Жанна МЕЩЕРЯКОВА: «Рекомендую всем землевладельцам отследить предварительные результаты кадастровой оценки»

30 Мая 2019

Важная информация для предпринимателей. 

Продолжаются мероприятия по определению кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости на территории Омской области. Предпринимателям, жителям региона предлагают сверить данные, чтобы избежать в дальнейшем споров о выставленных налогах. О том, на какой стадии находятся работы и чего следует ожидать бизнес-сообществу в целом, директор БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» Жанна МЕЩЕРЯКОВА рассказала обозревателю «КВ» Анастасии ПАВЛОВОЙ.

– Жанна Борисовна, чем отличается нынешнее проведение кадастровой оценки от предыдущего?

– В первую очередь, конечно, сроками. Ранее на работу оценщиков отводилось два-три месяца, а за столь короткое время практически невозможно качественно обработать огромный объем информации – отследить, как изменился рынок, проанализировать градостроительную документацию. Теперь год выделен только на подготовительный этап сбора информации – оценщики выезжают на земельные участки, запрашивают информацию у органов местного самоуправления, органов исполнительной власти, территориального управления Росреестра, кадастровой палаты. Анализируются сайты риелторских агентств, данные о заключенных сделках, исключаются попытки «вбросов», чтобы повлиять на рыночную стоимость объекта (например, искусственно завысить стоимость дома). Только после этого перечни уточняются, размещаются в открытом доступе. У правообладателей появляется возможность ознакомиться с площадными характеристиками, фактическим использованием участка, оценить, насколько верны эти данные. Также законодатель предусмотрел на территории каждого субъекта создание государственно-бюджетного учреждения. Повысились и требования к оценщикам: необходимо обязательно высшее образование в области оценки, экономики, градостроительства, землеустройства, наличие опыта в проведении оценки. Ведь в отличие от рыночной кадастровая оценка включает в себя намного более широкий пласт информации. И нынешняя кадастровая оценка будет в разы точнее, чем предыдущая: законодатель предусмотрел контроль качества на каждом этапе ее проведения.

– За счет чего более точной?

– Во-первых, за счет более пристального внимания к квалификации оценщиков, которых обязали регулярно обновлять свои знания. Во-вторых, если раньше считали попросту в Excel, то сейчас разработано специальное программное обеспечение (причем специалистами, непосредственно имеющими отношение к оценке), исключающее совершение методологических ошибок. Также помимо основных параметров оценки – кадастровый номер, площадь, разрешенный вид использования, фактическое использование – оценщик раньше выбирал самостоятельно ценообразующие факторы для анализа. Теперь законодатель закрепил эти факторы в самой методике – доступность автомагистралей/железнодорожных путей, затопляемость/заболоченность территории, рельеф местности, близость к экологически вредным объектам, пригодность здания к использованию (аварийность), наличие инженерных коммуникаций, плодородность (если говорить о землях сельхозназначения) и прочие. 27 этих факторов будут учтены в компьютерной модели, которая позволит определить решающие из них – ведь железнодорожные пути, например, могут быть плюсом для промышленных объектов и минусом для жилых домов.

– Ранее это не учитывалось?

– Ранее анализировалась в основном рыночная стоимость участка. Добавлю, что наше учреждение занимается и другими работами, которые напрямую влияют на качество оценки. Наши специалисты – проектировщики, инвентаризаторы, землеустроители – выполняют работы по подготовке генеральных планов (определение границ, территориальное зонирование, сбор данных об объектах капитального строительства). Так, только профессиональные проектировщики смогут, к примеру, выяснить, необходим ли земельный участок именно такого размера для объекта капитального строительства или стоит разбить его на два.

– Вы сказали, что у землевладельцев есть возможность оценить верность внесенных данных. Как им быть, если они не согласны с увиденным?

– После обнародования предварительного отчета, который в течение 60 рабочих дней будет размещаться на сайтах министерства имущественных отношений, бюджетного учреждения, правообладатель может с ним знакомиться на протяжении 50 дней и обращаться с вопросами или корректировками (обязательно аргументированными, само собой) к нам.

– На какой стадии оценка находится сейчас?

– Сейчас ведется сбор и обработка информации о землях населенных пунктов (792 000 участков) и о землях сельскохозяйственного назначения (207 139 участков) – отчеты появятся в 2020 году. Затем возьмемся за оценку объектов капитального строительства. А в конце мая этого года появятся результаты предварительной кадастровой оценки особо охраняемых территорий, промышленного назначения, лесного, водного фондов. Первоначально была проанализирована информация о 9000 участков, но информация не обо всех участках являлась достоверной и непротиворечивой, не все собственники предоставили данные, так что оценка будет проведена в отношении 7112 участков. Но мы продолжим работу, разумеется. Нам нужна индивидуальная оценка каждого участка – и это еще одно отличие от предыдущей кадастровой оценки, при которой «неизвестная» земля оценивалась по среднему удельному показателю. Так вот, владельцы этих участков должны ознакомиться со стоимостью участков и, повторюсь, в случае вопросов или несогласия с выводами оценщиков обратиться к нам с запросом. К нему можно приложить уточняющую декларацию, где указаны характеристики объекта, либо рыночный отчет. В течение 10 дней мы рассмотрим это обращение и в случае подтверждения, что совершена техническая или реестровая ошибка, произведем перерасчет, уведомив об этом заявителя, и обновим данные в отчете. Но даже если ошибка не будет обнаружена, мы ответим письмом с пояснениями. В конце октября будет готов окончательный отчет, который утверждается министерством имущественных отношений. Затем его направят в орган регистрации прав для внесения в Единый государственный реестр недвижимости, а также включения сведений о кадастровой стоимости, в фонд данных государственной кадастровой оценки.

– А если правообладатель не успел ознакомиться в этот период с данными?

– У него сохраняется возможность обратиться к нам с рыночным отчетом. Процедура остается прежней – мы либо вносим изменения, либо отвечаем отказом. Во втором случае собирается комиссия, в которую входят представители бизнеса, субъекта. Если и там получен отказ, то следующий этап – это суд. Но эти нюансы еще будут дополнительно прорабатываться законодателем.

– Получается, раньше предпринимателей ставили перед фактом – результатами уже проведенной кадастровой оценки. Вспомним 2007 год, который разорил многих бизнесменов... На ваш призыв подавать декларации на промежуточном этапе много откликнулось людей?

– На данный момент к нам поступило около 400 деклараций. Сейчас мы проводим анкетирование, когда к нам обращаются за проведением кадастровых, технических работ, стараемся извещать население через прессу о том, что ведется кадастровая оценка, и другими способами. Но корректировок немного.

– А чего они чаще всего касаются?

– Часто землевладельцы меняют категорию земельного участка, но оставляют неизменным вид разрешенного использования участка, что неминуемо отражается и на стоимости участка. Например, сгорел двухквартирный дом, и на его месте один из собственников возвел индивидуальный жилой дом. Участок по-прежнему оформлен как под многоквартирным домом, и о том, что надо было это поменять, землевладелец узнает только на этапе регистрации. Опять же, если собственник участка инвестирует в его состояние (или оно, наоборот, ухудшилось вследствие каких-то причин), это также важно учесть при оценке, поскольку все это напрямую влияет на стоимость земли. Для того чтобы максимально были актуализированы данные об объектах оценки, на региональном уровне создана рабочая группа, в которую входят представители министерства имущественных отношений, нашего бюджетного учреждения, органов местного самоуправления, департамента архитектуры и градостроительства, департамента имущественных отношений, территориального управления Росреестра, кадастровой палаты. Соглашение заключено и с омской Торгово-промышленной палатой. Я рекомендую всем предпринимателям землепользователям отследить предварительные результаты кадастровой оценки. Мы обоюдно заинтересованы в этом.

Источник

Региональное отделение:  Омское региональное сообщество