Новую кадастровую стоимость квартир, гаражей, дачных домов и нежилых помещений в Челябинской области с октября 2015 года определила компания из Санкт-Петербурга «АФК-Аудит». В марте Росреестр опубликовал её предварительный отчёт. На ознакомление с ним дали месяц. Цифры станут базой для начисления налогов на имущество за 2017 год, поэтому так важно было успеть их перепроверить.
Напутали чужаки
«Поступило 11,6 тысячи жалоб, - говорит Алексей Бобраков, министр имущества и природных ресурсов Челябинской области. - Учитывая, что оценке подверглись 2,2 млн объектов недвижимости, это не так критично. Большую часть обращений направили владельцы квартир и жилых домов. Около 300 замечаний получили от собственников производственных и коммерческих объектов».
Самая неординарная ситуация произошла в Копейске. Двухкомнатные квартиры, которые раньше оценивались в 0,6-1,5 млн рублей, стали стоить по кадастровой оценке 5 млн. С учётом того, что налоговая ставка в городе - 0,3% от кадастровой стоимости (так же, как в Миассе и Златоусте; в Челябинске ставка - 0,1%), собственникам через несколько лет придётся платить налог на недвижимость уже не 1,8-4,5 тысячи рублей, а 15 тысяч в год.
«Если в других городах области стоимость квартир подорожала в два-три раза, то у нас - в шесть раз по сравнению с инвентаризационной от 2012 года, исходя из которой ранее исчислялся налог на имущество. При этом кадастровая стоимость оказалась даже выше рыночной в три раза, - отмечает Владимир Емельянов, председатель собрания депутатов Копейского городского округа. - То есть квартиры у нас дороже, чем в миллионном Челябинске! Цена на частные дома поднялась в два раза. Всему виной непрофессионализм сотрудников фирмы-исполнителя, которые сделали расчёты, не выходя из кабинетов. Сколько можно издеваться над людьми? Мы не можем объяснить, почему надо платить за капитальный ремонт, а тут новые изменения. При этом платежи за ЖКХ выросли на 10-15%, а зарплата у бюджетников полтора года назад - только на 5%».
Администрация Копейска подала возражения в Росреестр, но местные парламентарии настаивают на отмене итогов оценки и выборе более компетентной компании. Требование депутаты подписали единогласно, оно уже направлено губернатору Борису Дубровскому.
Хождение по кабинетам
В областном минимущества подтвердили, что в отчёте оценщика есть ряд технических ошибок, однако большая часть возражений всё-таки безосновательна. Например, собственник квартиры площадью 138 квадратных метров в центре Челябинска оказался недоволен её кадастровой стоимостью 3 млн рублей. С учётом маленького двора, где негде припарковаться, отсутствия поблизости продуктовых магазинов, но обилия банков, он сам оценил жильё... в 1 млн рублей.
Возросшей кадастровой стоимостью возмутились и жители хрущёвок, чьи дома давно не видели капремонта. Чиновники оправдываются: расчёты производятся методом массовой оценки с использованием официальных данных Росреестра. Учитывается сегмент недвижимости, расположение и площадь объекта, год постройки. Но индивидуальные особенности каждого объекта (ремонт квартиры, вид из окна, наличие автомобильной стоянки во дворе и т. п.) никто не изучает. Чаще всего увеличение налога в три-четыре раза связано с необоснованно низкой инвентаризационной стоимостью.
Рассмотреть поступившие замечания «АФК-Аудит» по контракту должна до 31 мая. Южноуральцам, оставившим в заявке контактные данные, лично объяснят причины того или иного решения. Новый отчёт должен будет пройти экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков, затем его рассмотрит рабочая группа при минимущества, в которую в том числе вошли и общественники. Утвердить результаты государственной кадастровой оценки на Южном Урале планируют в июле этого года.
«Если после утверждения стоимости у жителей останутся претензии по её некорректному расчёту, пусть обращаются с замечанием в министерство. Стоимость может быть пересмотрена в административном порядке, - уточняет Ольга Васильчик, начальник управления кадастровой оценки регионального минимущества. - Для этого не понадобится отчёт о рыночной стоимости, потому что контрактом предусмотрены гарантийные обязательства. В течение пяти лет с момента приёмки работ исполнитель гарантирует бесплатное исправление допущенных ошибок. Если стоимость не изменится и заявитель останется неудовлетворён ответом, придётся обратиться к независимому оценщику. С его отчётом физическое лицо может пойти сразу в суд, а юридическим лицам сначала предстоит отправиться в комиссию при Росреестре. Если факт нарушения подтвердится, для расчётов возьмут рыночную стоимость, установленную независимым оценщиком. В противном случае придётся оспаривать в суде».
Комментарий
Константин Захаров, депутат Законодательного собрания Челябинской области:
«Исчисление налога на имущество исходя из кадастровой стоимости значительно увеличило нагрузку на бизнес - в среднем на 40%. Особенно это почувствовали промышленные предприятия, которые являются ключевыми с точки зрения инвестиционной активности. Такие действия дестимулировали их порывы. По данным общественной организации «Деловая Россия», пока нет ни одного региона, в котором не было бы возмущений со стороны бизнеса (на исчисление налога по кадастровой стоимости уже перешли 44 субъекта РФ. - Ред.).
Существует несколько подходов к решению проблемы. Так, одни предлагают, чтобы государство взяло на себя функции по кадастровой оценке как имущества, так и земли. При этом должно гарантироваться, что она не превысит величину коэффициента инфляции, которая произойдёт за эти пять лет. Следовательно, у бизнеса появится возможность планировать свои вложения. Но в этом случае придётся отказаться от процедуры оспаривания. По статистике до 2015 года больше 60% обращений в суд удовлетворялись в пользу бизнеса. Тогда взвыли муниципалитеты, получающие от налогов значительную часть доходов. В результате в последнее время из десяти обращений в пользу предпринимателей удовлетворяется только одно».
Официально
Марина Екимова, замруководителя УФНС России по Челябинской области:
«В этом году будем платить налог на имущество физических лиц за 2015 год по прежнему порядку, то есть от инвентаризационной стоимости. Если результаты кадастровой оценки утвердят в текущем году, то их применят с 2017-го, за который мы обязаны уплатить налог не позднее 1 декабря 2018 года.
Когда налогообложение шло от инвентаризационной стоимости, максимальная ставка составляла 2%. Сейчас для жилых помещений она установлена в размере 0,1%. Муниципалитеты могут уменьшать её до нуля или увеличивать, но не более чем в три раза. То есть максимум по жилым помещениям - 0,3%. Налог будет вводиться поэтапно. Например, если исходя из кадастровой стоимости налог составляет тысячу рублей, а из инвентаризационной был сто рублей, то в первый год уплате подлежит разница в 900 рублей. Разница, умноженная на коэффициент 0,2, - во второй год и т. д. Только на пятый год придётся платить полную сумму налога.
Введены налоговые вычеты, то есть налог станет исчисляться исходя из площади, которая будет уменьшаться: если это жилой дом, то на 50 кв. м, квартира - на 20 кв. м, комната - на 10 кв. м. Таким образом, из налогообложения выпадает много маленьких домов в сельской местности. Для многодетных и малоимущих семей, сирот и инвалидов есть льготы».
Точка зрения
Артём Артемьев, председатель совета регионального отделения «Опоры России»:
«В своё время с партнёрами выкупил у администрации Пластовского района часть бывшей школы в селе Степном. Построено здание в 1950-х годах, в нём учился ещё мой отец. Там будет организован швейный цех, что даст селу примерно 30 рабочих мест. Рыночная стоимость объекта - не более 300 тысяч рублей, а по кадастровой оценке - 9,7 млн. Скорее всего, не был посчитан износ здания.
Такой абсурдный результат в нашем случае получился во многом потому, что оценка проводилась неместными оценщиками. Наши фирмы могли бы провести более объективный анализ, но не прошли конкурс по такому критерию, как численность штата (свыше 200 специалистов). Кроме того, в базе Росреестра явно не хватает сведений о состоянии объектов недвижимости. На мой взгляд, к оценке капитальных строений стоит подходить комплексно, оценивать их с землёй, на которой они расположены. Такая оценка позволит снизить налог раза в два».
