Выход из «Кадастровой» западни оказался входом в арбитражной суд

2 Июня 2014

 ВОЛГОГРАДСКОМУ предприятию "Али-та" пятнадцать лет. Льет алюминиевую посуду с антипригарным покрытием, бережно окапывает свою нишу на рынке, ругается на конкурентов-китайцев, кормит семьи сотрудников, стабильно пополняет бюджет. Пока таких "алит" у государства тьма, за Россией будущее.
Меж тем, вместо охранной грамоты "Али-та" получает известие о новой сумме налога на землю под своим сковородочным производством. Вместо уже привычных 967 рублей, компании, уже три года не повышавшей зарплату сотрудникам из-за экономического спада, вменяется 126 тысяч рублей.
Причина проста - по новому переоценена вся земля. А поскольку новые стоимости тверди лежат в основе расчета сумм налогов на землю, ясное дело - одно массово вырастило другое.
И хотя "кадастровые недовольства" сегодня наблюдаются по всей России, наша область даже в докладе бизнес-омбудсмена Бориса Титова Президенту страны отмечена особо, как территория, где предприниматели наиболее массово аппелируют с этим в арбитраж.
Бизнес нервничает, отвлекается от прямых дел (читай: того же наполнения казны по другим налогам), тратится на независимых оценщиков, всевозможные пошлины и... ПРЕДСТАВЬТЕ. ВЫИГРЫВАЕТ.
Удовлетворяемые иски бизнеса и принудительно снижаемая стоимость земель означают лишь одно - пишущаяся через букву "а" кампания по кадастровой оценке земель, была проведена без вдумчивого и бережного учета интересов компаний, пишущихся через букву "о".
ТАК, СКОПОМ, формально, по-кАмпанейски, в одну зону, а, значит, и под общие формулы, попадали и действительно неплохие по рыночным меркам земли, и почти "камышовые" угодья. Результаты кадастровой оценки земель области были в свое время утверждены постановлением одного из бывших губернаторов, а знающие люди шепнули, что сама оценка проводилась некоей подрядной комиссией из Таганрога, и земли тогда, дескать, были разделены на кадастровые участки весьма условно.
К примеру, Ваша корреспондент, побывавшая в гостях у "посудоделов" обнаружила, что земли под "Алитой" - это традиционные "закулички" в Тракторозаводском районе. Причем, такие, что даже несколько водителей маршруток не объяснили мне "где это находится", и директору предприятия пришлось встречать журналиста самому!
Собеседник "Новых Деловых Вестей" Виктор Гаврилов, директор и владелец ООО "Алита".
"НДВ": - Почему все же решились судиться?
Гаврилов: - Наши соседи уже снизили кадастровую стоимость земельного участка через суд. Провели две экспертизы и в результате - цена упала в шесть раз. Мы сейчас собираем документы на первую экспертизу. Стоит она порядка 30-40 тысяч. К этой оценке мы прикрепляем заявление, кадастровый паспорт, свидетельство о регистрации права и подаем в суд.
- Сколько времени потребуется для проведения экспертизы?
- Недели две-три. Сейчас, пока мы с вами беседуем, мой зам. - у оценщика. Пять дней потребуется на подготовку документов и еще две-три недели на саму экспертизу.
- Почему Вы решились оставить производство и ходить по судам?
- Если мы согласимся платить 126 тысяч налога, стоимость каждой единицы продукции нужно будет увеличить на 10 рублей, чтобы не стать банкротом. Потому что дорожает не только земля. Дорожает электроэнергия, газ, рабочие просят увеличить зарплату. Это еще 10 рублей. А после того, как наша страна вступила в ВТО, китайская продукция хлынула сюда с удвоенной силой, магазины завалены посудой. И, самое интересное, что китайские товары в рознице имеют почти такую же цену, как у нас на предприятии. А у нас ведь закупает оптовик, делает свою наценку: 30,50,100 процентов. От крупного попадает к мелкому, потом попадает в розницу.
Рядовой покупатель платит две-три цены. Как минимум, сковородка будет стоить 600 рублей. Поэтому китайцы нас просто душат. Видимо, там рабочая сила дешевле, электроэнергия, да и налоги китайские предприятия первые пять лет не платят. Вот я и борюсь. Если я подниму цену, продукция не выдержит конкуренцию на рынке.
КОММЕНТИРУЕТ ИРИНА ЕРМАКОВА, ПРЕСССЕКРЕТАРЬ УФНС РОССИИ ПО ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ:
"О СТАВКАХ ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ НАЛОГУ"
В соответствии со ст.394 Налогового кодекса РФ налоговые ставки по земельному налогу устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований Волгоградской области и не могут превышать 0,3% в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства, ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд. Для остальных участков процент не должен превышать 1,5. АЛЕКСАНДР МЫШЛИНСКИЙ, НАЧАЛЬНИК ЮРОТДЕЛА ВОЛГОГРАДСКОГО ФИЛИАЛА ФЕДЕРАЛЬНОЙ КАДАСТРОВОЙ ПАЛАТЫ:
- Я только что отчитывался на совещании. С января - 800 арбитражных исков по оспариванию кадастровой стоимости!!! А за весь прошлый год было 700. А корни проблемы уходят в то время, когда после утверждения тогдашним губернатором показателей кадастровой оценки, документ был опубликован и передан нам для расчета. Мы брали площадь земельного участка и умножали на соответствующий показатель. Последствия люди ощутили, когда к ним пришли счета из налоговой. Многие предприниматели схватились за голову, потому что их бизнес стал нерентабельным. Бизнесмены пошли в суд.
"НДВ": - Вы, как специалисты, предполагали, что стоимость земли немыслимо возрастет?
- Это было очевидно всем. Тут даже специалист не нужен был. Сегодня все крупные предприниматели уже давно переоценили свою кадастровую стоимость через суд.
- А каков порядок законного оборачивания "кадастровой" цифры стоимости земли в "рыночную"?
- Процедура установления рыночной стоимости в законе четко не урегулирована. Происходит она в форме искового производства. А значит, здесь два лица - истец и ответчик. То есть, если мы, кадастровая палата, не согласны с результатом рыночной оценки, то должны предоставить свои результаты оценки. А федеральный бюджет не предусматривает таких расходов.
Отчет оценщика стоит минимум 30 тысяч. На все наши 800 дел - это 24 миллиона. И в случае, если бы мы предоставили наш отчет, суд получил бы два отчета с разными цифрами и вынужден был бы заказывать судебную экспертизу. Оплачивает ее заявитель, то есть предприниматели. В результате все равно выигрывает бизнесмен! Потому что кадастровая стоимость выше оценочной в любом случае. Судебная практика уже сложилась. Требования предпринимателей удовлетворяются на 100%. И по правилам арбитражного процесса, все расходы по рассмотрению дела несет проигравшая сторона. То есть кадастровая палата. Соответственно, мы вынуждены платить 4 000 госпошлины за каждое дело. Умножьте на 800 дел, которые есть сейчас - получаем уже 3 000 000. А ведь есть и другие затраты - гонорар адвоката, экспертизы, госпошлина.
"КАК ВАРИАНТ - СНИЗИТЬ САМУ СТАВКУ НАЛОГА ДЛЯ ОТДЕЛЬНЫХ ПРОИЗВОДСТВ" Собеседник "Новых Деловых Вестей" Андрей Ващенко, уполномоченный по правам предпринимателей в Волгоградской области:
- Буквально на днях мы обсуждали тему "кадастрового налога" в региональном правительстве. Действительно, на сегодняшний день можно оспорить стоимость земли только в судебном порядке. Выход из ситуации простой - произвести переоценку земель региона. Но для этого нужно изменить существующее законодательство. В июне планируем провести совещание по этому вопросу с участием представителей Минэкономики, Минфина, налоговиков и представителей бизнеса.
Еще один вариант решения проблемы - ввести ряд коэффициентов для видов производств, которые могли бы существенно снизить процентные ставки по налогу на землю для некоторых отраслей бизнеса.
Муниципалитеты тоже можно понять - сейчас налог на землю один из основных источников пополнения бюджета. Но если и дальше "задирать суммы", можно просто отрубить руку, которая кормит. Есть и другие варианты пополнения бюджета.Высокие налоговые выплаты способствуют росту социального недовольства, безработицы, малый и средний бизнес в результате просто перестанет существовать. В любом случае, региональные власти должны проявить мудрость и понимание в вопросах налогообложения.
СТОИТ ИЛИ НЕ СТОИТ ОСПАРИВАТЬ?
Собеседник "Новых Деловых Вестей" - Ирина Иванова, ректор Академии бизнеса и управления собственностью, заместитель председателя Регионального совета по оценочной деятельности:
Иванова: - Тема очень объемная. Кадастровая стоимость - это не просто результат работы оценщиков, по которому исчисляется налог. Задумаемся, куда идет этот налог? Остается в муниципалитете. Соответственно, это - дороги, ЖКХ, система здравоохранения и т. д. Да, расчеты с казной не должны быть тяжким бременем. Но во всем мире налог на недвижимость - основной источник пополнения бюджета.
Предприниматели подают иски в арбитраж, чтобы уменьшить суммы налогов.
Их интерес понятен. Однако, снижение кадастровой стоимости через суд сегодня приобрело массовый характер. Страдает бюджет.
"НДВ": - Да, но ведь если иски удовлетворяются... И как вам, к примеру, повышение налоговых выплат в 130 раз?
- Каждый случай надо рассматривать отдельно. Давайте сначала разберемся, почему увеличился налог. Ранее он исчислялся от инвентаризационной стоимости недвижимости, сейчас - от рыночной, определенной методами массовой оценки, когда оценщику нужно оценить сразу много объектов недвижимости, находящихся на обширной территории. При этом не учитывается уникальность объекта, принимается во внимание минимальный набор ценообразующих факторов: месторасположение, материал стен, площадь, вид разрешенного использования. Не случайно законодатель предусмотрел возможность оспаривания, в том числе и досудебный порядок.
- Без обращения в суд можно оспорить кадастровую стоимость земли?
- Да, для этого создана комиссия при Росреестре по досудебному оспариванию. Эта процедура предусмотрена законом, но воспользоваться ей можно только в течении полугода с момента оценки. Проблема в том, что в Волгоградской областисрок досудебного оспаривания истек.
- Оценка - это платная процедура?
- Да, и недешевая. Ведь оценщик, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, использует индивидуальный подход, стремится наиболее полно учесть все уникальные черты объекта. Кроме того, в случае спорных вопросов, может возникнуть потребность в экспертизе отчета, а она тоже стоит денег.
- Какой способ решения проблемы вы считаете самым эффективным?
- Мне хотелось бы обратить внимание на создание Регионального совета по оценочной деятельности при Министерстве по управлению государственным имуществом Волгоградской области для того, чтобы все вопросы к оценщикам можно было решить на единой площадке, учесть интересы государства и предпринимателей. В его состав вошли представители органов власти по управлению имуществом всех уровней и по одному представителю от каждой саморегулируемой организации оценщиков, ТПП и Росреестра. В 2013 году этот совет был утвержден постановлением губернатора и начал работать.
В прошлом году впервые проходило открытое заседание РСОД по вопросам кадастровой оценки. А до этого, в рамках работы совета, оценщиками-членами РСОД было проведено рецензирование отчетов об оценке кадастровой стоимости для целей оспаривания. Стоимость была снижена на 50-90%. Причем в 50% случаев рецензенты усомнились в достоверности, определенной оценщиком стоимости. И здесь необходимо отметить, что, к сожалению, качество отчетов об оценке иногда оставляет желать лучшего. Эффективность решения этой проблемы зависит в том числе и от профессионализма оценщика и эксперта.
- Кто может выполнить экспертизу отчета?
- По закону "Об оценочной деятельности" эксперт обязан сдать квалификационный экзамен на статус эксперта, быть членом экспертного совета одной из СРО.
- Почему предприниматели так часто обращаются в суд?
- На сегодняшний день это единственный возможный способ снижения налога, и если суд удовлетворяет иски - предприниматели будут обращаться.
Если практика будет другой, количество обращений снизится.
Региональное отделение:  Волгоградское областное сообщество