Семь кругов кадастра

2 Июня 2016

Оспаривание стоимости недвижимости превратилось для бизнеса и жителей в сущий ад.

После утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области по большинству участков стоимость увеличилась в разы. Между тем именно от этой цифры рассчитывается размер налога и аренды. Оспорить стоимость можно, такое право дано федеральным законом об оценочной деятельности. Однако реализация этой возможности на практике приобрела извращенные формы.

В очередь, в очередь!

Проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости волнуют и представителей бизнеса, и рядовых граждан. Уже сейчас десятки тысяч налогоплательщиков в судах и во внесудебной форме оспаривают кадастровую стоимость своих земельных участков, которая в ряде случаев оказывается в десятки раз выше их рыночной стоимости.

Напомним процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Согласно ФЗ № 135 правообладатель, не согласный с кадастровой стоимостью недвижимости, имеет право заказать независимому оценщику отчет об оценке рыночной стоимости этого объекта. Далее на этот отчет он должен получить положительное заключение эксперта саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, выполнивший отчет об оценке.

Имея на руках оба документа, правообладатель идет в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре. И вот тут для него начинаются круги ада.

Принял – отказал

До недавнего времени для заявителя испытанием на стойкость была даже подача заявления в комиссию, когда очередь приходилось занимать с 6 часов утра лишь для того, чтобы иметь надежду попасть в кабинет секретаря комиссии, где принимались документы. Измученные в очереди заявители пожаловались в СМИ. И лишь после этого члены комиссии вспомнили, что для подачи документов есть общепринятые цивилизованные способы.

Казалось бы, лед тронулся. Но беда в том, что трое из четырех членов комиссии – чиновники. Не имея ни специального образования, ни опыта оценочной и экспертной работы, они превратно трактуют положения и требования Федеральных стандартов оценки, выискивая в отчетах зачастую несуществующие недочеты, не оказывающие влияния на стоимость. Цель такого рвения одна – отказать заявителю!

Заключение экспертов СРО о подтверждении стоимости, определенной в отчете, для членов комиссии – чиновников не является авторитетным, несмотря на то что эксперты – это оценщики высокой квалификации, имеющие многолетний практический опыт, сдавшие специальный квалификационный экзамен, прошедшие строгий отбор и избранные в состав Экспертного совета на общем собрании организации.

В замечаниях комиссии присутствуют ссылки на пункты стандартов, в которых не содержится тех требований, которые предъявляются, то есть члены комиссии занимаются вольной трактовкой оценочного законодательства, не являясь специалистами в области оценки.

Комиссия предъявляет необоснованные требования указать в отчетах те данные, которые объективно отсутствуют на рынке и не влияют на результат.

Оценщики, общаясь между собой, выполняют отчеты с учетом требований комиссии, но с каждым заседанием чиновники придумывают все новые замечания. Своими действиями, считают эксперты, они дискредитируют не только отдельных участников рынка оценки, но и оценочную деятельность в целом.

Получив отрицательное решение комиссии, у заявителя есть два пути: повторно обратиться в комиссию с переделанными по замечаниям документами или идти в суд.

– Конечно, есть те, кому удается добиться положительного решения чиновников, но большая часть людей на этом этапе застревает, – говорит Оксана Машихина, директор ООО «КФ «Центр-Аналитик». – Хочу заметить, что в судах все решается гораздо быстрее и, как правило, с другим результатом. Судебные эксперты рассматривают отчеты оценщиков без предубеждений.

Негласное вымогательство?

Тогда возникает вопрос: почему же при рассмотрении одних и тех же документов комиссия при Росреестре и суд принимают диаметрально противоположные решения?

– У многих людей создается впечатление, что сверху есть негласное распоряжение этот процесс стопорить. А ведь для реализации законного права на каждом этапе подготовки документов собственник или арендатор земельного участка платит немалые деньги, – замечает Владимир Бударенко, директор ООО «Мир оценки». – Первый раз – за отчет о рыночной стоимости объекта, второй раз – за экспертизу этого отчета. Третий раз – в случае, если надо сделать исправления в отчете, а четвертый – за судебную экспертизу.

Многие люди недоумевают: почему они выкладывают собственные деньги за исправление ошибок, допущенных чиновниками при утверждении результатов кадастровой оценки?

– Это какое-то узаконенное вымогательство! – возмущается Сергей Свиридов, житель Волгограда. – Я испытал это на себе и могу сказать, что ситуация просто ужасная. Суды завалены такими делами! При этом у людей вытягивают кучу денег и заставляют бегать по кругу, рекомендуя минимизировать усилия путем обращения в «правильные» оценочные компании.

В итоге, пройдя все круги кадастрового ада, некоторые, махнув рукой, соглашаются с завышенной стоимостью. Говорят – себе дороже искать справедливость. Таким образом, для чиновников Росреестра цель достигнута – бюджет пополнен за счет честных граждан и бизнеса. А выдержат ли они это бремя? И кто будет завтра платить налоги?

Справка

Во многих зарубежных странах (например в Германии, Швеции, Норвегии, Латвии) кадастровая стоимость рассчитывается с учетом коэффициента 0,2– 0,75 от рыночной стоимости недвижимости, так как кадастровая стоимость всегда должна быть ниже рыночной. Это делается не только для того, чтобы учесть сущность кадастровой стоимости, используемой для налогообложения, но и для того, чтобы избежать многочисленных судебных и внесудебных споров с налогоплательщиками, кадастровая стоимость недвижимости которых окажется выше рыночной. Вот почему в экономически развитых странах споры по поводу кадастровой стоимости очень редки.

Источник

Региональное отделение:  Волгоградское областное сообщество