Воронежские земли переоценили – что ожидать собственникам участков от новой кадастровой стоимости

1 Сентября 2022

Проект отчета об итогах кадастровой оценки всех учтенных земельных участков на территории Воронежской области прошел проверку Росреестра. Центр кадастровой оценки дал собственникам месяц на ознакомление и подачу заявлений с замечаниями. Собеседники «Абирега» обеспокоены, что ранее оспоренная кадастровая стоимость вновь может существенно повыситься.

Проект был опубликован на сайте центра 24 августа. При этом прием замечаний объявили с 23 августа по 21 сентября. Дата, по состоянию на которую определена новая кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года.

Напомним, что в 2014 и 2020 годах проходили массовые кадастровые оценки по землям населенных пунктов, водного и лесного фондов, а в 2021 году – земельных участков из категорий земель промышленности, обороны и иного специального назначения.

В этом году было предусмотрено, что независимо от периодичности в регионах оценка будет проводиться по всем земельным участкам по всей стране по всем категориям (сельхозназначения, населенных пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, земли запаса). На 2023 год запланирована оценка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест.

Собеседники «Абирега» опасаются нескольких моментов после утверждения новой кадастровой стоимости. Во-первых, как показывает практика, приоритетным методом определения кадастровой стоимости участков является способ массовой оценки, который предполагает группировку объектов по видам разрешенного использования с выведением обобщенных показателей. Эксперты отмечают, что этот метод позволяет определить кадастровую стоимость как усредненную величину, которая допускает значительную погрешность, но не позволяет объективно учесть индивидуальные особенности конкретного участка.

«Некорректный расчет кадастровой стоимости земельного участка может также способствовать финансовым потерям для лиц, которые обладают правами на него, а порой приводит к отказу от земельного участка», – говорят эксперты «Абирега».

Во-вторых, многие предприниматели и физические лица смогли оспорить оценку, проведенную ранее, и снизить кадастровую стоимость своих участков до уровня рыночной. Сейчас же стоимость этих участков, скорее всего, изменится опять в большую сторону.

Случайная выборка земельных участков подтверждает эту гипотезу. К примеру, кадастровую стоимость участка в Хохольском районе площадью 10 га в 2021 году оценили в 53,64 млн рублей. Он относится к категории земель промышленности. Собственнику удалось добиться пересмотра кадастровой стоимости в комиссии при ДИЗО в мае 2022 года, снизив ее до рыночных значений – 29,21 млн рублей. По данным Росреестра, новая кадастровая стоимость участка, в соответствии с проектом, составит 70,93 млн рублей. То есть в 1,5 раза выше первоначальной стоимости и почти в 2,5 раза выше рыночной стоимости после пересмотра.

Есть более показательный пример. Теперь на территории Воронежа. Земельный участок (категория – земли населенных пунктов) используется как производственная база на улице Туполева. Его кадастровая стоимость по результатам оценки в 2020 году составляла 81,45 млн рублей. В результате оспаривания стоимости правообладателем земельного участка в мае 2022-го комиссия пересмотрела ее и снизила до рыночных значений – 43,04 млн рублей. Согласно будущей кадастровой стоимости, земельный участок возрастет в цене почти в 2 раза и составит 77,89 млн рублей.

Как следует из самого проекта отчета, исполнитель не проводил никаких технических и других экспертиз и при оценке исходил из предположений об отсутствии скрытых фактов, влияющих на итоговую величину. Осмотр объектов не проводился. Также в отчете оговаривается, что по оспоренным в судах или на комиссии объектам решение принималось по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. То есть фактически было решено не выделять эти участки в отдельный сегмент, и они все попали под массовую оценку.

Юрист Сергей Кардашов пояснил «Абирегу», что при оценке участки распределяются по сегментам согласно виду использования. По его словам, в прошлый раз при проведении оценки участки, в отношении которых были вынесены решения судов об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, были вынесены центром в отдельный «щадящий» сегмент. Соответственно, тогда их стоимость изменилась минимально. В этот раз такие участки не выделяли в отдельный сегмент, поэтому их оценивают без учета того, что они уже являлись предметом спора, отмечает Сергей Кардашов.

«При этом оба действия (помещение и непомещение в отдельный сегмент) являются вполне согласующимися как с нормативным регулированием процесса кадастровой оценки, так и с судебной практикой. По сути, речь идет о неких дискреционных полномочиях органа кадастровой оценки. То есть он самостоятельно определяет вид и содержание управленческого решения. В данном случае – по вопросу, который жестко не регулируется указаниями Росреестра по кадастровой оценке. Возможно, новое руководство центра приняло обоснованное, в том числе в политическом смысле, решение о том, что аспект оспаривания стоимости ряда участков не должен и не будет играть роли при новой кадастровой оценке», – отмечает юрист.

Интересно добавить, что в марте президент Владимир Путин подписал закон об антикризисных мерах налоговой поддержки в условиях санкций. Одним из положений закона было условие «заморозки» кадастровой стоимости для исчисления налога на имущество физлиц и земельного налога на уровне 1 января 2022 года. Аналогичная мера применяется и к компаниям, налог на имущество которых будет считаться по кадастровой стоимости недвижимости на 1 января 2022 года.

Власти объясняли свое решением тем, что фактически компании получают гарантию, что в 2023 году размер налога не уйдет в сторону повышения. Насколько это применимо к воронежской модели, будет понятно после утверждения проекта и изучения замечаний. Их можно направить через официальный портал органов власти региона, через МФЦ, на обычную или электронную почту Центра кадастровой оценки, а также можно прийти в центр лично.

Источник

Региональное отделение:  Воронежское региональное сообщество