Оценка недвижимости: скорость сказалась на качестве

18 Апреля 2013

В Омском областном Союзе предпринимателей в рамках круглого стола эксперты обсудили вопросы, касающиеся кадастровой оценки и государственного учета объектов капитального строительства. В мероприятии приняли участие члены Союза предпринимателей, представители власти и специалисты по кадастровой оценке и земельным ресурсам.

В конце января 2013 года Министр имущественных отношений Омской области Вадим Меренков подписал приказ об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории региона.

Проведение этой оценки потребовалось в связи с введением налога на недвижимость в ближайшие несколько лет. В ходе круглого стола директор ООО «ОМЭКС» Максим Репин отметил, что вопрос оценки имущества крайне важен и требует взаимодействия собственников объектов недвижимости и профессиональных сообществ.

Это направление имеет важное значение и для региональных властей, и для муниципалитета, потому что именно государственная кадастровая оценка будет являться основой для формирования налогообложения в регионе.

Если налогоплательщик сочтет, что кадастровая стоимость его объекта недвижимости является недостоверной, то он вправе оспорить эту оценку как в судебном порядке, так и во внесудебном. Собственник может подать заявление по оспариванию кадастровой стоимости в комиссию, которая создана при Управлении Росреестра по Омской области. В состав комиссии входят представители Россреестра, минимущества, кадастровой палаты и специалист саморегулируемой организации оценщиков.

Подтверждая важность вопроса оценки недвижимости, Максим Репин представил доклад «Сопоставление кадастровой и рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС)», который наглядно продемонстрировал, что проведенное властями исследование нуждается в пересмотре и корректировке.

По сообщению выступающего на территории Омска расположено несколько тысяч объектов недвижимости и для того, чтобы сопоставить рыночную и кадастровую стоимости эксперты выбрали наиболее значимые в городе. Так, по оценке специалистов рыночная стоимость 14-этажного бизнес-центра, расположенного по адресу Больничный переулок, 6, составляет свыше 36 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как кадастровая – чуть более 600 рублей за «квадрат».

Подобная разница в стоимости наблюдается при исследовании офисного центра «Сибирь», находящегося на улице Орджоникидзе, 48, а рыночная оценка квадратного метра здания УФСБ по Омской области (улица Ленина, 2) оказалась выше кадастровой почти в два раза. Обследование одного из крупнейших торговых центров в Омске «МЕГА» показало, что разница между рыночной (32333) и кадастровой стоимостью (23679) уже меньше, чем в предыдущих объектах.

При анализе торгового комплекса «Айсберг» выяснилось, что его рыночная стоимость, составляющая более 32 тысяч рублей за «квадрат», в разы отличается от кадастровой (638 рублей). Превышение рыночной оценки над кадастровой наблюдалось при исследовании таких коммерческих объектов как ТЦ «Омский», ТЦ «Дружный мир», отель «Турист», гостиничный комплекс «Иртыш», гостиница «Молодежная», кинотеатр «Маяковский», киноцентры «Вавилон» и «Атриум-кино».

Обратный эффект специалисты обнаружили при оценке некоторых складских объектов. Так, кадастровая стоимость помещения ОАО «Омскшина», находящегося на улице Будеркина, 2, достигла почти 30 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как рыночная не превысила и 10 тысяч.

Проводили оценщики также исследование жилых объектов. Заниженная кадастровая стоимость (чуть больше 11 тысяч рублей за «квадрат») по сравнению с рыночной (почти 46 тысяч) была обнаружена при оценке элитной жилой высотки на улице Волочаевская 1/1. При этом интерес вызвал тот факт, что при анализе домов более доступного класса (комфорт, эконом) оказалось, что их кадастровая стоимость практически сопоставима с кадастровой стоимостью элитного жилья. Хотя, как заметил г-н Репин, эти высотки принципиально разные и относятся к абсолютно различным классам недвижимости.

Также выступающий рассказал о несоответствии стоимостей многих домов, расположенных на окраинах города. Так, специалисты Федерального бюро технической инвентаризации оценили жилые многоэтажки, находящихся в промзоне Амурского поселка, в 35-40 тысяч рублей за квадратный метр, что естественно оказалось выше стоимости на рынке. Тем более этот факт удивителен тем, что кадастровая стоимость элитных высоток, расположенных в центре Омска, составляет всего 11 тысяч рублей.

Максим Репин также привел пример самого неоднозначного объекта, в отношении которого допущена грубейшая ошибка. Так, по данным ростехинвентаризации, площадь квартиры №67 в обычной жилой пятиэтажке на улице Волгоградская,4в составляет свыше 686 тысяч квадратных метров. При этом ее кадастровая стоимость оценена в более чем 11 миллиардов рублей.

Проведенный оценщиками анализ включал в себя лишь некоторые объекты и г-н Репин уверен, что если проверить всю недвижимость в Омске, то в большинстве случаев рыночная и кадастровая стоимости не совпадут. Особенно озаботился эксперт тем, что самые неоднозначные цифры специалисты выявили в отношении таких объектов, как городские коммуникационные сети (отопление, электроснабжение, газопроводы). «Здесь ситуация обратная – их кадастровая стоимость намного превышает рыночную. И если в ближайшие годы, как и планировалось, введут налог на недвижимость, завышенная оценка сетей напрямую отразится на коммунальном тарифе», – высказал опасение г-н Репин.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Евгений Кочергин попытался прояснить ситуацию в вопросе проведения исследования ОКС. Как он отметил, эти результаты были приняты и внесены в государственный кадастр недвижимости в феврале 2013 года. С этого времени начался отсчет полугодичного срока, во время которого можно подать заявление в Комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости ОКС.

«Но на данный момент, – подчеркнул г-н Кочергин, – ни одного такого заявления в орган не поступило. Мы надеемся, что работать комиссия будет дольше, чем изначально предполагалось, по крайней мере, законопроект, касающийся данного вопроса, внесен в Министерство экономического развития РФ. Ориентировочно этот срок продлят до октября, при этом предполагается расширить полномочия комиссии».

Проблемы, возникшие с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей ОКС, по словам выступающего, Управление решает и устраняет. «Мы выявляем, прежде всего, технические ошибки, которые повлияли на оценку объектов. Это, например, представленная в докладе квартира за 11 миллиардов, фактическая площадь которой на самом деле не превышает 60 «квадратов». На данный момент порядка 50 подобных недочетов мы уже исправили, около 150 направлены в органы ростехинвентаризации для проработки. Всего в сведениях об ОКС исправлено порядка 8,5 тысяч технических ошибок. Плановая работа в этом направлении и дальше будет продолжена, независимо от работы комиссии», – подчеркнул представитель Управления.

Евгений Кочергин также отметил, что Омск не единственный субъект, где выявлено такое количество несоответствий. В третий, завершающий этап проведения кадастровой оценки по ОКС, было включено 42 региона РФ. При этом в полугодичный период перед проведением оценки все области осуществляли перенос сведений об ОКС с бумажных носителей в электронную форму. В короткий срок необходимо было перенести большие объемы информации и естественно скорость сказалась на качестве.

Поэтому вместо, например, данных о площади объекта, мог попасть инвентарный номер, который исказил дальнейшую информацию, или назначение помещения не соответствовало назначению здания. «Мы были поставлены в жесткие рамки федерального закона, который давал нам всего 10 дней на утверждение кадастровой стоимости объектов. Оценщик сделал отчет, мы получили положительное экспертное заключение на него. После этого в течение 10 дней мы утвердили и опубликовали результаты. При этом, даже если мы обнаруживали ошибки, у нас не было возможности как-то действовать, для этого не было никаких юридических оснований», – отметил г-н Кочергин.

По словам представителей власти информация по рыночной оценке ОКС, представленная на заседании, интересная и нужная. Все исследования экспертов планируется довести до вышестоящего руководства для того, чтобы взаимодействие с  профессиональным оценочным сообществом стало еще теснее. Это сотрудничество, по мнению г-на Репина, приведет к положительным результатам. Для того, чтобы оценка была качественной, информацию для нее нужно собирать, подготавливать и обрабатывать в постоянном режиме и очень скрупулезно.

Подытоживая дискуссию, Максим Репин предложил совместно с региональным Министерством имущественных отношений создать рабочую группу для решения вопросов оценки ОКС. При этом омская коллегия оценщиков готова предоставить всю необходимую информацию. Еще одно предложение, которое озвучил директор «ОМЭКС» – обратиться к законодательной власти, чтобы 10-дневный  срок, которым ограничено ведомство при утверждении сведений об ОКС, был увеличен. «Потому что нельзя так принимать! Эту работу нужно обязательно вести, и я думаю, что многие регионы поддержат эту инициативу, потому что в этом случае у субъектов будет возможность проверять данные до утверждения и сопоставлять их», – отметил выступающий.

Источник: ОМСКРИЭЛТ.COM

http://www.omskrielt.com/readarticle.php?article_id=2995

Региональное отделение:  Омское региональное сообщество