Подведены итоги проведения кадастровой оценки объектов недвижимости

13 Ноября 2013

В связи с планируемым переходом на единый налог с недвижимости начиная с 2011 года на территории Российской Федерации проводились работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости (кроме земельных участков), выполняемые в соответствии с Методическими рекомендациями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фонда для целей налогообложения, утвержденными приказом Минэкономразвития № 358 от 03.11.2006 г.
Кадастровая стоимость в соответствии с законодательством Российской Федерации – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная на определенную календарную дату на основе принятых методик с использованием технологий массовой оценки.
На территории Омской области работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости проводились в 2012 году, полученные результаты были утверждены приказом министерства имущественных отношений Омской области от 21 января 2013 г. N 1-п. Приказ опубликован в областной газете "Омский вестник" и в сети Интернет на сайте www.mio.omskportal.ru в разделе "Нормотворческая деятельность". Утвержденные результаты внесены в Государственный кадастр недвижимости филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области 1 февраля 2013 года.
Работы проводились Омским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в рамках государственного контракта от 18.06.2012 № 37Д/2012 "Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)". На первоначальном этапе был произведен сбор рыночной информации об объектах недвижимости, определен перечень ценообразующих факторов, сформированы цифровые тематические карты Омской области.
Для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости необходимо, чтобы информация о нем содержалась в Государственном кадастре недвижимости. В связи с этим параллельно с работами по оценке были организованы работы по переносу в Государственный кадастр недвижимости сведений об объектах капитального строительства, содержащихся в органах технической инвентаризации.
В общей сложности на территории Омского Прииртышья было оценено 819,7 тысячи объектов, учтенных в Государственном кадастре недвижимости, в том числе 428,7 тысячи объектов на территории города Омска.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. Перечень объектов недвижимости был сформирован по состоянию на
20.06.2012. Наибольшее количество объектов оценки сосредоточено в городе Омске, районах Омском, Любинском, Таврическом, Черлакском.
Объекты, содержащиеся в перечне, в соответствии с п.16 ФСО № 4 разбиваются на группы объектов недвижимости на основании анализа информации о рынке объектов недвижимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого вида объектов недвижимости.
В целях определения кадастровой стоимости объекты недвижимости были сгруппированы в 13 групп в соответствии с назначением.
Большую часть объектов недвижимости составляют объекты индивидуальной жилой застройки (44,4 процента). Объекты многоквартирной жилой застройки составили 37,6 процента, объекты производственного назначения – 3,2 процента, сооружения – 2,9 процента.
Объекты жилого фонда объединены в две группы:
1. Объекты многоквартирной жилой застройки, которые представляют собой объекты многоквартирных жилых домов (более 4-х квартир), в том числе квартиры, комнаты, а также здания и помещения жилого назначения общежитий.
2. Объекты индивидуальной жилой застройки, представляющие собой жилые дома и жилые помещения в них с количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи.
Нежилые объекты были объединены в следующие группы:
3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта: - объекты для хранения автотранспорта и иного транспорта, в том числе гаражи (индивидуальные и кооперативные), автостоянки, крытые парковки, парковочные места и т.д.
4. Объекты садового, огородного и дачного строительства:
- индивидуальные жилые дома, не предназначенные для круглогодичного проживания.
5. Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения:
- объекты коммерческой недвижимости, используемые для осуществления предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
6. Объекты, предназначенные для временного проживания:
- объекты недвижимости, предназначенные для временного проживания гостиничного типа.
7. Объекты офисно-делового назначения: - объекты делового и коммерческого назначения, предназначенные преимущественно для умственного труда и непроизводственной сферы деятельности, отличающиеся от зданий для осуществления деятельности по производству материальных ценностей или услуг населению.
8. Объекты санаторно-курортного назначения: - объекты для обеспечения благоприятных условий отдыха и оздоровления населения.
9. Объекты производственного назначения: - объекты материального сектора производства, не включающие объекты услуг, торговли, науки.
10. Объекты социальной инфраструктуры: - государственные учреждения общего и социально-экономического характера, здания и помещения учебных заведений для получения образования, учреждения, специально созданные для организации научных исследований и проведения опытно-конструкторских разработок, здания и помещения объектов здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
11. Объекты портов, вокзалов, станций: - здания и помещения учреждений транспорта, предназначенные для непосредственного обслуживания населения.
12. Объекты иного назначения: - объекты, не вошедшие в другие группы, в том числе объекты, назначение которых не установлено.
13. Сооружения: - объекты, которые согласно данным Перечня объектов оценки по типу объекта относятся к сооружениям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости была определена на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости методом моделирования на базе удельной кадастровой стоимости, рыночной оценки. Рассчитанная кадастровая стоимость объектов недвижимости Омской области в среднем по сформированным группам соответствует сложившемуся уровню рыночных цен на объекты недвижимости на дату оценки.
При сопоставлении средних уровней кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных в городе Омске, было выявлено, что разница между ними составляет около 35 процентов для объектов многоквартирной жилой застройки, 20 процентов – для объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения, более 50 процентов – для объектов индивидуальной жилой застройки и объектов производственного назначения.
При анализе результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных в районах Омской области, прослеживается аналогичная тенденция: средний уровень кадастровой стоимости отличается в сторону уменьшения от сложившегося среднего уровня рыночных цен.
Сравнительный анализ результатов определения кадастровой стоимости показал, что кадастровая стоимость объектов оценки попадает в диапазон рыночной стоимости объектов недвижимости и в большинстве случаев ниже его уровня. То, что полученные результаты отличаются от собранной ценовой информации, говорит о том, что объекты оценки по своим техническим характеристикам отличаются от объектов, представленных на рынке, как в лучшую, так и в худшую сторону.
По результатам оценочных работ составлен Отчет от 01.10.2012 № 03-ГКООН-55-2012 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Омской области. Положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет получено 26.10.2012.
Подписание акта сдачи-приемки работ по 3 этапу государственного контракта от 18.06.2012 № 37Д/2012 между Росреестром и ФГУП "Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ" состоялось 17.12.2012.
Работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости проведены впервые не только в Омской области, но и во всех субъектах Российской Федерации. Проделана масштабная работа за очень сжатые сроки, поэтому избежать ошибок не удалось. В целях исправления ошибок в сведениях об объектах недвижимости, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости, в том числе сведений о кадастровой стоимости, и на основании утвержденного руководителем Росреестра 1 ноября 2012 года Плана мероприятий по устранению противоречий в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственном кадастре недвижимости, Управлением Росреестра по Омской области и филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области проводятся совместные мероприятия. Выявляются и исправляются ошибки, такие как отсутствие или неполнота адресных характеристик; отсутствие или некорректное внесение кадастровой стоимости; площадь здания, помещения имеет значение "0" или менее и другие.
В свою очередь, предусмотрен судебный и внесудебный порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости заинтересованными лицами.
Правила оспаривания результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости регламентированы федеральным законодательством об оценочной деятельности. Так, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии, созданной при Управлении Росреестра по Омской области, в течение шести месяцев с даты их внесения в Государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, нужно отметить, что налог на недвижимое имущество взамен налога на имущество предприятий и налога на имущество физических лиц планируется ввести в ближайшие годы, однако в настоящее время еще требуют решения такие вопросы, как полнота охвата и обязательность учета объектов недвижимости, проблемы межведомственного взаимодействия, установления налоговых ставок и льгот.
В то же время эффективное налоговое воздействие на экономическую деятельность налогоплательщиков должно инициировать процессы и создавать условия рационального использования земли и находящихся на ней зданий, строений и сооружений.
Региональное отделение:  Омское региональное сообщество