В кадастровой дыре

2 Июня 2016

Повсеместная практика оспаривания кадастровой стоимости городских земель обернулась радикальным падением доходов города. В прошлом году калининградские финансы спасло чудо — внезапный аванс по крупному контракту рыбодобывающих компаний.

В 2015 году городской бюджет недосчитался более 200 млн руб. арендных платежей за землю и 70 млн руб. земельного налога, что составляет более 40 и 14 % годовых поступлений соответственно. Сбалансировать ситуацию помогло чудо — калининградским рыбодобывающим компаниям перечислили аванс по крупному заказу и они заплатили вместо 63 млн руб. сельскохозяйственного налога в городскую казну 357 млн руб.

Впрочем, если аванс для рыбодобывающих компаний носит разовый характер, то падение платежей с земли — системный результат завышенных ожиданий городских властей, некачественной оценки городских земель, организованной областным правительством, и эффективной борьбы землепользователей в суде. В итоге только в 2015 году городские чиновники списали начисления по арендной плате на землю на 178 млн руб. и вернули бизнесу из казны более 34 млн руб.  

Градообразующий источник

Земельный налог и арендные платежи являются основой поступлений в городскую казну. На них приходится порядка 20 % собственных доходов калининградского бюджета. Эти доходные источники зависят от двух переменных: ставок (утверждаются городскими властями) и кадастровой стоимости земли (утверждается областными властями на основе сплошной оценки рыночной стоимости земли). Так как номинальная стоимость земли в городах систематически растёт, областные власти обязаны переоценивать её не реже, чем раз пять лет. Вместе с переоценкой стоимости земли в городах должны расти и платежи, собираемые с землепользователей.

На практике всё оказывается несколько сложнее. Правительство объявляет торги о сплошной оценке земель населённых пунктов. Контракт получает демпингующая иногородняя компания. Власти, довольные тем, что оценщики показали ощутимый рост кадастровой стоимости земель, принимает оценку. Муниципальные власти, в свою очередь, формируют бюджеты, исходя из повышенной кадастровой стоимости.

Проблемы возникают на этапе исполнения бюджетов, когда землевладельцы в судах оспаривают результаты сплошной кадастровой оценки. В итоге городским властям приходится не только радикально пересматривать размер обязательств налогоплательщиков, но, как показывает практика Калининграда, возвращать предпринимателям уже уплаченные налоги.

Оценщик из Татарстана

Последнюю оценку кадастровой стоимости земель населенных пунктов правительство Калининградской области провело в 2013 году. Контракт был заключён в декабре 2012 года с компанией «Оценка и консалтинг», которая в ходе торгов снизила стартовую цену работ на 70 % — с 9,3 до 2,5 млн руб.

«Оценка и консалтинг» в ходе торгов снизила стартовую цену работ на 70%.

Общая стоимость земли возросла с момента последней оценки с 507 до 606 млрд руб., или на 19 %. При этом основными бенефициарами переоценки становились приморские территории, где рост стоимости земли по муниципалитетам составлял до 66 %. Губернатор Николай Цуканов утвердил результаты данной оценки в августе 2013 года.

Парадокс последующих событий заключался в том, что больше всего претензий к качеству работы казанского оценщика появилось у землепользователей в Калининграде, где суммарная стоимость земли после переоценки выросла всего на 2 %. При этом инфляция в России с момента утверждения результатов предыдущей оценки земель населенных пунктов в регионе составила более 36 %.

Сэкономил, значит, заработал

Такой волны исков, как в 2013–2014 годах, калининградский филиал Федеральной кадастровой палаты не видел никогда. С конца 2013 года в калининградский арбитражный суд поступило порядка 300 исков о снижении кадастровой стоимости земли. В процессах участвовали как небольшие землевладельцы, так и крупные торговые сети.

Успех снижения кадастровой стоимости земли в суде и соответственно платежей в бюджет зависит от трёх переменных, рассказывает юрист, работающий в данной сфере: качества отчёта об оценке земли заявителем, действий администрации и позиции судьи. В общем виде процедура оспаривания кадастровой стоимости выглядела следующим образом: компания заказывает оценку своей земли у специализированной организации, данная организация заверяет свой отчёт в саморегулируемой организации, компания идёт в суд, судья назначает или не назначает судебную экспертизу, на основе которой выносится решение. Конечным этапом является обжалование решения суда в апелляционной инстанции. По выигранным делам для землевладельца важна пассивность администрации, которая может либо вообще не идти в апелляцию, либо подать и тут же отозвать жалобу.

«У любой оценки есть заказчик», — улыбается директор калининградской оценочной компании в ответ на вопрос RUGRAD.EU о том, насколько заказчик может повлиять на занижение реальной стоимости земли. Фактически же в результате переоценки земли можно вполне добиться 50%-ной экономии на платежах в бюджет за землю.

«У любой оценки есть заказчик», — улыбается директор калининградской оценочной компании.

Риски компании невелики. Если оценка не пройдёт в суде, расходы компании составят не более 100 тыс. руб. по одному участку (стоимость работ оценщика плюс судебная экспертиза). При этом вероятность отклонения иска при грамотном юридическом сопровождении довольно невелика.

Иногда удаётся достичь компромиссного варианта, когда судебная экспертиза показывает цену выше заявленной землепользователем, но ощутимо ниже данных сплошной оценки. Тогда заявитель получает ощутимую экономию на платежах и перекладывает часть финансового бремени на администрацию. Технически, соглашаясь с судебной экспертизой и уточняя иск, землепользователь выигрывает спор, а значит, судебные расходы (в том числе экспертиза, ценой в среднем около 30 тыс. руб.) ложатся на городской бюджет.

Бенефициары

С 2014 года споры по поводу кадастровой стоимости земли перешли из юрисдикции арбитражных судов в общую юрисдикцию, что сильно осложнило анализ их результатов. Если решения арбитражных судов абсолютно публичны (в открытом доступе размещаются решения судов всех инстанций в полном объёме), то решения судов общей юрисдикции публикуются выборочно и со значительными изъятиями, что делает практически невозможным полноценное изучение обстоятельств дела независимыми наблюдателями. Тем не менее, в 2014–2015 годах накопился значительный массив споров, разрешённых калининградским арбитражем, который позволяет сформировать впечатление о выигрыше, который получали участвующие в судах компании.

Одну из самых масштабных кампаний по снижению своих платежей в бюджет провела торговая сеть «Виктория». Она заявила иск снижении кадастровой стоимости под шестью супермаркетами в несколько раз.

Глава Калининграда Александр Ярошук личным ходатайством отозвал апелляционную жалобу в отношении «Виктории».

В итоге кадастровая оценка арендуемой земли снизилась с  682 до 212 млн руб., а город лишился порядка 8 млн руб. ежегодных поступлений.

Администрация Калининграда поначалу подала апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции по делу, где «Виктории» удалось в разы снизить стоимость земли под четырьмя своими супермаркетами, но затем глава Калининграда Александр Ярошук личным ходатайством данную жалобу отозвал.

Почти в пять раз (с 56 до 12 млн руб.) снизила цену земли на Горького, где построен административный центр, компания Араика Товмасяна «Мюллер и К». Владелец одного из крупнейших торговых центров города опустил кадастровую стоимость своей земли с 281 до 180 млн руб. В соответственной пропорции снизились и его платежи в бюджет. Сильно преуспела в этом вопросе пивоваренная компания «Хайникен», которая смогла обосновать снижение стоимости участка площадью 2,2 га под своим заводом на Гагарина с 25 до 7,7 млн руб.

Не менее успешна в вопросе борьбы за снижение платежей в бюджет оказалась компания «Евролак», которая является официальным дилером Mercedes-Benz в Калининграде. Кадастровую стоимость участка площадью более 5 тыс. кв. м под их дилерским центром удалось в суде снизить с 29 до 7 млн руб. Впрочем, в этом конкретном случае Александр Ярошук лично из апелляционной инстанции заявление не отзывал. Администрация, наоборот, проявила крайнюю настойчивость и судилась с «Евролаком» вплоть до Верховного суда РФ.

Не менее удачной оказалась кампания по снижению кадастровой стоимости земли под заправками для компании «Сургутнефтегаз». В результате судебных решений стоимость земли, от которой потом рассчитывались отчисления в бюджет, снижалась в 2–4 раза.

Впрочем, не всем пытавшимся оспорить кадастровую оценку улыбалась удача. Так, компания «Импера Холдинг» попыталась снизить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5,6 тыс. кв. м прямо за Музеем янтаря на Верхнем озере с 64 до 18 млн руб. У компании были на то серьёзные основания: участок находится в охранной зоне памятника культурного наследия (Музея янтаря) и построить на нём она могла только подземную стоянку с небольшими надземными сооружениями для обслуживания здания, которое она строит на расположенном по соседству участке.

Однако администрация Калининграда заявила в суде, что компания «Эксперт-Оценка», у которой «Импера» заказала оценку, некорректно подобрала участки-аналоги в ходе оценки, и суд назначил судебную экспертизу. Её проводила компания «Балтэкспертиза», которая оценила землю в 54 млн руб. На этом основании иск «Имперы» о пересмотре кадастровой стоимости был отклонён в первой и всех вышестоящих инстанциях.

Интересно, что в рамках другого спора по кадастровой оценке «Балтэкспертиза» оказалась в том же положении, что и её коллеги из «Эксперт-Оценки». Компания «Калининградинвестцентр» заказала у «Балтэкспертизы» оценку своего участка в Светлогорске площадью почти 9 тыс. кв. м кадастровой стоимостью 57 млн руб. Отчёт экспертизы, показавший стоимость земли в 20 млн руб., устроил заказчика, и он пошёл с ним в суд. Однако суд назначил свою экспертизу, которая показала, что стоимость участка составляет более 33 млн руб. Таким образом, сведения в отчёте «Балтэкспертизы» были признаны недостоверными, а иск, поданный на её основании, отклонён.

Таким образом, доходы бюджета Калининграда продолжают во многом зависеть  от искусности оценщиков, решительности заказчиков и благосклонности городских властей в каждом конкретном случае. И чем сильнее будет расширяться кампания по оспариванию кадастровой стоимости земли в городе, тем меньше денег будет доходить до бюджета.

Региональное отделение:  Калининградское региональное сообщество