КАДАСТРОВАЯ РОКОВАЯ

20 Февраля 2018

В 2017 году в Удмуртии резко выросла арендная плата за некоторые участки, находящиеся в государственной собственности. Бизнес бьет тревогу: сверхвысокие ставки заставляют одни компании отказываться от реализации инвестпроектов, а другие просто ставят на грань банкротства.
8 2015-2016 годах ряд компаний уже столкнулись с многократным увеличением налога на недвижимость, который стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. С апреля 2017-го, после принятия постановления правительства УР, новые методики расчета коснулись и арендной платы за земельные участки двух категорий: находящиеся в республиканской соб-
РЕЗКИМ РОСТ ПЛАТЕЖЕЙ может привести К НЕПОПРАВИМЫМ ПОСЛЕДСТВИЯМ ДЛЯ ОТДЕЛЬНЫХ БИЗНЕСМЕНОВ, ЗАСТАВИВ ИХ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ УЧАСТКОВ ственности либо те, госсобственность на которые не разграничена. В основу также была положена кадастровая оценка земли.
По данным Минимущества УР, за 11 месяцев 2017 года от аренды участков в консолидированный бюджет в Удмуртии поступило 472 млн рублей. Это на 100 млн больше, чем в 2016 году, но меньше, чем в 2015-м. Параллельно увеличилось число попыток оспорить кадастровую стоимость земли. В 2017 году подобные разбирательства велись в отношении 606 участков, общая стоимость которых в итоге сократилась вдвое - с 16 до 8 млрд рублей. Это повлекло за собой уменьшение налоговой базы для расчета как аренды, так и земельного налога. Тем не менее плата за некоторые участки значительно выросла, став неподъемной для предпринимателей.
44 Аренда МЫ МНОГО ГОВОРИМ ОБ ИНВЕСТИЦИЯХ. НО ЧТО НА ПРАКТИКЕ?
Инвестор взял в аренду землю, построил производство, создал новые рабочие места - и получил <сюрприз>.
Татьяна ШУТОВА, директор ООО <Лен>:
    - Наше сельхозпредприятие занимается выращиванием и переработкой льна.
Я арендую
 6 гектаров. Раньше платила за них 190 тыс. руб., в 2015 году через суд снизила сумму до 45 тысяч. Но эти ставки действовали только год: после введения новой системы расчета на основе кадастровой стоимости они выросли. Я вновь обратилась в суд. Пока шли разбирательства, по новому постановлению правительства УР аренду повысили еще в четыре раза...Теперь я должна платить за землю 500 тыс. руб. и еще 105 тыс. -за участки под зданиями. Нашего валового дохода на это не хватит. Насколько мне известно, Кезский и Игринский льнозаводы находятся в такой же ситуации.
Я обращалась в разные инстанции, в том числе в районный совет депутатов, чтобы изменить назначение земли и, соответственно, пересмотреть размер аренды. Мне везде отказали. Звучат красивые слова о поддержке льноводства в Удмуртии, но на практике мы никому не нужны.
Лилия ЗАРИПОВА, директор ООО <Завод строительных материалов <Строй Век>(Завьяловский район):
    - В 2015 году мы взяли в аренду земельный участок площадью 4 га. Плата была установлена на уровне 155 тыс. рублей.
В 2017 году она выросла в восемь раз - до 1 млн 246 тысяч. При этом участок представляет собой голое поле, куда пришлось провести дорогу, свет, коммуникации, чтобы начать строительство. Когда мы стали поднимать вопрос, почему так выросла аренда, нам сказали: <Не можете платить - отказывайтесь от земли>.
 А я вложила туда все ресурсы! И бизнес-план разрабатывала, ориентируясь на другие ставки аренды. Я не против повышения платы, но оно должно быть плавным и соразмерным.
Более того, поскольку мы сейчас не можем оплачивать такую аренду, нам начисляются пени. Но ведь они возникли не по нашей вине!
Игорь ГАЗЕТДИНОВ, директор ГК <Джосер>:
    - Мы арендуем участок в 1,5 га на окраине города. Две трети площади - болото. В 2016 году аренда выросла с 200 тыс. до 1,37 млн рублей. Еще через четыре месяца ее повысили до 2,7 млн, включив повышающий коэффициент, потому что за три года на участке ничего не построено (хотя у нас были документы о наличии незавершенного строительства). Мы обратились в комиссию при Росреестре. Она просто отказалась рассматривать наше заявление - мне кажется, представитель ведомства не захотел брать на себя ответственность. Тогда мы провели независимую кадастровую оценку земли, нашли квалифицированных юристов и прошли несколько судов. В результате удалось уменьшить кадастровую стоимость участка с 83 до 12 млн рублей. Мы выиграли, но это было очень тяжело и на полтора года затормозило реализацию бизнес-проекта.
Александр ПРАСОЛОВ, уполномоченный по защите прав предпринимателей в УР:
    - Считаю, что резкий рост платежей крайне негативно сказывается на предпринимательской деятельности и может привести к непоправимым последствиям для отдельных бизнесменов, потому что они будут вынуждены отказаться от земельных участков. Цель постановления - в разы увеличить поступления в бюджет. Но такими мерами можно собрать меньше денег, чем раньше, или в перспективе получить закрытие бизнеса, недосчитаться других налогов и взносов.
У предпринимателей снижается доверие к институтам переоценки кадастровой стоимости земли. Она должна быть максимально приближена к рыночной - той, по которой можно продать. Но методики расчета несовершенны: в российской практике есть случаи снижения кадастровой стоимости в 80 раз. И, судя по примерам, механизм переоценки работает плохо.
 Мне поступает информация из районов, в частности, Завьяловского, где не могут собрать
ЦИФРА По 606 участкам в Удмуртии оспаривалась кадастровая стоимость земли. В итоге она сократилась с 16 до 8 млрд рублей
РЕПУТАЦИИ 45 ЭКОНОМИКА ЕСЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ РАССЧИТЫВАЛ ДОХОДНОСТЬ И ОКУПАЕМОСТЬ ПРОЕКТА при одной налоговой нагрузке, а она выросла в разы, поиск других способов защиты совершенно оправдан.
ЦИФРЫ В 8 раз до 1 млн 246 тыс. руб. -пример роста арендной платы по новому постановлению
Не более 30% в год - плавный рост платежей, который закладывался в альтернативном проекте документа арендные платежи по новым ставкам. Администрация Воткинска сообщала, что до вступления постановления в силу планировалось получить 13 млн руб. аренды, после - 29 миллионов. А могут ли предприниматели, которые и так переживают не лучшие времена, заработать в разы больше?
 Мы много говорим об инвестициях. Но что на практике? Инвестор взял в аренду землю, построил производство, создал новые рабочие места - и получил <сюрприз>. Конечно, он будет переоценивать стоимость имущества, потратив на это массу времени и сил, вместо того чтобы заниматься своей работой. А дальше высоки шансы разориться и в итоге прийти к конфискации имущества в пользу государства.
Александр МАИЕР, председатель постоянной комиссии Госсовета УР по экономической политике, промышленности и инвестициям: ^
    - Чтобы планировать свою деятельность и привлекать заемные средства, предпринимателю нужно понимание, как будет развиваться налоговое законодательство в следующие полтора-два года. Если он рассчитывал доходность и окупаемость при одной налоговой нагрузке, а она выросла в разы, поиск других способов защиты совершенно оправдан.
У ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ СНИЖАЕТСЯ ДОВЕРИЕ К ИНСТИТУТАМ ПЕРЕОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
ПРОСЧИТАТЬ ЭКОНОМИКУ По словам Александра Прасолова, при его участии разрабатывался другой проект постановления правительства УР, предполагавший плавный рост арендных платежей за землю - не более 30% в год. Однако этот документ получил отрицательное заключение Минэкономики и Минимущества УР. Они предложили пройти оценку регулирующего воздействия. Хотя то постановление, после которого выросли арендные платежи, ОРВ как раз не проходило.
    <Еще в начале 2017 года мы проводили совещание совместно с депутатом Госдумы РФ Валерием Бузиловым. Актуальность проблемы вроде бы осознавали все присутствующие. Однако потом никаких решений принято не было>, - отмечает эксперт.
Министр имущественных отношений УР Анна Боталова пояснила, что применение методик определения кадастровой и рыночной стоимости земли регулирует Минэкономразвития РФ. И они отличаются, хотя изначально утверждалось, что кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной. Поэтому более эффективно не решать проблему на региональном уровне, а обращаться в МЭР для корректировки методик.
Однако планируется внести изменения и в постановление правительства УР. В частности, они предполагают снижение арендной платы для крупных инвестиционных проектов, объектов социальной инфраструктуры, сельхозпроизводства и организации штрафстоянок.
    <Мы готовы рассмотреть дополнительные меры нивелирования стоимости, - говорит Анна Боталова. - Предложения нуждаются в экономическом просчете, поскольку последствия могут отразиться как на предпринимателях, так и на муниципалитетах. Возможны различные варианты изменения: поэтапное снижение в отношении определенных категорий>.
Александр Майер предлагает собрать рабочую группу для рассмотрения сложных случаев по аренде земельных участков предпринимателями, а потом обобщить информацию и направить в уполномоченные органы для поиска оптимального решения.
Все это позволяет надеяться на снижение платы хотя бы точечно, для отдельных предприятий. Но стоит ли надеяться на изменение подхода в целом и создание четких <правил игры> для бизнеса? События последних лет вокруг платы за землю заставляют в этом усомниться. 

Источник

Региональное отделение:  Удмуртское региональное сообщество