«Невозможно все 610 тысяч земельных участков в Омской области оценить без каких-либо отклонений в ту или иную сторону»

15 Октября 2014

Тридцать первого октября в Омской области должна завершиться очередная государственная кадастровая оценка земли. Региональная власть заверяет предпринимательскую общественность, что в этот раз все риски минимизированы, результаты оценки будут максимально объективными, а стоимость земли близка к рыночной, но предприниматели властям как-то не очень верят, вспоминая результаты двух предыдущих оценок. И особенно первой, которая проводилась в 2007 году и вызвала вал судебных споров. Так есть ли возможность найти точки соприкосновения между интересами владельцев недвижимости, оценщиками и властями, которые отчаянно ищут источники для наполнения местного и областного бюджетов? На этот вопрос и пытались ответить участники круглого стола, который состоялся на минувшей неделе, 9 октября, в газете "Коммерческие вести".
Марат ИСАНГАЗИН, главный редактор "КВ". Один из основных вопросов, который задают сегодня чаще всех: рационально ли было проводить кадастровую оценку, если прошло всего три года с момента проведения предыдущей, а закон позволяет проводить оценку раз в пять лет?
Виктор СОБОЛЕВ, министр имущественных отношений Омской области. Когда мы говорим о рациональности, то не нужно забывать, что в промежутке между кадастровыми оценками происходят землеустроительные работы. И чем быстрей мы проведем новую кадастровую оценку, тем быстрей новые земельные участки будут вовлечены в налогооблагаемую базу. А со времени предыдущей оценки, которая проводилась в Омской области, как все помнят, в 2011 году, на кадастровый учет поставлено порядка 90 тысяч новых земельных участков. Еще один немаловажный фактор, который учитывался при принятии решения, - чисто экономический. Правительство региона исходило из возможностей и состояния областного бюджета. Найти необходимую сумму на проведение кадастровой оценки в 2014 году было реальней, чем в следующем, например, году. И сейчас, когда работа уже подходит к концу, мы еще раз убеждаемся, что решение принято правильное.
Марат ИСАНГАЗИН. Я понимаю, что г-н САРБАШЕВ еще не готов поделиться с нашими читателями предварительными результатами кадастровой оценки, но участники рынка строят различные предположения. Что думают на этот счет оценщики? Приблизится ли в 2015 году кадастровая стоимость земли в Омске к рыночной цене?
Олег ЛИЗГУНОВ, директор ООО " Лизгунов и Партнеры". Существует мнение, что предыдущая кадастровая оценка 2011 года уже была достаточно близка к реальным рыночным ценам и поэтому не нуждается в улучшении. Я бы высказал ряд сомнений в справедливости этого утверждения. Возьмем, например, 5-й вид разрешенного использования - крупные торговые комплексы. Сегодняшний средний удельный показатель по Омску - 1676 рублей за квадратный метр.
Средний удельный показатель по 9-му виду, по промышленным площадкам, - 1247 рублей. Административные здания некоммерческого назначения, то есть религия, спорт, культура, физкультура, наука и так далее - 1415 рублей.
Как видим, удельные показатели очень близки. Но справедливо ли это? У меня на этот счет большие сомнения.
По моему глубокому убеждению, для промышленных предприятий стоимость явно завышена. Как можно иметь почти одинаковую стоимость одного квадратного метра земельных участков под торговыми комплексами, которые расположены на относительно небольшой площади и очень прибыльны, с производственными площадками, которые несоизмеримо менее доходны и занимают при этом сотни гектаров? ОМО им. Баранова, ПО "Полет", Омск-трансмаш - они платят за землю наравне с торговыми предприятиями. Это же, как минимум, странно.
Не очень понятны и цифры внутри 5-го вида разрешенного использования.
Оценка земельного участка ТК "Лента" - 2130 рублей за квадратный метр.
Земельные участки под ТК "Континент", который рядом, - от 2000 рублей до 2800 рублей. ТК "Фестиваль", который тоже рядом, - 1700 рублей. А кадастровая стоимость земли под "Мегой", как ни странно, уже превышает 10 000 рублей. Я не могу, естественно, повлиять на результаты новой оценки, но мне бы очень хотелось, чтобы новая кадастровая стоимость земли под промышленными площадками получилась меньше. А если стоимость земельных участков под торговыми комплексами возрастет от сегодняшней в несколько раз, я бы и это посчитал справедливым.
Марат ИСАНГАЗИН. Допустим, что для промышленности кадастровая стоимость земельных участков действительно завышена. Но если предприятия уже несколько лет платят земельный налог с этой кадастровой стоимости, которая им определена, есть ли смысл снижать для них налоговую нагрузку?
Если они не возмущаются, не идут в суд, а молча платят, то разве не очевидно, что такая налоговая нагрузка им по плечу...
Олег ЛИЗГУНОВ. Может, я идеалист и рассуждаю по-комсомольски, но я считаю, что совесть нужно иметь всем - и государству, и бизнесу. Да, к сожалению, и у тех и у других совесть пока в дефиците...
Олег АМЕЛИН, председатель правления Омского регионального отделения Российского общества оценщиков, член президиума НП "Омская коллегия оценщиков", генеральный директор ЗАО "ИнвестАудит". Мы совместно с Российским обществом оценщиков проводили исследование рынка оценки земли по состоянию на 1 января 2014 года - эти данные, кстати, публиковались в "КВ" - и любой может проследить эту динамику, о которой говорил Олег Леонидович. В самом деле, если сравнивать по средним показателям, торговля недооценена. А промышленность слегка переоценена. Мне сложно сказать, насколько именно, поскольку нужно смотреть по каждому району отдельно.
Александр ДМИТРЕНКО, директор ООО "Юридическая компания "ОМЭКС-ЛЕКС".
По данным нашего исследования, насколько я помню из диаграмм, торговля примерно на 30% ниже рыночной цены, а промышленность примерно на эти же 30% выше рыночной цены. Для производственных предприятий, у которых огромные территории, это очень ощутимое бремя. А для торговли, где площади относительно небольшие, выигрыш получается совем небольшой.
Марат ИСАНГАЗИН. Разве найдется хоть один плательщик земельного налога, который скажет, что для него определена справедливая кадастровая стоимость? Все скажут, что она завышена.
Александр КАЮКИН, вице-президент НП "Омская коллегия оценщиков", директор ООО "Региональный центр оценки", директор ЗАО "МИАРД". Скажу не как руководитель оценочной компании, а как риэлтор, который непосредственно проводит сделки и видит все тренды. Для меня рыночная цена - это цена, по которой покупатель согласился купить, а не результат работы оценщика. Когда человек достает из кармана свои деньги и кладет на стол, тогда это справедливая рыночная цена. Все остальное - предположения, которые могут лишь приближаться к реальной рыночной цене. Именно поэтому результаты кадастровой оценки никогда в полной мере не будут устраивать ни покупателя, ни продавца. Все владельцы недвижимости не хотели бы платить налоги вообще, а продавать свою собственность они хотели бы как можно дороже.
И у государства для кадастровой оценки принцип один: чем больше, тем лучше. Иначе говоря, кадастровая оценка никогда не будет восприниматься как справедливая. Справедливость - это вообще понятие относительное.
Невозможно 610 тысяч земельных участков в Омской области оценить без каких-либо отклонений в ту или иную сторону. Более того, эти отклонения допускает и законодательство об оценочной деятельности. Я езжу по стране, общаюсь с коллегами, и ни в одном городе ни разу не было такого, чтобы не оспаривали результаты кадастровой оценки. Какой бы качественной оценка ни была, всегда найдутся те, кто скажет: это дорого. Да и правовое сознание в предпринимательском сообществе растет. В итоге вместе с ростом качества работ по кадастровой оценке увеличивается и количество людей, которые хотят отстаивать свои права в суде. Если вчера в суд обращались, условно говоря, когда кадастровая цена отклонялась от рыночной в два раза, то завтра в суд пойдут те, у кого отклонение ниже 30%.
Александр ДМИТРЕНКО. Вопрос один: массовое это оспаривание или единичное? Если Омск в 2008 году побил рекорд - из 400 дел, рассмотренных в арбитражных судах России, 300 дел были рассмотрены в Омске, то это уже говорит о многом. Это значит, что результаты не устраивали никого. Я в принципе не согласен с такой постановкой вопроса, что предприниматели в массе своей не хотят платить налоги. Есть отдельные личности, я не спорю.
К нам такие тоже приходят на консультацию. Просят, чтобы мы им рассказали какую-нибудь схему, как не платить. Как правило, мы таких не обслуживаем.
По поводу того, по какой цене продают и как оценщик оценил. Давайте реально посмотрим на омский рынок земли. Он мертвый. Землю практически не продают, за исключением индивидуальных жилых домов.
Виктор СОБОЛЕВ. Мне бы хотелось в этом вопросе исключить противопоставление. Правильно говорилось, что есть два полюса - продавцы и покупатели. Понятно, что одни хотят платить меньше, другие - получать больше. Но в данном случае не нужно забывать, что это не чиновники определяют кадастровую стоимость земли, не министерство имущественных отношений, не главное управление по кадастровой оценке сидит и рассчитывает, какой будет кадастровая стоимость земли на будущий год.
Законодательство предусматривает для этой цели привлечение независимого эксперта на конкурсной основе. У минимущества нет никакой методики для оценки. Мы заплатили деньги, за которые эксперт согласился выполнить эту работу. У эксперта есть опыт и необходимые компетенции. И он не должен склоняться в чью-то сторону, выбирая между бизнесом и властью. Он должен дать нам всем объективную и адекватную картину омского рынка.
В данном случае исполнитель работ, ЗАО "Эксперт-Оценка", вообще из другого региона, что дает нам дополнительную гарантию независимости оценки. Если в какой-то категории рынок действительно мертвый, то это найдет свое отражение в результатах. Там, где рынок живой, бизнес-активность будет проанализирована и учтена. Здесь, как мне кажется, ситуация максимально прозрачная. Правительство Омской области, как и все участники рынка, стремится к объективности. Мы ни от кого ничего не скрываем. Будет ли оспаривание? Наверняка будет. Будет ли оно массовым?
Пока об этом говорить рано, на мой взгляд. Допустим, ЗАО "Эксперт-Оценка" придет к таким же выводам, к каким пришли специалисты из компании "ОМЭКС-ЛЕКС", что торговля на 30% недооценена. Можем мы говорить, что вся торговля будет оспаривать результаты новой оценки, поскольку старая им нравилась больше? Наверное, да. Так что поживем - увидим.
Марат ИСАНГАЗИН. Когда ЗАО "Эксперт-Оценка" участвовало в торгах, то цена опустилась на предельно низкий уровень. И это сразу вызвало различные разговоры. У любой работы есть себестоимость. Коммерческая организация не можете работать себе в убыток.
Степан САРБАШЕВ, генеральный директор ЗАО "Эксперт-Оценка". Мы не работали себе в убыток. Контракт был нами тщательно просчитан. Мы в ходе торгов не опускались ниже себестоимости. Наша компания специализируется на государственной кадастровой оценке земли, мы одна из немногих компаний, которые работают на этом рынке с самого начала, с 2000 года, мы накопили большой опыт, у нас большая база данных, мы используем отработанные технологии, поэтому имеем определенные конкурентные преимущества. В том числе ценовые.
Марат ИСАНГАЗИН. ЗАО "Эксперт-Оценка" имеет опыт работы в 14 регионах.
Есть ли какие-то особенности у Омской области?
Степан САРБАШЕВ. Мне бы хотелось начать с вопроса о необходимости проведения в Омской области кадастровой оценки. Мировая практика говорит, что в крупных городах данные кадастровой оценки необходимо актуализировать ежегодно. Россия живет по американской модели, хотя об этом сейчас и не принято говорить. И систему кадастровой оценки мы переняли у США. Там крупные города - Нью-Йорк, Чикаго и так далее - проводят кадастровую оценку каждый год. Оспаривается порядка 60% работ, проведенных оценщиками.
Правда, эти споры, как правило, разрешаются в досудебном порядке. И расхождения в стоимости не в разы, как у нас. Там расхождения редко до 40% доходят.
Насчет адекватности оценки скажу следующее. Нами проанализирован весь рынок Омской области и все аналитические материалы учтены. Собрана информация по всем сделкам с недвижимостью. Эта информация и стала базовой для оценки кадастровой стоимости земельных участков. Не хотелось бы комментировать все предположения по поводу, насколько выше, ниже и так далее, скоро результаты нашей работы станут доступны, и кто хотел, те увидят все сами. Что перекосы были в части торговли и промышленности, мы прекрасно понимаем. И понимаем, что в части земель под индивидуальное жилищное строительство тоже были кое-какие перекосы.
Марат ИСАНГАЗИН. Результаты уже есть?
Степан САРБАШЕВ. Мы практически завершили работу, но на днях получили новую информацию об очередных негативных факторах, которые могут повлиять на кадастровую стоимость земли. В частности, как оказалось, не были учтены скотомогильники, которые имеются на территории населенных пунктов.
Соответственно, мы сейчас пересчитываем результаты. Но сроки, установленные контрактом, мы однозначно выдержим.
Александр ДМИТРЕНКО. Времени осталось мало. Приказ об утверждении результатов кадастровой оценки должен быть опубликован не позднее 30 ноября 2014 года.
Аркадий СОЛОВЬЕВ, первый заместитель министра имущественных отношений Омской области. Все будет сделано в срок, определенный законодательством.
Николай ГОРНОВ, обозреватель "КВ". Не совсем понятно, когда смогут участники рынка ознакомиться с предварительными результатами кадастровой оценки. Насколько я понимаю, отчет о проведении оценки должен размещаться в Интернете, чтобы все заинтересованные стороны могли его прочесть в течение 20 дней и успели направить свои замечания исполнителю работы. И только потом результаты могут быть официально утверждены.
Виктор СОБОЛЕВ. Материал мы получим до конца октября. В ноябре подготовим проект приказа, где будет отчет об оценке, и все желающие смогут с ним ознакомиться. А к 1 декабря приказ будет подписан и опубликован официально.
Степан САРБАШЕВ. Добавлю, что в связи со сложностью субъекта было принято решение о проведении стоимостной экспертизы результатов государственной кадастровой оценки в СРО "Российское общество оценщиков".
Эксперт, который проводит такую экспертизу, не просто подтверждает, что отчет был выполнен без нарушений в части нормативно-методического обеспечения, но еще и должен будет подтвердить стоимость, установленную в рамках государственной кадастровой оценки. Это более сложная процедура, такая методология применяется пока редко.
Марат ИСАНГАЗИН. Вы сказали, что Омская область - субъект сложный. Вы что имели в виду?
Степан САРБАШЕВ. Я имел в виду публичность. С точки зрения технологии проведения оценки никаких особенных отличий у Омской области нет. Совсем небольшой нюанс - у Омска есть два поселения-спутника, которые территориально расположены вне границ города, но входят в его состав.
Понятно, что эти территории мы выделяли отдельно и оценивали их почти как отдельные населенные пункты, поскольку привязываться к центру Омска было в данном случае нецелесообразно. Результат получился бы не совсем правильный.
Марат ИСАНГАЗИН. Насколько я понимаю, в сравнении с предыдущими оценками выросло количество факторов, по которым оцениваются земельные участки.
Степан САРБАШЕВ. Да, оценка в 2011 году проводились по четырем-пяти факторам, а мы использовали 25 факторов для оценки земель, расположенных на территории сельских населенных пунктов, и 27 факторов для городских населенных пунктов. В том числе для Омска. Я считаю, результаты должны быть объяснимы и понятны. Без перекосов.
Марат ИСАНГАЗИН. В списке факторов для оценки есть даже среднемесячная заработная плата в муниципальном районе. И как она влияет на стоимость земли?
Степан САРБАШЕВ. Есть муниципальные районы, в которых сделок проходит мало. Для них мы в своей оценочной практике применяем несколько факторов, которые на рынок впрямую как бы не влияют, но дают оценщикам информацию, необходимую для принятия взвешенного решения о кадастровой стоимости земли. На самом деле кадастровая стоимость коррелируется с рядом факторов статистического характера, в том числе с величиной средней заработной платы и средней стоимостью жилого фонда. Есть и такие объекты, которые вообще невозможно оценить по методу аналогов. Для них используется индивидуальная рыночная оценка. Например, гостиницы, аэропорты, железнодорожные вокзалы, автовокзалы. Гостиницы продаются очень редко, а рынка аэропортов и железнодорожных вокзалов не существует вообще. В общей сложности было более 90 специфических земельных участков.
Марат ИСАНГАЗИН. Я еще по предыдущей оценке сталкивался с тем, что в Омске двухквартирные одноэтажные дома почему-то попадают в категории многоквартирных. В результате кадастровая стоимость земельного участка в расчете на одного владельца оказывается гигантской.
Виктор СОБОЛЕВ. Если рассматривать этот вопрос с точки зрения жилищного законодательства, то любой дом, где больше одной квартиры, считается уже многоквартирным.
Степан САРБАШЕВ. Мы встречались с подобным и в других регионах. Такое жилье есть и в Тюменской области, и в Уфе, и в Челябинске. Любой оценщик - он руководствуется в первую очередь теми данными, которые предоставлены Росреестром из Государственного кадастра недвижимости. Если вид разрешенного использования земельного участка - многоэтажная жилая застройка, мы оцениваем этот участок соответственно. Понятно, что это кадастровая ошибка, если земельные участки, где находятся одноэтажные двухквартирные дома, были отнесли к многоквартирным домам, а не к ИЖС. Но такая ошибка легко исправляется. Однажды мы переводили из многоэтажек в ИЖС почти 17 тысяч объектов.
Евгений КОЧЕРГИН, начальник отдела кадастровой оценки недвижимости и контроля в сфере кадастрового учета управления Росреестра по Омской области. К нам поступают обращения о том, что тот или иной участок имеет отличный от фактического вид разрешенного использования. Если по какой-то причине орган местного самоуправления действительно ошибся, когда устанавливал вид разрешенного использования, то владелец участка, если он находится в Омске, согласно Правилам землепользования, и застройки, должен будет обратиться в кадастровую палату, поменять вид разрешенного использования, и ему пересчитывают кадастровую стоимость. В сельских населенных пунктах нужно обращаться в местные администрации. Либо сразу в суд, если случай спорный.
Марат ИСАНГАЗИН. После того как ЗАО "Эксперт-Оценка" сдаст свою работу заказчику, будет ли эта компания нести ответственность за возможные ошибки?
Степан САРБАШЕВ. Конечно. Мы же подписали государственный контракт, а в рамках этого контракта предусмотрены пятилетние гарантийные обязательства. В течение пятилетнего срока мы берем на себя обязательства по исправлению за свой счет кадастровых ошибок.
Марат ИСАНГАЗИН. Сколько специалистов вашей компании работало над кадастровой оценкой земель в Омской области?
Степан САРБАШЕВ. Шесть основных сотрудников и при необходимости подключались другие. Также мы нанимали сторонние организации на субподряд.
"Центр интеллектуальных технологий" занимался рыночной оценкой, остальные - сбором данных, моделированием и так далее.
Марат ИСАНГАЗИН. В ходе проведения кадастровой оценки учтены какие-либо предложения омского профсообщества оценщиков?
Александр КАЮКИН. Усилиями всех компаний, которые входят в НП "Омская коллегия оценщиков", мы постоянно проводим мониторинг рынка. Всю информацию, которая у нас есть, мы обобщили и передали в минимущество.
Насколько я знаю, наша информация была передана оценщику.
Степан САРБАШЕВ. Мы использовали эту информацию при определении долей земельных участков в общей стоимости объектов недвижимости. По информации, предоставленной Омской коллегией оценщиков, доля земли составляет в среднем 10%. Вторая важная информация, которая поступила от омских оценщиков, и мы ее использовали, - границы ценовых зон.
Николай ГОРНОВ. А почему стоимость земли именно 10% в цене объекта недвижимости? Почему не 40%? Как это определялось оценщиками - методом угадывания?
Степан САРБАШЕВ. Нет, не методом угадывания. Омская коллегия оценщиков предоставила нам вполне убедительные аргументы, поэтому мы с этой цифрой и согласились.
Николай ГОРНОВ. А в других регионах земельная доля больше?
Степан САРБАШЕВ. В Иваново, например, ближе к 18%.
Марат ИСАНГАЗИН. В этом году изменился в том числе порядок оспаривания результатов кадастровой оценки земли. Когда заработает этот новый порядок?
Когда изменится состав комиссии по оспариванию при Управлении Росреестра по Омской области?
Евгений КОЧЕРГИН. Порядок работы комиссии определяет уполномоченный орган, в данном случае Минэкономразвития, который должен издать соответствующий приказ. Когда это произойдет - я не знаю. Могу только сказать, что на сегодняшний день никаких изменений нет. Новый порядок в силу не вступил. В составе и в работе комиссии по оспариванию никаких изменений не произошло. И документооборот пока не изменился. Единственное изменение на сегодняшний день, что обжалование результатов кадастровой оценки теперь будет производиться не в арбитражном суде, а в судах общей юрисдикции.
Александр КАЮКИН. Не чиновники закон принимали. Они его лишь исполняют. Посмотрим, как все будет на практике. На мой взгляд, в каких условиях гражданин будет защищать свои права - даже более важно, чем точность результатов кадастровой оценки. Нам нужно, я считаю, сформировать общие правила игры, понятные и исполняемые, которые снимут взаимное недоверие власти и бизнеса. Все должны смотреть в единую правовую базу.
Степан САРБАШЕВ. Бюджеты регионов в среднем на 10% пополняются за счет земельно-имущественных платежей. Игнорировать эти платежи нельзя. Должен быть, на мой взгляд, специальный отдел кадастровой оценки в органах власти, который бы собирал данные, анализировал и администрировал платежи.
И работа этого отдела точно окупится. После того как Казань проиграла в судах почти миллиард рублей, там появилась даже должность заместителя министра по кадастровой оценке.
Николай ГОРНОВ. Хотелось бы еще понять, как в этом механизме, о котором мы сегодня много говорили, учитывается общественное мнение. И учитывается ли вообще...
Виктор СОБОЛЕВ. Вся деятельность министерства имущественных отношений выстроена с учетом общественного мнения. Понятно, что общественность интересуют больше не сами результаты государственной кадастровой оценки земли, а вероятность влияния на эти результаты различных факторов, в том числе политических. Именно поэтому мы и придерживаемся в своей работе максимальной открытости. Мы не лавируем, не прячемся и на все вопросы отвечаем прямо. Да, наша позиция может устраивать не всех. Но мы, повторюсь, заинтересованы в объективности. И всегда готовы к диалогу. А особенно в процессе принятия принципиальных для региона решений

Уже скоро участники рынка и землепользователи узнают, удалось ли областной власти хотя бы с третьей попытки провести адекватную государственную кадастровую оценку земли в Омской области или власть опять решила наступить на те же грабли, и предпринимателям опять не останется другого варианта, кроме как долго и муторно оспаривать кадастровую стоимость своих земельных участков

Источник

Региональное отделение:  Региональное сообщество по Республике Башкортостан / Омское региональное сообщество