Эксперты Тверского РО РОО о сложных вопросах, возникающих при экспертизе отчетов (по итогам круглого стола от 27 апреля 2015 г.)

21 Мая 2015

27 апреля 2015 г. состоялся круглый стол с членами Экспертного совета РОО от Тверского РО РОО, посвященный отдельным моментам при проведении экспертиз отчетов в рамках СРО.

Открывал круглый стол Председатель правления Тверского РО РОО Кохв Виталий Валерьевич, который выступил с информацией об изменившемся законодательстве, касающеймя оценочной деятельности, и соответственно, об изменениях в предоставлении отчетности о деятельности членов РОО, которая теперь предоставляется в РОО ежеквартально. Отчетность необходимо не только размещать в электронном виде через личный кабинет, но и предоставлять её в бумажном виде, как и раньше. В бумажном виде отчетность можно направить самостоятельно в адрес Орготдела РОО или через региональное отделение. Очень важен срок сдачи отчетности, он четко определен: не позднее 15 числа месяца, следующего после истечения квартала. Председатель Правления попросил оценщиков не забывать об этой своей обязанности, т.к. несдача отчетности является прямым нарушением норм закона, формальным, но прямым. Он отметил, что размещать отчетность через личный кабинет удобно, датой подачи отчетности считается дата размещения отчетности, не нужно ждать поступления в Орготдел РОО бумажной версии. Региональное отделение всегда готово оказывать помощь, отвечать на вопросы, связанные с предоставлением отчетности.

С информацией, касающейся осуществления делопроизводства в отношении экспертиз отчетов об оценке, выступила исполнительный секретарь Тверского РО РОО Малинина Мария. Она рассказала, что Тверское РО РОО осуществляет делопроизводство при проведении экспертиз отчетов об оценке в рамках СРО на основании соглашения между РОО и ТРО РОО. Отделение осуществляет полномочия в части проведения экспертиз отчетов, где объектами оценки являются объекты недвижимости, в т.ч. земельные участки, а также машины и оборудование. Стоимость услуг по экспертизе отчетов об оценке объектов оценки определяется Исполнительной дирекцией РО в соответствии с тарифами, утвержденными Советом РОО. Мария подробно остановилась на процедурных вопросах делопроизводства в отношении экспертиз отчетов, начиная от поступления заявки и до выдачи экспертного заключения; объяснила порядок работы Портала экспертиз по учету деятельности Экспертного совета РОО для ТРО РОО; отметила, что при подаче отчета с экспертным заключением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области требуется предоставлять данные документы в электронном виде, подписанные ЭЦП. На данный момент ЭЦП получены всеми экспертами, а также Председателем правления РО для заверения и утверждения экспертного заключения.

Продолжила круглый стол Долгова Галина Андреевна, председатель Экспертно-консультационного комитета Тверского РО РОО, член Экспертного совета РОО. В своем выступлении она отметила, что в законодательстве об оценочной деятельности происходят изменения, причем темп принятия изменений увеличивается, последние изменения произошли в марте 2015г. Конечно, не только эксперты следят за данными изменениями, но и все оценщики: какие именно изменения происходят, какие новые федеральные стандарты готовятся к принятию, что меняется в самих стандартах. Сейчас ведется работа по изменению существующих стандартов.

Галина Андреевна отметила, что у экспертов постоянно происходит обучение, в частности, 10 апреля в Москве проходил очередной семинар-обучение экспертов, и подчеркнула, что те вопросы, которые она будет освещать – это не только её личное мнение, но и выводы из бесед с другими экспертами СРО, а также выводы, сделанные по результатам учебы, проходившей 10 апреля.

В первую очередь остановилась на вопросе о двух видах экспертиз. На обучении озвучили, что в скором времени могут произойти изменения, которые упразднят нормативно-методическую экспертизу как вид. Возможно, она останется для проверок, но не для судов и комиссий по оспариванию. В чем же разница видов экспертиз? В первую очередь, конечно же, разница в стоимости. По внешнему виду структура экспертизы на подтверждение стоимости та же, что и в нормативно-методической, та же проверочная таблица, тот же «бегунок». Далее указываются более обширные комментарии к таблице. Проверяются аналоги, их соответствие объекту оценки, данные, указанные в таблицах с объявлениями. Эксперты должны проверить аналоги, проверить расчеты. В экспертизе на подтверждение стоимости делается вывод по стоимости, т.е. проверяется соответствие отчета всем действующим нормам закона и делается вывод по рыночной стоимости. Несколько страниц дополнительного текста (по сравнению с нормативно-методической экспертизой), о том, какую информацию оценщик взял, грамотно ли это применено. Т.е. по сути - это более расширенное знакомство с отчетом. Следует отметить, что эксперт не должен выполнить новый отчет, и экспертиза на подтверждение стоимости - не новая оценка. Но эксперт делает вывод, что не только сам вид отчета, не только его наполнение, но и выведенная рыночная стоимость соответствует действительности, и эксперт с ней согласен.

В своем дальнейшем выступлении Галина Андреевна освещала вопросы, связанные с законодательством, а именно ст. 11 ФЗ-135 и требованиями ФСО к качеству отчетов при проведении оценки для оспаривания кадастровой стоимости и предоставления экспертизы СРО, основанные на решениях комиссии по оспариванию при Управлении Росреестра и решениях судов. Рассматривались решения, вынесенные и по земельным участкам, и по объектам капитального строительства.

Проанализировав решения комиссии (в том числе, естественно, и отрицательные) можно сделать вывод, что первое, на что делает упор комиссия, это 30% снижение кадастровой стоимости. Если происходит снижение кадастровой стоимости более, чем на 30% сразу начинается пристальное изучение отчета. Экспертизу же могут вообще не смотреть. Несмотря на то, что сейчас нет никаких норм закона относительно 30%-ного порога снижения кадастровой стоимости, возможно, есть внутреннее распоряжение. Более того, у членов комиссии есть мнение, что нормативно-методическая – это формальная экспертиза, и она не отражает правильности и объективности рассчитанной оценщиком рыночной стоимости, а включает только просмотр формальных требований и методологии. Но следует отметить, что у наших экспертов сложилась практика проверять все – и опечатки, и соответствие или несоответствие выбранных аналогов объекту оценки. Если нормативно-методическая экспертиза проведена грамотно и в полном объеме, то и вывод по стоимости, определенной в отчете, будет верным, а любой эта стоимость после проведения нормативно-методической экспертизы быть не может.

Возникает вопрос: как при положительной нормативно-методической экспертизе отчет может не соответствовать требованиям статьи 11 ФЗ-135? Часто в своих решениях комиссия указывает на нарушение п. 4 ФСО-3 «Требования к отчету об оценке». Этот пункт может толковаться неоднозначно, и при желании на нем можно «разбить» любой отчет. Особенно часто указывают на абзац 3 п. 4 ФСО-3 «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности)», хотя в экспертизе также проверяется соответствие этому пункту, во второй таблице экспертного заключения. При этом не совсем понятно, что имеет в виду комиссия, указывая на нарушение этого пункта, пояснения не даются.

Много вопросов возникает по п. 22 ФСО-7 «Оценка недвижимости» при применении сравнительного подхода. Какие именно объекты нужно брать в качестве объектов аналогов, ведь бывают очень разные и специфичные объекты оценки. Например, если объектом оценки является земельный участок под детским садом. Невозможно же найти столько объектов-аналогов, сколько требуется, исходя из методик. В качестве объектов-аналогов подбираются объявления из других секторов рынка, но также о продаже социально значимых объектов. Для комиссии это уже разные сегменты рынка. К тому же, хочу отметить, что иногда оценщики стали путать сегменты рынка с градостроительными зонами.

Следующий вопрос по п. в) ст. 22 ФСО-7: «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке». При этом правила отбора нигде не прописаны, не регламентированы, но пункт есть, его надо выполнять. Как это часто бывает, нет методики, как его выполнять, а замечание существует.

На обучении экспертов в Москве 10 апреля акцентировалось внимание на том, что нужно брать аналоги с четкой датой, когда информация о них вышла или в Интернет, или опубликована в печатных изданиях. Важный вопрос по датам объявлений - дата должна просматриваться. Очень внимательно нужно относиться к информации об объектах-аналогах.

Отдельный момент про даты определения кадастровой стоимости для оспаривания. Часто бывает, что даты, указанные в кадастровых справках, неверные. Например, заказчики запрашивают текущую кадастровую стоимость, а им выдают за 2010 г., на момент образования участка. Существует два конструктивных мнения: оценщик должен дату определить, а эксперт подтвердить; либо второе мнение: эксперт должен доверять оценщику. Вопрос с датами сложный, каждый решает его сам.

Особое внимание необходимо уделять выполнению п. е) ст. 8 ФСО-3: «описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

- количественные и качественные характеристики объекта оценки».

Бывают противоречия в документах, которые предоставляются оценщику заказчиками. Во избежание непонятных ситуаций и сомнений, следует просить у заказчиков, чтобы они дополнительно заказывали справки из ЕГРП. В них указаны правильные сведения о площадях, имущественных правах, обременениях и т.д.

Очень неоднозначен п. 29 ФСО-7: «При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО №1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости». От оценщиков всегда требуется точное значение определяемой величины стоимости, а в этом пункте говорится о возможном интервале. В данном случае нет каких-либо четких установок и рекомендаций, как эксперт должен реагировать на несоблюдение этого пункта. Поэтому при проверке отчетов каждый эксперт решает эту проблему сам.

В заключение Галина Андреевна отметила, что необходимо ответственно и тщательно выполнять свою работу, тогда будет возникать меньше вопросов к отчетам, как у экспертов, так и у комиссии и судов.

Член Экспертного совета РОО, член ЭКК ТРО РОО Батурина Ольга Юрьевна освещала тему «Анализ рынка как фактор качественной оценки». В своем выступлении отметила, что анализ рынка – необходимый раздел Отчета об оценке. Довольно часто данный раздел представляет собой обширную информацию, отражающую тенденции рынка недвижимости и перспективы его развития. Однако, ознакомившись с указанным разделом, бывает довольно сложно понять, как соотносится представленная информация с объектом оценки, исследуемым в Отчете. Именно качественный анализ рынка позволяет установить адекватность выполненной оценки.

Батурина О.Ю., Долгова Г.А. (на семинаре в Москве)

Она выделила основные проблемы проводимого оценщиками анализа рынка, а именно:

- слишком объемный, чаще всего представляет собой общие аналитические статьи, без спецификации по объекту оценки.

- анализ рынка содержит информацию, не влияющую на определение стоимости объекта.

-рынок не дает представлений о ценовой характеристике сектора рынка, к которому относится объект оценки.

-ценообразующие факторы не выделяются.

-ценообразующие факторы выделены, но обоснование диапазонов значений отсутствует.

Подробно рассмотрела требования Федеральных стандартов оценки, касающиеся анализа рынка:

ФСО-1

П.18 Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки.

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

ФСО-3

П.8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

Отдельное внимание уделила пп. 10, 11 ФСО-7:

п. 10 ФСО-7: Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Т.е.: если объект оценки земельный участок коммерческого назначения, то и исследуются земельные участки для коммерческого использования.

п. 11 ФСО-7:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Т.е. при анализе социально-экономического состояния необходимо отметить возможное влияние тенденций экономики на объект оценки и сделать прогноз: благоприятный, нейтральный или неблагоприятный.

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

Т.е. в отчете должна быть характеристика ценообразующих факторов и влияние этих факторов на объект оценки.

Помимо основных выступлений следует отметить, что все эксперты активно участвовали в обсуждениях вопросов, которые возникали у участников круглого стола, высказывали свои мнения. Основную дискуссию вызвало обсуждение вопроса: является ли верным допущение, что для целей пересмотра кадастровой стоимости оцениваемый земельный участок является свободным от застройки и коммуникаций? Применимы ли методы распределения (сравнительный подход) и остатка (доходный подход) для целей данной оценки и не противоречат ли они допущению об «условно свободном земельном участке»?

Мнения экспертов и оценщиков разделились, конкретного ответа на поставленные вопросы получено не было, в связи с этим, участники круглого стола посчитали возможным и нужным обратиться к Президиуму Экспертного совета РОО через региональное отделение для получения разъяснений относительно дискуссионных вопросов, высказанных в ходе проведения круглого стола.

В целом, участники круглого стола отметили большую практическую значимость таких обменов мнениями, как на данном круглом столе и высказали пожелание на дальнейшее участие в подобных дискуссиях.

Источник: Тверское РО РОО

Региональное отделение:  Тверское региональное сообщество