именно подомовая и поадресная оценка стоимости имущества
• Мы сейчас выверяем среднюю стоимость квартир, домов по одному адресу, на приблизительно одинаковых земельных участках
• Это такая своего рода инициатива от нас и Росреестра с целью выявления больших отклонений (в кадастровой стоимости схожих объектов) и их исключения уже на начальной стадии, до введения различных налогов и взысканий
• До 1 января 2016 года мы должны провести всю эту работу по верификации (баз данных). Речь идёт не о рыночной стоимости, мы пытаемся привести в соответствие с кадастровой стоимостью имущества по квартирам, по торговым центрам, домам, чтобы не было у нас как с землей
• У одного земля стоит 10 миллионов, а через ручеёк (точно такой же участок) — 1 миллион рублей. Таких случаев очень много
• Бывает, что бабушки приходят, 1929 или 1932 годов рождения, самые добросовестные налогоплательщики, они понимают, что нужно платить, а у них с 500 рублей налог вдруг вырос до 5000
• Им очень сложно объяснить, что виноваты не мы, а та фирма, которая оценивала, которая даже не приезжала во Владимирскую область, находилась в Воронеже, и сейчас её найти никто не может, чтобы предъявить ей какие-то претензии
• Я не могу предложить бабушкам подать в суд или обратиться в комиссию (при региональном управлении Росреестра, которая рассматривает вопросы о пересмотре кадастровой стоимости), это некорректно, но бизнес, извините меня, это всё-таки риск. Поэтому у вас есть инструмент — если не суд, то есть комиссия, которая решение принимает коллегиально
• Мы, конечно, недовольны, когда уменьшается кадастровая стоимость земли, но комиссия принимает такие решения

Источник