Как купить, чтобы было где жить?

11 Февраля 2015

Первая тульская база недвижимости в скором времени будет доступна на сайте региональной гильдии риелторов. Об этом журналистам сообщили руководители этого некоммерческого партнерства на конференции, посвященной рынку жилья и оценке его перспектив в новом году.
Проблемы не нужны никому Как признаются риелторы, база - проект, который вынашивался не один год. Идея его в том, что, во-первых, в перечне будут только актуальные объекты недвижимости, а во-вторых, как обещают авторы проекта, выставленные лоты не принесут проблем. - Помещения, здания, строения станут автоматически проходить юридическую правовую проверку, - поясняет пресс-секретарь Тульской гильдии риелторов Наталья Мелехова. - И самое главное - сделки по этим объектам будут застрахованы. Наша "подушка безопасности" - 10 миллионов рублей. Если клиенту причинен ущерб, в том числе в случае признания сделки недействительной из-за просчетов риелторов, то страховая компания выплатит компенсацию.
Тема безопасности процедуры купли-продажи жилья сегодня особенно актуальна. Причин тому несколько. Одна из них - ситуация вокруг дома № 2-а на улице Хворостухина. Как уверяют риелторы, схема там использовалась мошенническая. Однако, даже если все было по-честному, гарантий на заселение людям никто бы не дал. - 214-й закон о долевом строительстве принят, но механизм его действия нам непонятен. Что значит купить квартиру в новостройке? Здесь нужно учесть множество моментов - начиная от надежности застройщика и кончая техническим состоянием дома, - рассуждает президент Тульской гильдии риелторов Алексей Сидоров. - К примеру, юридическое лицо приносит весь правильно оформленный комплект документов.
Власти ему в разрешении на строительство отказать не могут. Но что известно об этом застройщике: долго ли он на рынке, имеет ли соответствующие знания и технические возможности, или это какое-то ООО с уставным капиталом в 10 тысяч рублей? Простому человеку получить всю достоверную информацию очень трудно, риелторам - гораздо проще: механизмы есть. Могу сказать, что на Хворостухина, 2-а, члены гильдии квартиры не продавали, потому что у нас изначально были сомнения.
Удивительное рядом Впрочем, поясняя, где и какие могут быть подводные камни, Алексей Сидоров признает, что 100-процентную гарантию способен дать только страховой полис. Никто не поручится за то, что здание будет сдано вовремя и с соблюдением всех норм и правил. - Примеры долгостроя у нас есть: на Калужском шоссе дом начали возводить в 1993 году, а закончили почти через 20 лет. Кстати, настораживать должно еще и нежелание фирмы сотрудничать с агентствами недвижимости, - предупреждает глава ТГР и поясняет почему: - Строят сейчас, начиная с котлована, на средства дольщиков. Механизм такой: сперва застройщик должен получить участок, потом - разрешение на возведение. А построив дом, необходимо приобретать следующий земельный надел. Где деньги брать? У новых дольщиков. И как же тогда строителям без риелторов обходиться? Сразу напрашивается вывод о мошенниках. Ведь мы еще, кроме всего прочего, можем проверить, имеет ли человек, подписывающий договор долевого строительства от лица застройщика, на это право, или он лишен его, или и не имел такового вовсе?
Когда фирма отказывается от заключения договора, ее резоны понятны.
Когда на документальное подтверждение сделки не соглашаются клиенты компаний, риелторы разводят руками. Между тем эксперты отрасли наблюдают именно такую тенденцию на тульском рынке. - Почему? Для нас это загадка, - говорит Алексей Сидоров. - Ответы часто бывают просто детскими: "не скажу", "потому" и так далее. Но если человек без договора, то со всеми проблемами он остается один на один. Тогда уж никто ему не поможет, и это нужно четко усвоить.
Есть сомнения или опасения, не стесняйтесь, спрашивайте - приглашают к диалогу эксперты. За спрос денег не берут. На любой вопрос, касающийся купли-продажи недвижимости, ответ дадут по телефону горячей линии Тульской гильдии риелторов: (4872) 79-08-40.
Спорная оценка 2014 год прошел под знаком массового оспаривания кадастровой оценки земли, отмечают аналитики. Рыночная стоимость могла оказаться в десятки раз выше инвентаризационной. - Это связано с тем, что кадастровая оценка была проведена массово и не учитывала индивидуальных особенностей отдельных участков, - разъясняет представитель регионального отделения российского общества оценщиков Владимир Тимохин. - Весь год мы выступали в качестве экспертов, помогали оспаривать. На 90 процентов удачно. По жилой недвижимости скажу так: инвентаризационная стоимость от кадастровой отличается ненамного: то есть по налогу на имущество прирост будет невелик. По коммерческой - в каждом отдельном случае нужно смотреть.
Негласная формула оценщиков такова: если рыночная отличается от инвентаризационной стоимости менее чем в 30 раз, то оспаривать ее смысла нет. Больше затрат уйдет на оценку, экспертизу и судебные издержки, а в налоге на имущество разница окажется небольшая.
Как ни странно звучит, но уплата налогов исходя из кадастровой оценки недвижимости пока мало заботит туляков. Эксперты говорят, что утверждение справедливо и для жилой, и для коммерческой недвижимости. - У нас в регионе очень мало слишком дорогих объектов, потому мы далеки от переживаний, характерных для столицы, - говорит Наталья Мелехова. - В центре Москвы жилье может стоить и сотни миллионов рублей. Для Тулы это неактуально. По состоянию на 2 февраля, в областном центре средняя цена за квадратный метр однокомнатной квартиры на вторичном рынке составила 48 тысяч 915 рублей.
Тут нужно сказать, что чем больше комнат, тем ниже расценки. По данным ТГР на ту же дату, в новостройках средняя цена за единицу площади в однокомнатной квартире составляет 57 тысяч 152 рубля, двухкомнатной - 47 тысяч 569 рублей, трехкомнатной - 47 тысяч 145 рублей.
В наступившем году эксперты прогнозируют спад активности на рынке жилья. Предпочтительным спросом станет пользоваться эконом-класс - тенденция, возникшая еще в 2014 году. - Это будет происходить из-за снижения интереса к ипотеке и роста ставок по ней. Застройщиков такое положение дел заставит сокращать площади квартир. Подобная ситуация сложилась в 2009 году, когда особым спросом пользовались квартиры-студии, - вспоминает пресс-секретарь ТГР.
Риелторы также говорят, что в условиях недоступности жилищного кредитования альтернативой могут стать обмены, в том числе с использованием в качестве доплаты "материнского капитала", величина которого в столице оружейников сопоставима со стоимостью комнаты.

Источник

Региональное отделение:  Тульское региональное сообщество