При рыночной стоимости участка земли МДМ Банка в 16 млн. руб. его кадастровая стоимость оказалась 138 млн. руб.

Омский арбитражный суд активно отказывает предпринимателям в приведении кадастровой оценки 2011 года к рыночной. Число таких отказов множится. В связи с этим обозреватель "КВ" Надежда Алексеева обратилась с рядом вопросов к заместителю директора юридической компании "ОМЭКС-ЛЕКС" Любови Репиной, при правовой поддержке которой ОАО "Омскшина" в прошлом году удалось доказать в Конституционном суде России, что предыдущая кадастровая оценка в Омской области неправомерно применялась с 1 января 2008 года, тогда как должна была по закону применяться с 1 января 2009 года.
- Любовь Николаевна, кадастровая оценка земли, проведенная в Омской области в 2011 году, не подвергалась сомнению в целом, но по отдельным участкам за прошедшие годы споры все же возникали. Как складывалась судебная практика изначально?
- Напомню, что в 2011 году областное БТИ (государственное предприятие Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства". - Прим. "КВ") провело кадастровую оценку, отчет исполнителя был, как и положено, отправлен на экспертизу в саморегулируемую организацию, членом которой является БТИ. Оценщики нашей компании, кстати, тоже являются членами этой СРО. Предприниматели, у которых возникали подозрения, что кадастровая стоимость их участков завышена, обращались к оценщикам, и последние, сформировав по конкретным земельным участкам отчеты об индивидуальной рыночной стоимости, отдавали эти отчеты на экспертизу в ту же самую СРО. А потом с этими отчетами мы выходили в суд и просили установить кадастровую стоимость в размере рыночной, как и прописано в земельном законодательстве. Сначала в судах складывалась положительная практика, никто не возражал против пересмотра стоимости - ни кадастровая палата, ни городская администрация. Но в последнее время эти стороны заняли диаметрально противоположную позицию и стали подвергать сомнению и качество отчетов об индивидуальной рыночной стоимости, подготовленных оценщиками, и качество экспертиз отчетов.
- Кто и каким образом оспаривает качество отчетов и экспертиз?
- Активизировалась в этом плане городская администрация, ее интересы представляет юрист Константин Окишев. Он же, что любопытно, представляет в этих процессах интересы Росреестра и кадастровой палаты. Так, он ходатайствует о проведении судебных экспертиз представленных нами отчетов об индивидуальной рыночной стоимости. Но заключение эксперта уже представлено в процессе, причем экспертиза проведена именно в том порядке, который установлен федеральным законом об оценочной деятельности. Согласно законодательству экспертизу отчета должна проводить саморегулируемая организация, членом которой является оценщик. Более того, законодательно прописана ответственность эксперта за качество экспертизы, в том числе и уголовная.
- А кого предлагает в качестве эксперта юрист мэрии?
- Некоего ИП Пушкарева. Но по формальным признакам он не может быть экспертом, экспертизу может проводить только СРО!
- Какое решение принимает суд в такой ситуации?
- Некоторые судьи стали отказывать в удовлетворении такого ходатайства, но брали на себя смелость самостоятельно проводить экспертизу этого отчета, находили какие-то недочеты в нем и выносили отрицательное решение по вопросу о пересмотре кадастровой стоимости. Например, один из судей так напрямую и сказал: приносите новый отчет, более квалифицированный. Непонятно, как, не имея специальных познаний в оценочной деятельности, можно прийти к выводу о недостаточно квалифицированном отчете. В общем, для нас очевидно, что в судах происходит не что иное, как попытка изменить сложившуюся практику. Так, в одном из процессов ОАО "Омсккровля" пытается установить кадастровую стоимость участка в размере рыночной, которую оценщики определили в размере 109 млн. рублей. Сейчас кадастровая стоимость этого участка в 2,5 раза выше этой цифры. И что делает апелляционная инстанция? Поручает провести судебную экспертизу отчета этому ИП Пушкареву вопреки законодательству об оценочной деятельности. Закон, таким образом, просто игнорируется - оценщика должна оценивать СРО.
- По тем участкам, стоимость которых оспаривалась, были серьезные расхождения между установленной кадастровой стоимостью и определенной оценщиками рыночной?
- Одно из самых известных дел - дело "Ленты". Там значительно различалась кадастровая (62,6 и 62,7 млн. руб.) и рыночная (32,8 и 29,8 млн. руб.) стоимость двух участков земли. Есть дела, где кадастровая и рыночная стоимость различаются в разы, есть дела, где разночтения составляют не более 30%. Например, сейчас в арбитраже рассматривается дело по участку производственного назначения компании "Деталь Строй", где кадастровая стоимость составляет 9 млн. рублей, а рыночная стоимость определена в размере 6 млн. рублей.
- Любопытно, отчего появляются такие разночтения. Ведь в целом оценка 2011 года не оспаривалась, каких-то нарушений при ее проведении обнаружено не было.
- Кадастровая оценка - это массовая оценка, которая в любом случае содержит определенные погрешности. Несмотря на то, что в целом кадастровая оценка 2011 года всех предпринимателей устроила, до сих пор есть отдельные всплески. Например, в 2007 году кадастровая стоимость участка, занятого полигоном танкового завода, была в два раза меньше, чем в 2011 году. Вот он, пример такого всплеска. И это обычная ситуация, потому что идеального, совершенного инструмента при проведении массовой оценки нет и не будет в ближайшее время. Методология проведения кадастровой оценки не позволяет все эти всплески исключить. А индивидуальная рыночная оценка учитывает абсолютно все факторы, влияющие на стоимость конкретного земельного участка, и дает более точный результат.
- Вы сказали, что ваши оппоненты в судах подвергают сомнению не только качество экспертиз, но и качество самих отчетов. На чем основаны эти претензии?
- Дело в том, что при определении рыночной стоимости земельных участков для целей кадастровой оценки оценочное сообщество рассматривает исключительно "голый" земельный участок, без учета стоимости имеющихся улучшений (подразумеваются возведенные на участке строения). Наши оппоненты, а за ними и судьи, стали ссылаться именно на этот факт - оценщик-де определил рыночную стоимость участка без учета имеющихся улучшений, а значит, занизил стоимость. Мы же, согласно федеральному законодательству, не можем в этом случае в рыночной стоимости учитывать стоимость строений.
- Почему?
- Ответ на этот вопрос прост. Смотрите: у нас есть два налога - земельный и налог на имущество. Есть две кадастровые оценки - оценка земли и оценка объектов капитального строительства. С 1 января 2014 года вступил в силу закон о налоге на имущество, который взимается с ряда объектов капитального строительства исходя из их кадастровой стоимости. И закон об оценочной деятельности предполагает возможность установления кадастровой стоимости в размере рыночной как в отношении земли, так и в отношении объектов недвижимости. Кадастровая стоимость является базой для начисления налога. И если будет посчитана стоимость улучшений, произведенных на участке, при расчете его рыночной стоимости, получится двойное налогообложение объектов недвижимости. Поэтому в отчетах об индивидуальной рыночной стоимости участки обозначаются как условно свободные. Для оценочного сообщества это понятно и привычно. А вот при определении цены участка для целей совершения сделок на свободном рынке используется другая методология оценки, и доходность участка, обеспеченная размещенными на нем объектами, обязательно учитывается.
- И уже есть такие решения, в которых суд отказывает именно на этом основании?
- Да, к примеру, дело МДМ Банка. Там речь шла об участке площадью более 30 000 кв. м, кадастровая стоимость которого была определена в размере 138 млн. рублей. Оценщик определил рыночную стоимость этого участка в 16 млн. рублей с небольшим. То есть завышение во время массовой оценки по этому участку произошло едва ли не в десять раз. Но банку в требованиях установить кадастровую стоимость в размере рыночной в омском арбитраже отказали. Судья сослался на то, что рыночная стоимость определялась как у участка условно свободного от улучшений, тогда как на нем расположено несколько производственно-складских объектов, и счел это завышением стоимости. Получается, что судья, имея высшее юридическое образование, не понимает, что земельный участок облагается одним налогом, а имущество, находящееся на этом участке, - другим налогом! И если придерживаться логики судьи, то налог на здание придется платить два раза.
Повторюсь, условно свободный земельный участок - допущение в оценочной деятельности во избежание двойного налогообложения объектов капитального строительства. Почему судьи этого не знают? Наверное, потому, что это все же область специальных познаний.
- А в целом подходы к проведению оценки, методики ставятся под сомнение?
- Ставятся. Но эти сомнения тоже исходят из непонимания оценочной деятельности как таковой. В рыночной оценке есть три подхода - затратный, сравнительный и доходный. Затратный подход оценщик не может применять в случае с землей, потому что это метод для объектов недвижимости, затраты на создание которых можно оценить. Доходный подход тоже применить не так просто. Представитель городской администрации заявляет в суде - у истца участок в аренде, посмотрите, какой он дает доход. Но земля сдается органами местного самоуправления, и это не рыночная доходность участка, и значит, в силу отсутствия рыночных отношений, доходный метод тоже применить нельзя. Оценщики в итоге применяют в основном сравнительный подход. А судьи говорят - не применил три подхода, значит, отчет можно поставить под сомнение.
- Как сейчас всю эту ситуацию оцениваете вы и ваши коллеги?
- На мой взгляд, судьи, принимая такие решения, прекрасно понимают, насколько трудно их оспорить. И если появилась некая воля или желание приостановить процесс снижения кадастровой стоимости отдельными предпринимателями... с этим справиться очень сложно. Да, можно доказать свою правоту в отдельном конкретном случае, как было сделано по делу Омскшины в Конституционном суде РФ. И мы также будем биться, доказывать, говорить. Желает суд провести судебную экспертизу нашего отчета - пусть проводит, но привлекать нужно для этого квалифицированного эксперта и задавать ему конкретные вопросы. Оценщик же, не сдавший экзамена в соответствии с федеральными стандартами, экспертировать чужой отчет не может, в этом случае он вправе лишь провести собственную оценку рыночной стоимости, и это будет другой отчет, с которым суд сможет свериться. В общем, мы действуем в четком соответствии с законодательством и правилами оценочной деятельности и хотим видеть, что этого придерживаются все стороны.
- Когда оспаривали оценку 2007 года, ходили слухи, что предприятия сговаривались с оценщиками и последние занижали стоимость специально.
- Слухи ходили, но не забывайте, что каждый отчет проходит экспертизу в СРО, и эксперт, который сидит в Москве, несет за качество своей работы максимальную ответственность, вплоть до уголовной. Каждый оценщик отвечает за любой свой шаг - и уставным капиталом, и обязательным страхованием, и взносом в компенсационный фонд, и своими личными имуществом и свободой. И знаете, даже если у кого-то бы возникло желание подкупить оценщика, это не те суммы, ради которых стоило бы рисковать. Как правило, речь там не о десятках и сотнях миллионов. Да и дел не так много. За 2013 год у нас было всего около десятка процессов, я думаю, для миллионного города это очень мало.
- Как вы думаете, что будет дальше происходить?
- Во многом зависит от того, как сложится ситуация в апелляционной инстанции. Сейчас суд первой инстанции замер, судьи приостанавливают процессы в ожидании, какие решения будут приниматься в следующих инстанциях, пытаются понять, куда ручеек побежит. Исходя из нашего предыдущего опыта по оспариванию оценки 2007 года, мы волнуемся за предпринимателей. Вроде бы уже и инструмент дали в виде прозрачного и понятного закона, но пока не все гладко проходит. Та же Омскшина дошла до Конституционного суда. И ни после оценки 2007 года, ни сейчас никто из представителей власти не пришел с извинениями к предпринимателям за то, что с ними так поступили
Согласно кадастровой оценке 2011 года земельный участок неуказанной площади, прилегающий к зданию гипермаркета "Лента" на 21-й Амурской, 19 б в Центральном административном округе, стоит 62,71 млн. руб. Рыночная оценка дала совсем другую стоимость - 29,84 млн. руб; Согласно кадастровой оценке 2011 года земельный участок площадью 29 400 кв.м, прилегающий к зданию гипермаркета "Лента" на 70 лет Октября, 25 в Кировском округе, стоит 62,63 млн. руб. Рыночная оценка дала совсем другую стоимость - 32,84 млн. руб.