Для тюменцев, владеющих недвижимостью, наступают тяжелые времена

29 Октября 2015

Собственников земли и помещений ждут серьезные проблемы с кадастровой оценкой объектов. В Тюмени землепользователи и владельцы недвижимости в массовом порядке оспаривают кадастровую стоимость своих объектов. Собственники называют установленные цены неадекватными и в 60 процентах случаев им удается доказать это. Профильная комиссия по рассмотрению таких споров соглашается с доводами частных оценщиков и снижает стоимость объектов зачастую в несколько раз. Однако, вскоре ситуация может измениться и Тюмень последует примеру Москвы, где не только не идут навстречу владельцам "заводов-пароходов", но и в ответ на жалобы пересматривают цены в сторону повышения.
Что происходит и есть ли выход из складывающейся ситуации – в интервью, которое РБК Тюмень дал генеральный директор ЗАО "ГОРСИ-Капитал" Константин Терлеев.?
 - Константин, что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной?
 - Если по формулировке, то под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это массовая оценка. То есть подразумевается, что производится оценка каких-то объектов, будь то земля или недвижимость, массово. Никто не заходит в каждую квартиру, не смотрит виды из окна. Происходит массовая оценка всего, что подходит под определенные параметры, то есть не учитываются индивидуальные особенности каждого объекта. Основное отличие рыночной стоимости от кадастровой в том, что рыночная определяется для конкретного объекта. Он полностью идентифицируется (есть все признаки и ценообразующие факторы, которые влияют на его стоимость). А в кадастровой стоимости все-таки речь идет о массовой рыночной оценке. Появление кадастра связано с тем, что законодатель пошел по пути приведения в порядок всех объектов. В принципе, и раньше такое было, у нас был и остается орган БТИ, который в свое время выполнял такие функции опосредованно. То есть он на каждую квартиру делал технический паспорт, в нем предъявлялись все ее параметры, площадь, планы, экспликации, плюс привязывалась так называемая инвентаризационная стоимость, которая до сих пор по квартирам и объектам недвижимости используется в качестве налогооблагаемой базы. Когда все это было приведено в порядок, был составлен государственный кадастр недвижимости - по земельным участкам, по объектам капитального строительства. Появилась база для налогообложения.
- Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры или земельного участка?
- Все просто. На сайте Росреестра есть вся эта информация в свободном доступе. Можно просто посмотреть на публичной карте, если вы знаете кадастровый номер своего участка или квартиры, либо воспользоваться функционалом, где можно заказать справку о кадастровой стоимости объекта.
- А если ты не согласен с кадастровой стоимостью?
- Оспаривать. Но тут нужно понимать, имеет ли это смысл? Это очень важно, потому что процедура эта не бесплатная. И самая затратная часть - как раз услуги оценщиков и экспертов. Законодатель предусмотрел, что оспаривание происходит по рыночной стоимости, соответственно, на объект нужно выполнить отчет об оценке. Плюс по закону, отчет – это не единственный документ. К нему должно быть составлено заключение эксперта из СРО, в котором состоит оценщик. Вот эти два документа ложатся в основу принятия решения на комиссии по оспариванию или в суде. И эти услуги стоят денег, и немалых. И надо понимать: а есть ли эффект? Есть ли экономика в пользу вас в этом процессе? Приведу простой пример. В 2014 году в РФ был принят закон, о том, что физические лица будут платить налог на имущество не с инвентаризационной стоимости, а с кадастровой. Предполагается поэтапное внедрение системы и до 2020 года все субъекты должны принять решение о таком переходе. Сегодня инвентаризационная стоимость квартиры в 60 "квадратов" в спальном районе Тюмени составляет 300 тыс. рублей и ежегодный налог равен 300 рублям. Но если говорить о кадастровой стоимости квартиры, то она будет в пределах 2 – 2,2 млн рублей, а налог составит примерно 2 тысячи. Получается разница в 1700 рублей. Для многих ощутимая. Но оценка квартиры для оспаривания стоит 3 тыс. рублей, а то и больше. Минимальная стоимостная экспертиза на объект – 10 тыс. рублей. И вы не сможете снизить стоимость до инвентаризационной, потому что она нереальная, и мы все это понимаем. Есть ли смысл в оспаривании вообще? Обычному человеку, пенсионеру или молодой семье, которая владеет квартирой, землей или домом, экономически не выгодно это все делать. Для физических лиц в 90% случаев кадастровая стоимость ниже рыночной. Если вы здравомыслящий человек, то не будете повышать себе налогооблагаемую базу.
- Но совсем другая история с коммерческими объектами?
- Конечно. Им есть смысл пересматривать кадастровую стоимость. Почему? Потому что это, во-первых, более индивидуальные объекты, чем массовый жилой сектор. И это более масштабные объекты. То есть понятно, что если идет речь о гектаре, то там сумма экономии будет исчисляться уже не рублями, а может быть миллионами. И тогда на фоне сложившейся экономии затраты на оценку, к примеру, 100 тысяч рублей, выглядят уже совершенно не фантастическими. - А когда у нас появилась практика оспаривания?
- Первые решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Тюмени датируются апрелем 2013 года. В комиссию входят чиновники, представители Росреестра, департамента имущественных отношений, кадастровой палаты, некоммерческих организаций. У них есть полномочия, в рамках которых они принимают решения по конкретным объектам. Заявитель приходит, подает отчет, экспертизу, документы на свой объект, и комиссия все это должна проанализировать и принять решение. Решения она, как правило, принимает два: либо отказать, либо привести кадастровую стоимость в соответствие со стоимостью в приложенном отчете. Сейчас порядка 1 тыс. 300 объектов прошли через комиссию. При этом решения в пользу заявителей (а это значит снижение кадастровой стоимости), выносится в 60% случаев. Это очень хороший показатель. - В 40% случаях заявители все же получают отказ. По каким причинам? - Это очень интересный вопрос, потому что формально комиссия должна принимать решение просто по наличию или отсутствию документов. Грубо говоря, если заявитель предоставил им весь комплект документов, в котором есть отчет, на него есть положительная стоимостная экспертиза, то оснований для отказа у комиссии нет. Так что первая причина для отказа - некомплект документов. Вторая, достаточно частая - неправильная дата оценки. По 135-ФЗ мы должны определить рыночную стоимость на дату определения кадастровой стоимости. Проблема в том, что оценщик, когда выполняет работу, не может брать информацию сегодняшнего дня, оценивая объект, например, на 2011 год. И это очень серьезный фактор в оспаривании. При этом найти эти данные достаточно сложно. - Получив отказ в комиссии, люди обращаются в суды. Есть статистика, кто в итоге выигрывает дела?
- Такой статистики сейчас нет, ее сложно получить. Ее никто не аккумулирует, да и задачи такой не стоит. И чтобы ее получить, по идее, нужно всех заявителей обзвонить и опросить, какова судьба их объекта, получившего отказ в комиссии. Но это порядка 500 объектов. Сложная задача.
- Сколько раз человек может обратиться в комиссию?
- Нет ограничений.
- Как формируется изначально кадастровая стоимость?
- Органы местной власти проводят электронные торги, где выбирают оценщиков. Зачастую такие тендеры выигрывают крупные фирмы, в основном московские. Ни для кого не секрет, что средний штат оценщиков в региональной компании – 2-3 человека. Соответственно, переварить объемы, когда "вывалилось" 70 тыс. позиций для оценки, физически способна не каждая компания. Кстати, в Тюмени были сложности при предыдущей переоценке кадастровой стоимости. По землям населенных пунктов (сельхозземле) на территории Тюменской области оценка была произведена 1 января 2011 года, а по объектам недвижимости – в ноябре 2011 года, но приняли эти данные лишь в 2013 году. То есть объявили конкурс, компания выиграла, начала работать, сделала. Пыталась сдать результаты своего труда, не получалось. Мне рассказывали, что доходило до смешного, когда рыночная стоимость земельного участка где-нибудь в Тюменском районе была больше, чем стоимость земли в центре города. Вот такое было качество работы. Поэтому процесс затянулся, компания дорабатывала данные, пока не выполнили все требования власти.
- Как часто пересматривается кадастровая стоимость?
- Каждые пять лет. - А с чем связан этот пересмотр? Зачем это делать?
- Факторов много. Вот у нас сейчас кризис, цены меняются. Например, в 2006 году землю под автосалонами у Объездной дороги, где продают "Ауди", "Порше", "Лексусы", оценили в 15 тыс. руб. за квадратный метр. В 2011 году, после кризиса, уже по новой оценке, она снизилась до 10,4 тысяч руб. за кв.м. - То есть, в 2016 году при новой оценке она не изменится из-за наступившего нового кризиса? - Не знаю. На самом деле, тут трудно угадать. Факторов много.
- Что, кроме кризиса, может повлиять?
- На участок земли – многое. Коммуникации, изменение границ и инфраструктуры города. Например, построили новый торговый центр и стоимость квадратного метра жилой недвижимости в этом районе сразу меняется. Так что ценообразующими факторами является любое изменение в инфраструктуре и не только.
- Знаете самый дорогой кусок земли у нас в Тюмени?
- Нет.
- А самая большая сумма за "квадрат", которую вы встречали?
- По Тюмени самое дорогое, что видел – это 28 тысяч руб. за кв.м. по земле.
- Вы сказали, что 60% решений принимаются в пользу заявителей. - Да, и этот показатель растет. На начальном этапе было 50/50. - Вы видите дальнейшую тенденцию к росту?
- Нет. Мне кажется, наоборот, должна быть противоположная тенденция. Это же логично. Кризис на дворе и региону не выгодно, чтобы от главных налогоплательщиков – предпринимателей в казну поступали меньшие суммы. Но ситуация пока иная.
- Расскажите о примерах из своей практики, насколько удалось снизить кадастровую стоимость заказчиков?
- Самое большое снижение стоимости по земле у нас было в 7,5 раз. Квадратный метр земли под АЗС в городе Тобольске стоил порядка 10 тыс. рублей. Это нереальная цена для Тобольска, даже в Тюмени такое редко встречается. Самый крупный объект, кадастровую стоимость, которого мы оспорили, были земли под предприятиями "Тобольск-Полимер" и "Тобольск-Нефтехим". Общая площадь участка составила 1 тыс. 350 га. В итоге мы снизили стоимость земли в 1,5 – 4 раза. По большим участкам это снижение было больше, по маленьким - меньше. Сегодня налогоплательщики считают свои деньги. А ситуация с кризисом вообще подстегнула всех к тому, чтобы рассматривать оспаривание кадастровой стоимости как один из вариантов снижения своей затратной части, в том числе и налоговой нагрузки. В 2013 году, никто ничего не знал о практике оспаривания, и нам приходилось людям объяснять, говорить, что вот, ребята, есть такая возможность по закону снизить налоги. Кто-то хотел, занимался, а кто-то говорил, что это не нужно. Но когда вопросы экономии встали ребром, они пришли за помощью. - А есть какие-то проблемы в части оспаривания кадастровой стоимости?
- Первая, отсутствие нормальной и структурированной профессиональной информации. Второе, на этом рынке присутствует много тех, кто занимается демпингом. Есть не очень добросовестные СРО и оценочные компании, которые опускают цены на свои услуги, и работают, скажем, на массу. Они не работают на какой-то конкретный результат, а просто набирают некий пул клиентов (100-200 заявок) и его обрабатывают. И никто не дает заказчикам гарантии положительного исхода дела.
- Налог на имущество, рассчитанный из кадастровой стоимости, придётся заплатить в 2015 году и владельцам больших площадей, ряду торговых центров. Кто-то из этих игроков рынка обращался к вам за помощью?
- По состоянию на 1 января 2015 года таких объектов было 35 штук в Тюмени. Мы занимались оспариванием кадастровой стоимости офисного здания на ул. 50 лет Октября, принадлежащего заводу. У них здание было разделено на два помещения: подвал, и все, что выше первого этажа. По подвалу стоимость уменьшили в 4 раза, по этажам - 2 раза. То есть, суммарно налоги снизились более чем в два раза. Естественно, на первом этапе, когда к нам приходят, мы анализируем, что это вообще за объект и примерно просчитываем экономику вопроса. Есть и такие прецеденты, когда клиент приходит и говорит, что он платит вот столько, но хочет платить в десять раз меньше.
- Надо подделать данные?
- Я на это всегда отвечаю, что мы будем делать расчёты в соответствии с рынком. Берем документы, информацию по объекту, анализируем ее и говорим клиенту: уважаемый, мы провели анализ и понимаем, что при выполнении работы стоимость на ваш объект попадет вот в такой диапазон. Мы не называем конкретную цифру, потому что мы ее не знаем, и надо еще работать, но диапазон примерный видим. И если он не попадает в желания, которые озвучивает клиент, то понятно, что нам не по пути. А если попадает, мы работаем. Но, как правило, люди соглашаются, потому что понимают, что это ближе к жизни.
- А собственники других торговых центров обращались за помощью к оценщикам?
- Да, знаю, что проводили оценку ТЦ "Сибиряк", "Солнечный", "Матрица". Точную цифру снижения не назову, но это точно больше 30%.
- Объясните, почему существуют такие разрывы между первоначальной оценкой и результатами оспаривания? Вы говорили о земле под тобольскими объектами, стоимость которой удалось снизить в четыре раза. Как так получается, откуда цифры?
- Сложно ответить на вопрос, потому что нужно поднимать и анализировать тот первоначальный отчет, который составлял оценщик, выигравший контракт. Возможно, что (учитывая массовость оценки) не анализируется каждый конкретный объект. Анализируется какая-то выборка, и возможно, что она не репрезентативна, и не включала какие-то нюансы, не учитывала все факторы, влияющие на стоимость. И это приводит к тому, что два-три объекта были оценены корректно, а остальные нет.
- Это нормальная практика? Никого такая разница не смущает?
- Смущает. Выше я уже рассказывал, как два с лишним года не могли утвердить кадастровую оценку тюменских земель. И все действительно хотят, чтобы это хоть как-то отражало действительность, которая есть сейчас. Но понятно, что невозможно по каждому объекту это сделать в отдельности, делают по средней величине. - Сегодня оспорить кадастровую стоимость не возникает никаких проблем?
- В Тюменской области да, но есть Москва, где у людей возникают очень большие проблемы. Кроме этого в наших автономных округах это тоже проблематично сделать. Там даже на этапе принятия заявления об оспаривании, комиссия может его отклонить.
- А почему так происходит? - Не могу судить. Вполне возможно на это влияет политика правительства ХМАО и ЯНАО. Ведь снижая стоимость земли, объекта, уменьшаются и налоговые поступления в бюджеты. В Москве же администрация города нанимает экспертов, которые грамотно вычитывают каждый отчет, на каждую запятую дают свою рецензию, профессиональное мнение, и судья, который не является специалистом в оценке, уже, опираясь на это, принимает решение, что отчет плох, и он не может его использовать в качестве базы для принятия решения.
- То есть они специально это все делают?
- Да. Они очень подробно изучают отчет, пытаются разбить его в пух и прах, привлекают сторонние экспертизы в суде, чтобы подтвердить другую стоимость. Все для того, чтобы у судьи не было оснований принимать решение по снижению стоимости. И самая большая проблема, которая сейчас существует в Москве, когда стоимость устанавливается даже больше, чем она была изначально. То есть человек пришел с одним посылом, а ушел с другим.
- А у нас такое бывает?
- Конкретных объектов и людей не знаю, но коллеги-оценщики, с которыми мы периодически общаемся кулуарно, говорили о том, что участвовали в суде, где было принято такое решение.
- То есть предпосылки к отказам по оспариванию существуют?
- По идее да, если практика Москвы будет транслироваться на всю Россию. Пока региональная власть слышит предпринимателей и готова идти навстречу. Но, в следующем году будет пересмотр кадастровой стоимости земель и недвижимости в регионе. Понятно ведь, что, когда формируют бюджет, учитывают его доходную часть. А налогооблагаемую базу по имуществу и земле можно легко просчитать по имеющимся базам. Законодатели ориентируются на нее и понимают, что снижения им не нужны.
- Пересмотр кадастра в 2016 году, на ваш взгляд, к чему приведет?
- Если повысится стоимость, все пойдут оспаривать ее в комиссию или суды. И не факт, что решения будут положительными для бизнеса, потому что бюджету нужны деньги. Правда, не думаю, что кадастр слишком повысят, потому что для этого реально нет предпосылок. Но с другой стороны, оценка проходит на пять лет вперед, и никто не знает, что там нас ждет. А риски нужно закладывать сейчас.
- Поделитесь краткой инструкцией, что делать, если кадастровая стоимость неадекватная?
- Во-первых, чтобы это понять, нужно обратиться к специалисту. Потому что понятия людей о стоимости объектов немного отличается от профессионального взгляда. Например, в ситуации, когда собственнику нужно платить налог с кадастровой стоимости, он будет говорить, что объект ничего не стоит. В ситуации, если ему этот объект нужно продать или заложить, он будет кричать, что она стоит столько, что вам и не снилось. И это реальность. Поэтому мы практически никогда не совпадаем с мнением собственников.
- А что вообще можно понимать под неадекватной стоимостью?
- Неадекватность – это ее серьезное отличие от рыночной.
- Насколько?
- В моем понимании все, что отличается больше, чем на 30%, - это неадекватность. В 30% должен укладываться диапазон различия стоимости от объекта к объекту, но когда эти изменения больше, а порой они больше в два или три раза, то это уже и есть признак неадекватности.
- Получается по тобольским объектам была неадекватная цена?
- Да. Для земель промышленной зоны изначальная стоимость была высокой. Думаю, что все, кто заявлялся в комиссию (1 тыс. 300 объектов) считали, что их оценка неадекватна.
- А что вы можете сказать о рынке оценки в Тюменской области? Он профессионален, существует? Или все-таки, без обид, его нет?
- Рынок существует, профессионализм растет. Реально до момента с кадастровой тематикой было трудно понять уровень своих конкурентов, которые есть на нашем поле. Но сейчас можно увидеть, кто и как выполняет работы, какой уровень квалификации оценщиков, придерживаются ли они существующих требований и стандартов. Я по роду своей деятельности вижу отчеты специалистов других компаний-оценщиков по городу и региону. Поверьте, ситуация меняется. И понятно, что чем компания работает центральнее, например, в Тюмени или в районном центре, тем уровень выше. Оценочная деятельность меняется. Буквально 29 сентября утвердили новую редакцию федеральных стандартов оценки (ФСО). Если открыть наши нормативные акты, то можно увидеть, как все постоянно меняется. А раньше, в 2006 году у нас был один закон, одно постановление правительства и все было в очень общих фразах.

Источник

Региональное отделение:  Тюменское региональное сообщество