Выдержат ли тульские собственники деловой недвижимости новый налог?

6 Апреля 2015

13 марта 2015 года в Туле состоялся «круглый стол» на тему: «О новом порядке налогообложения торгово-офисной и деловой недвижимости». Организаторами мероприятия выступили ведущее деловое издание области «Тульский Бизнес-журнал» и Тульская торгово-промышленная палата. В мероприятии приняли участие ведущие тульские эксперты по недвижимости, оценщики, риэлторы, финансисты, юристы, экономисты.

 

В поисках «дополнительных» миллионов рублей

В четырех субъектах России для организаций и предпринимателей налог на имущество с торговых и офисных помещений с 2014 года был существенно увеличен. С нынешнего года в этот список вошли еще 24 региона, включая Тульскую область. Через год новый порядок уплаты налогов будет единым во всей стране.

 

Причина – намерение властей пополнить территориальные бюджеты. В связи с этим был принят Закон «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 Налогового кодекса Российской Федерации об использовании кадастровой стоимости объектов недвижимости при расчёте налоговой базы по налогу на имущество организаций». Отныне налог на имущество организаций будет взиматься с кадастровой (а не с балансовой) стоимости объектов капитального строительства. Для отдельных собственников недвижимости (тех, кто уплачивает единый налог на вмененный доход или работает по упрощенной системе налогообложения) это будет сюрприз. Ранее они не платили данный налог.  

 

Цена объекта недвижимости при проведении кадастровой оценки была приближена к рыночной стоимости, а это ведет к росту налогов. По оценке ряда экспертов, речь идет об увеличении платежей на 30-40%. Владельцы зданий понесут заметные дополнительные расходы, что – по «цепочке» – негативно отразится на арендаторах, большинство из которых – представители малого бизнеса. Но «конечный источник» налогов – обычный покупатель товара (услуг). Отсюда – рост розничных цен.

 

В 2015 году собственникам небольших объектов придется уплатить дополнительных налогов на сотни тысяч, а владельцам средних и крупных объектов – на миллионы рублей. Большинство из них говорят, что таких средств у них нет. Увеличивать плату нельзя – уйдут арендаторы. По сути, остался один реальный способ снизить свои налоговые издержки. Доказать, что кадастровая оценка объекта деловой недвижимости была проведена некорректно, сумма – завышена. И – в установленном законом порядке – провести переоценку, добившись, тем самым, снижения налоговых платежей.

 

На единых позициях

 Участники «круглого стола» были едины в том, что по ряду объектов недвижимости определение кадастровой стоимости в 2013-2014 гг. было проведено некорректно. Но такова методика, которая не предусматривает выезд эксперта на место. Основа для оценки – данные из реестра объектов недвижимости, многие из которых содержат устаревшие сведения. К тому же эти данные не дают картины по степени престижности тех или иных мест расположения строений в Туле, Новомосковске, других городах и районах нашей области.

 

Подобные примеры привели  почти все оценщики. По их мнению, во многих случаях у собственников объектов капитального строительства есть серьезные основания для пересмотра результатов кадастровой оценки.

 

Со своей стороны, президент группы компаний «Автошина» Ерухом Шальмиев рассказал, что налоговые платежи по их объектам недвижимости вырастут в полтора раза. Причем в ряде случаев можно говорить о том, что их кадастровая стоимость, скорее всего, завышена.   

 

Аналогичные мнения высказали Алексей Сидоров (президент Тульской Гильдии Риелторов), Лия Шаргородская (директор «Центра бухгалтерского учета»), Владимир Тимохин (директор агентства недвижимости «Красные ворота»), другие участники «круглого стола».   

 

О путях оптимизации налоговых платежей 

Специалисты подробно рассказали об особенностях досудебного и судебного рассмотрения подобных заявлений. По их мнению, тем собственникам деловой недвижимости, кто намерен заняться данной проблемой, необходимо предварительно рассчитать все моменты предстоящих действий. Редко, но встречаются ситуации, когда размер затрат на пересмотр результатов оценки будет выше судебных и иных издержек. Но в большинстве случаев попытки пересмотра результатов оценки оправданы.

 

По мнению экспертов, предпринимателям необходимо внимательно отнестись к выбору компаний, оказывающих такие услуги. В Тульской области есть несколько профессиональных объединений, куда входят надежные и ответственные исполнители подобных видов работ. Как правило, они оказывают услуги комплексно, «сопровождая» иск клиента от начала сбора необходимых документов и до принятия судебного решения. В таких случаях владельцу недвижимости нет нужды искать отдельно специалистов по оценке, финансам, налогам, правовым аспектам…

 

Прозвучали также предложения о включении в состав областной комиссии по рассмотрению спорных ситуаций с оценкой объектов капитального строительства представителей общественных организаций или тульских профессионалов-экспертов. Участники мероприятия оценили как маловероятные попытки добиться дополнительных льгот для отдельных категорий собственников недвижимости. В частности, налог в его нынешнем виде может разорить магазины в сельской местности, принадлежащие как  Тулаоблпотребсоюзу, так и местным предпринимателям.

 

Вопросы оспаривания кадастровой стоимости объектов деловой недвижимости рассматриваются судами общей юрисдикции. В нашей области – в Тульском областном суде. Пока практика рассмотрения подобных дел минимальна. Тем не менее, эксперты по недвижимости оценивают шансы на пересмотр результатов кадастровой оценки объектов капитального строительства достаточно высоко. Напоминаем их владельцам, что медлить нельзя – упустив 2015 год, они рискуют не вернуть «переплаченные» суммы налогов.  

 

 

Максим Катышев,заместитель директора ГК «Дэкстер»:

 

«Специалисты компании «Дэкстер» знают кадастровую оценку, что называется, «изнутри». Большинство из них имеют уникальный опыт в выполнении таких работ, прекрасно разбираются в методологии. Эти знания помогают нам точно находить возможные ошибки в кадастровой стоимости и добиваться результата в отстаивании интересов клиентов.

 

Андрей Доценко, председатель правления Тульского регионального отделения Российского Общества Оценщиков:

 

«Практика свидетельствует, что достаточно часто результаты кадастровой оценки деловой недвижимости в Тульской области существенно превышают ее рыночную стоимость, что приводит к несправедливому росту налогового бремени для бизнеса. Многие собственники хотят пересмотреть результаты    массовой кадастровой оценки их недвижимости.

Логично. Но сначала оцените ситуацию. Если есть экономический смысл этого непростого процесса (выигрыш от снижения налога заметно превысит затраты на пересмотр кадастровой стоимости) – действуйте. Кадастровую стоимость недвижимости легко можно узнать по запросу в Росреестре или лично – по кадастровому номеру объекта на публичной кадастровой карте интернет-портала Росреестра.

Особенно актуален вопрос пересмотра стоимости для владельцев средних и крупных объектов, а также недвижимости из регионов. А в случае с государственной  недвижимостью любого масштаба – для ее арендаторов или тех, кто собирается выкупать объект (размер платежей зависит от кадастровой стоимости).

У физлиц при процедуре оспаривания есть выбор: идти либо в региональную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости Росреестра или в Тульский областной суд. Юридические лица такого выбора не имеют: обязательно в комиссию Росреестра,    затем, в случае отрицательного результата, –  в суд.

Для решения описанных проблем следует особое внимание обратить на выбор оценщика. Наша общественная организация – самое крупное объединение оценщиков Тульской области, включающее более 90 специалистов. Обращайтесь – подскажем, проконсультируем, подберем оптимальные пути решения.

Источник

Региональное отделение:  Тульское региональное сообщество