Новеллы механизма оспаривания кадастровой стоимости: ретроспективный взгляд и новые процедурные особенности

15 Января 2020

Допущение ошибок  при определении кадастровой стоимости  в ретроспективе последних 10 лет и до настоящего времени является насущной проблемой и достаточно актуальным вопросом. Согласно лично проведенной статистике,  в Воронежском областном суде за три квартала текущего года было рассмотрено 730 дел об оспаривании кадастровой стоимости. Говоря об общих показателях по стране: всего за 2019 год поступило 26 161 заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 42 418 объектов недвижимости. 

Приведенные данные не дают усомниться в масштабе проблемы. В связи с этим возникает вопрос: что же делать и как поступать владельцем недвижимого имущества, чтобы исправить допущенные ошибки кадастровой стоимости?

 Процедура, механизмы и порядок оспаривания кадастровой стоимости  неоднократно претерпевали изменения.  В связи с тем, что проблема завышенной кадастровой стоимости не теряет свою актуальность, законодатель разрабатывает все новые и новые способы для внесения изменений и исправления ошибок.

На данный момент предусмотрено два механизма, применяемые в зависимости от способа определения кадастровой стоимости: оспаривание кадастровой стоимости и исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. 

В случае, когда кадастровая стоимость определена по правила Закона об оценочной деятельности, внесение изменений в стоимость возможно только путем оспаривания кадастровой стоимости в комиссии и суде.  При этом предусмотрены следующие основания для пересмотра: недостоверность сведений о недвижимости и установление рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой стоимости. 

Порядок оспаривания кадастровой стоимости следующий: подготовка документов, обращение в комиссию, обращение в суд. С первого взгляда процедура представляется достаточно простой, однако есть много нюансов, разрешение которых возможно только с привлечением специалистов: оценщиков и юристов.

В первую очередь для обращения в комиссию необходимо подготовить отчет об оценке объекта недвижимости, который будет содержать  информацию о стоимости объекта. Владелец недвижимости представляет оценщику правоустанавливающие документы, справку о балансовой стоимости, иные справки в зависимости от вида недвижимости (например, для земельного участка — справку о застройке участка) и выписки из ЕГРН, а также допуск к объекту оценки для осмотра.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, отчет об оценке и приложенные к отчету документы подаются в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Срок рассмотрения заявления в комиссии в среднем составляет 1,5 месяца. 

В случае если комиссия отказывает в установлении новой кадастровой стоимости, владелец недвижимости может реализовать свое право на оспаривание кадастровой стоимости путем обращения в суд с заявлением о пересмотре. При этом,  законом предусмотрено исключение: физическое лицо, владелец недвижимости, может «перешагнуть» через этап оспаривания кадастровой стоимости через комиссию и сразу обращаться в суд. Однако, если разница между действующей кадастровой стоимостью  и потенциальной не является существенной ( менее, чем в 1,5 раза), рекомендуем не пропускать досудебный порядок и в первую очередь обращаться в комиссию.

 Судебное разбирательство по делу о пересмотре кадастровой стоимости начинается с подачи административного искового заявления. К заявлению прикладывается та же документация, что и в комиссию. При этом необходимо также подтвердить соблюдение обязательного досудебного порядка.  

Рассмотрение дела в суде может занять до 8 месяцев. При этом в случае привлечения юриста, специализирующегося в оспаривании кадастровой стоимости, результат будет гарантированным, ибо при соблюдении всех тонкостей данной категории дел, суды в большинстве своем удовлетворяют заявления об оспаривании.

Зачастую не обходится без назначения дополнительной судебной экспертизы. Однако если по итогу заявление будет удовлетворено, истец имеет право возместить понесенные расходы: и за подготовку отчета об оценке, и за юридические услуги, и за судебную экспертизу. 

В настоящее время, практика складывается в пользу административных истцов и при наличии грамотного и точного отчета, а также профессионально подготовленным документам для суда, суды уменьшают кадастровую стоимость, опираясь при этом на судебную экспертизу. 

Касаемо второго способа внесения изменений в кадастровую стоимость, а именно исправления ошибки в кадастровой стоимости путем предоставления обращения или разъяснения о порядке определения кадастровой стоимости, а именно порядок, механизм и особенности следующие.

Законом о кадастровой оценке априори предусмотрено два вида ошибок : технические и методологические. При этом если лицо, обладающее объектом недвижимости, считает, что допущенные бюджетным учреждение ошибки нарушают его права и влияют на кадастровую стоимость, необходимо обратиться в такое бюджетное учреждение. Одним из главных условий является срок подачи такого обращения: кадастровая стоимость должна быть актуальной на момент обращения в бюджетное учреждение. 

В целях подготовки обращения можно обратиться в тот же орган за разъяснением порядка определения кадастровой стоимости. При этом можно «убить двух зайцев»: Вы получаете расширенные разъяснения, на основании которых сможете составить обоснованное обращение, а также бюджетное учреждение при подготовке разъяснений и обнаружения ошибки, обязано самостоятельно исправить обнаруженную неточность и внести изменения в кадастровую стоимость. 

Обязательной и законодательно определенной формы для подачи обращений на данный момент не определено. В связи с этим обращение составляется в свободной форме и подается непосредственно в бюджетное учреждение или через МФЦ. Срок для предоставления ответа на обращение составляет 30 дней. 

Говоря о документации, необходимой для подготовки и подачи обращения, помимо правоустанавливающих документов на объект недвижимости, необходимо предоставить любые надлежащие доказательства допущенной ошибки (например, декларацию о характеристиках объекта недвижимости или разъяснение о порядке определения кадастровой стоимости).

По результатам рассмотрения обращения: либо происходит перерасчет кадастровой стоимости,  либо бюджетное учреждение отказывает в перерасчете. В любом случае, о принятом решение заявитель будет уведомлен по почте или телефону, в зависимости от способа подачи обращения. 

В случае удовлетворения обращения, бюджетное учреждение обязано в 60-тидневный срок исправить ошибку и внести изменения, а именно уменьшить кадастровую стоимость.

Если же владелец недвижимости получил неудовлетворительное решение и не согласен с ним, то необходимо предъявить требование об оспаривании решения бюджетного учреждения.

На что может повлиять кадастровая стоимость? 

В первую очередь, конечно же налог на объект недвижимости. В связи с тем, что за налоговую базу принимается кадастровая стоимость объекта, ее уменьшение снизит налоговую нагрузку на налогоплательщика-собственника объекта недвижимости.

Во-вторых, в случае аренды земельного участка, к примеру, у муниципального органа, арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в процентном соотношении и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка. В данном случае, арендатор заинтересован в снижении кадастровой стоимости, с целью соответственного уменьшения арендного платежа. 

В-третьих, купля-продажа. При заключении договора купли-продажи зачастую учитывается кадастровая стоимость недвижимости. В связи с этим, нельзя отрицать наличие интереса в уменьшении или увеличении кадастровой стоимости, будь Вы на стороне продавца или покупателя.

В настоящий момент, законодатель предусматривает достаточно возможностей и механизмов оспаривания и изменения кадастровой стоимости. Безусловно, порядок исправления ошибок кадастровой стоимости не безупречны и обладают изъянами, которые зачастую проявляются именно на практике. Однако, у владельцев недвижимости достаточно широкий круг прав при оспаривании кадастровой стоимости. Главное, грамотно и профессионально уметь их реализовать.

Источник

Региональное отделение:  Воронежское региональное сообщество