Кадастровая оценка 2014: преодолим ли конфликт интересов?

1 Июля 2014

 В Союзе предпринимателей состоялся круглый стол, посвящённый защите прав предпринимателей при проведении кадастровой оценки земли. Предприниматели, представители областной Прокуратуры, Министерств и городской Администрации обсудили возможности равновесия интересов бизнеса и власти.

В Омске дважды проводилась кадастровая оценка земли – в 2007 и в 2011 годах. Кадастровая оценка 2007 года была негативно воспринята предпринимателями, т.к. кадастровая стоимость отдельных земельных участков превышала в 35 раз их рыночную стоимость. В итоге количество судебных процессов, по данным Росреестра, в Омской области составило более 75% от общероссийского количества судебных разбирательств по вопросам кадастровой оценки.

Кадастровая оценка 2011 года, с точки зрения бизнеса, была более справедливой: разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляла 10-50%. Однако, для бюджета города Омска выравнивание кадастровой стоимости привело к сокращению доходов от земельных налогов на 2 млрд. рублей ежегодно. В 2012 году Губернатор Виктор Назаров обратился в областную Прокуратуру на предмет рассмотрения процесса принятия индивидуальных оценок рыночной стоимости земельных участков при проведении кадастровой оценки.

Проводимая в текущем году новая кадастровая оценка земли должна учитывать опыт 2007 и 2011 годов. Как отметил Александр Дмитренко, необходимо развенчать «мифы», возникшие после кадастровой оценки 2011 года: о недобросовестных предпринимателях, которые через Межведомственную комиссию и суд уменьшают кадастровую стоимость и наносят вред местным бюджетам, в частности бюджету города Омска; кадастровая стоимость в 2011 году была занижена; существует сговор между предпринимателями, оценщиками и экспертами.

Максим Репин, профессиональный оценщик, так прокомментировал миф о заниженной кадастровой стоимости 2011 год: «Конечно, в кадастровой оценке есть перекос и вниз, и вверх как в модели. Но это обусловлено спецификой модели. У предпринимателей, как и муниципалитетов, есть право обращаться в Межведомственную комиссию и изменять величину кадастровой стоимости. Но, тем не менее, анализ показывает, что оценка 2011 года стала гораздо ближе к рынку».По данным мэрии, бюджет города имеет значительное снижение по итогам кадастровой оценки 2011 года: «Не полученные деньги в бюджете (2 млрд. рублей) – деньги огромные. Позиция органов местного самоуправления: мы точно такие же потребители, но мы заявляем, что кроме интересов предпринимателей, есть интересы муниципалитета. У нас нет никаких механизмов участвовать в кадастровой оценке, влиять на неё», – Устинов Александр, начальник управления земельных отношений Департамента имущественных отношений Администрации города Омска.

Касательно сговора предпринимателей, оценщиков и экспертов представитель Прокуратуры Омской области Татьяна Баландина пояснила, что проводятся проверки, поэтому делать выводы рано. Также Т. Баландина отметила, что при проведении кадастровой оценки были как технические сбои, связанные с недостатками введения данных, программного обеспечения, так и серьезные нарушения. Сложная ситуация возникает, когда разрешенное и фактическое использование земельного участка не совпадает, т.к. в этом случае могут быть нарушены и права предпринимателей, и права органов власти. Самым эффективным в этой ситуации является приведение в соответствие разрешенного вида использования фактическому.

В поисках компромиссного решения предприниматели видят сближение кадастровой стоимости с рыночной – эту позицию озвучил Дмитрий Шадрин, президент Союза предпринимателей: «Мы за приближение кадастровой оценки к рыночной. Мы хотим, чтобы кадастровая оценка по всем участкам максимально была приближенная к рыночной. И это будет компромисс, когда все согласны с ситуацией. Одни налоги получают, другие платят, и все считают ситуацию справедливой». Это возможно, если во время проведения государственной кадастровой оценки будут приниматься индивидуальные отчеты о рыночной стоимости, удовлетворяющие требованиям законодательства. Однако вопрос предпринимателей к Министерству имущественных отношений остался без ответа. Сославшись на требование законодательства, начальник управления земельных ресурсов Министерства имущественных отношений Омской области Бабешина Лариса предложила данный вопрос адресовать исполнителю работ по государственной кадастровой оценки ЗАО «Эксперт оценка».

Участники круглого стола в итоге договорились продолжить обсуждение в рамках Межведомственной комиссии и в порядке взаимодействия с генеральным подрядчиком ЗАО «Эксперт оценка».

Мнение.

Кошель Денис : «При массовой оценке, много раз говорилось, что приближение кадастровой оценки к рыночной не возможно. Есть участки, которые по виду использования похожи, но из-за места расположения их стоимость может варьироваться в разы. Соответственно, при массовой оценке есть угроза всегда, что эти участки будут стоить одинаково, и в худшем случае, стоимость будет завышена.

По сути, у предпринимателя, права которого нарушены, или он считает, что они нарушены, возможностей не так много.

Первая возможность: это сегодня в процессе оценки представить свой рыночный отчет и чтобы этот рыночный отчет приняли. Но, как видим мы сейчас, четкой позиции у госорганов на эту тему нет. Они ссылаются на то, что такая возможность отсутствует в законодательстве.

Второе – это деятельность межведомственной комиссии. В течение полугода, как я понимаю, можно обжаловать результаты. Но, опять же, исходя из того, что я вижу в прессе, межведомственная комиссия тренд изменила.

Третья возможность – это суды. Мы видим сегодня по сложившейся практике, к сожалению, что в Омской области она действительно стала негативной с определенного момента. Если зацепки будут: технические ошибки, недостатки методики оценки, – там возможен выигрыш в суде. А когда просто несоответствие рыночной стоимости – здесь проигрыш стопроцентный.

Я на этом хотел бы акцентировать внимание: по сути, бизнес может быть загнан в угол в результате того, что может произойти, в результате оценки. Если мы сейчас не договоримся с оценщиком принимать рыночные отчеты, то потом расхлебывать придется всем».

Источник 

Региональное отделение:  Омское региональное сообщество