«Земля тут стоит миллиона два… за сотку»: почему жители Кемерова подали в суд на мэрию города

9 Февраля 2022

Инициативная группа  пытается обжаловать не размер компенсации, а сами постановления о выкупе земли. По их мнению, администрация занизила выплаты в десятки раз.

Если предположить, что у стен всё-таки есть уши, то 7 февраля 2022 года стены фойе суда Центрального района города Кемерова услышали самую интересную историю в своей кирпичной жизни. Её рассказал невысокий мужчина на восьмом десятке лет по имени Геннадий Харин.
«В девятнадцатом веке американцы согнали индейцев со своей земли. Специально убивали бизонов, чтобы нечего было есть. Так и нас сгоняют», — рассказал он.

Геннадий стоит в фойе, потому что в зал заседаний его не пустили: в рядах истцов его нет, а доступ граждан к судебному процессу ограничен ради борьбы с расплодившимся нынче коронавирусом. Но уж если бы Геннадий добрался до судьи, то обязательно показал бы своё обращение, написанное аккуратным почерком на пожелтевшем листе.

Оно достойно того, чтобы привести здесь полный его текст. Мы создатели города Кемерово Мы жили в своих домах, благоустраивали, садили огороды, где выращивали овощи, фрукты, лекарственные растения. Живём в центре города, где все необходимые коммуникации. Огород и дом рядом: зашёл тут же домой, пообедал, отдохнул, и опять на огород, который и кормит. Почти всё свежее, не магазинное. Зачем городские власти сгоняют нас с золотой земли, чтобы построить высотные дома? Что, негде строить? Конечно, есть! А почему за счёт нас, за счёт нашей земли? Допустим, решили нас переселить в другое место, так надо сделать это цивилизованно, не обидеть никого. Кому-то дать ключи от квартиры, кому-то — хорошие деньги, чтобы приобрести дом или квартиру по вкусу. Но не заставлять людей в спешке решать, куда переехать. Здесь люди знают, что такое общаги, где насекомые, грязь, бомжи и другие не желающие работать. Мы это проходили, знаем, чем пахнет! Мы не против, если городские власти предоставят равноценное жильё, хорошо оплатят за моральный вред, за перевозку, за неудобства!

Геннадий Харин живёт по улице Сибиряков-Гвардейцев, 67. Его огорода, возможно, не будет к нынешней осени. Не верю! Если подбирать литературный аналог того, на что похожа борьба жителей кемеровского частника, то, пожалуй, это будет «Прощание с Матёрой» Валентина Распутина.

Стоит остров коттеджей и домиков посреди хищной Ангары города, и вот-вот затопят его волнами пятимиллиардного потока. Кстати, в повести сибирского автора жителей острова расселяли по квартирам. А что у нас? У нас городские власти пытаются выкупать дома и участки. Деньги предлагают более-менее достойные, в среднем – от трёх до пяти миллионов рублей. Однако три постановления об изъятии из пяти жители уже пытаются обжаловать, ещё два иска не за горами. При этом большинство из тех, с кем разговаривал корреспондент Сибдепо, в принципе, готовы договариваться с мэрией.

Фактически же заключить мир власти и гражданам будет трудно по причине нетактичности первых и полного недоверия к администрации вторых. Отчуждение жителей с течением времени только растёт. В действиях мэрии им не нравится примерно ничего, вплоть до работы с терминами. «Говорят, что мы живём в бараках. Но у слова «барак» есть конкретное определение, которое было сформулировано ещё в приказе Министерства земельного строительства России № 37 от 04.08.1998 года.

Барак – это одноэтажное или двухэтажное здание, предназначенное для проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы в 10 — 20 лет. А во многих зданиях, что администрация называет бараками, размещены отдельные квартиры с собственными кухнями и санузлами. Дома, в которых мы живём, подпадают скорее под определение «таунхаус»», — рассказали жители корреспонденту Сибдепо.

Масла в огонь подлили первые результаты оценки. В руки корреспондента попал отчёт по одному из домов с улицы Гагарина, который был произведён по состоянию на 30 декабря 2021 года. Оценка недвижимого имущества – достаточно сложный и трудоёмкий процесс, который требует проведения большого количества процедур. Одна из них – анализ рынка объекта, с которым специалист работает.

И тут у хозяев возник вопрос. «В отчёте представлен список из нескольких десятков сделок на рынке жилой недвижимости. Часть этих сделок представлены июнем – августом 2021 года, когда цены на жильё были ниже. А почему, по этой логике, нельзя было взять цены из 2000-го года? Сейчас проводить анализ рынка очень удобно: зашёл на «Авито» или «Циан» и смотришь актуальные цены на рыночные аналоги», — сообщил Сибдепо представитель хозяйки дома. Справедливости ради нужно отметить, что выставить дом по определённой цене на сайте онлайн-продаж не значит «совершить сделку».

В конце декабря прошлого года Сибдепо делал подборку домов, которые продают жители частника в центре. Дом на Гагарина в 50 квадратных метров на 7,5 сотках земли продавец оценил в 15 миллионов рублей. Купят ли его за такие деньги – другой вопрос.

Логика? Какая ещё логика? С настороженностью жители относятся и к компании, которая оценивает их дома – ООО «Логика». На основе их претензий корреспондент сформировал вопросы, которые задал мэрии Кемерова. Вопрос: каким образом ООО «Логика» стала компанией, определяющей стоимость недвижимого имущества? Где можно увидеть условия и результаты конкурса?

Ответ мэрии: договор с ООО «Логика» на оказание услуг по определению рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, изымаемых для муниципальных нужд, были заключены КУМИ г.Кемерово (Заказчик) в рамках исполнения постановлений администрации города Кемерово от 16.12.2021 №№№ 3638-3642 «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для муниципальных нужд» без проведения конкурсных процедур. Сделать это позволяет п.4 ч.1 ст.93 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг, для обеспечения государственных и муниципальных нужд». В соответствии с ним это закупка малого объема которая может быть осуществлена без проведения конкурса. Выбор организации — исполнителя сделан на основании сравнения коммерческих предложений.

Комментарий Сибдепо: Мэр Кемерова Илья Середюк утверждал на встрече со СМИ в декабре 2021 года, что выбор оценщика будет осуществлён с помощью конкурса. Прямая цитата главы города: «Мы приобретём данную услугу на торгах, на конкурсе, согласно «сорок четвёртому закону». Поставим условия и техническое задание оценщику, чтобы отобрать оценщика с опытом, соответствующей лицензией и так далее», — говорил тогда мэр Кемерова.

Вопрос: Почему ООО «Логика» освобождена от «всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц»? По какой причине Оценщик не может привлекаться к даче свидетельских показаний и/или участию в судебных разбирательствах в связи с использованием Отчёта? Ответ мэрии: …Вся ответственность ООО «Логика» в рамках исполнения обязательств по договорам с КУМИ города Кемерово, включая участие в судебных процессах, связанных с оспариванием результатов оценки, регламентируется нормами законодательства РФ, а ответственность ООО «Логика» за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Закона в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности застрахована на срок до 29 января 2023 года.

Пояснение Сибдепо: с 2014 года юридические лица, заключающие договоры на проведение оценки, также обязаны застраховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц (в данном случае, третьи лица – жители частного сектора). Минимальная сумма, на которую юридическое лицо в этом случае должно страховаться – 5 миллионов рублей. Эти деньги как бы являются «фондом», с помощью которого оценщик будет компенсировать вред, если нанесение такового будет доказано.

Вопрос: Каким образом Оценщик получил информацию о сделках с недвижимостью из Росреестра, которые охраняются законом о коммерческой тайне? Ответ мэрии: Данную информацию КУМИ города Кемерово представил ООО «Логика» в рамках исполнения своих обязательств по указанным выше договорам оценки, по которым Заказчик обязан предоставить Исполнителю все необходимые документы, в том числе содержащие информацию о характеристиках объектов оценки — земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, изымаемых для муниципальных нужд .<…> Аналитическая информация, полученная на основании сведений, содержащихся в ЕГРН, не содержит персональные данные физических лиц и данные о юридических лицах, являющихся правообладателями объектов недвижимости, а, следовательно, не является конфиденциальной.

Золотая земля Но главная претензия жителей в том, что, по их мнению, мэрия пытается нажиться на продажи их земли застройщикам. «Улица Луговая, участок под кадастровым номером 42:240501008:487, 89 соток под строительство 10-11-этажного многоквартирного жилого дома. Кадастровая стоимость участка – более 56 миллионов рублей. Путём нехитрого деления получаем кадастровую стоимость примерно в 650 тысяч рублей за ар. Можно возразить, что стоимость увеличилась после того, как землю перевели под многоэтажное строительство. Однако вокруг него есть специфической формы участок, который выкупался под организацию строительства, и стоимость его сотки примерно такая же.

Эти участки расположены буквально через дорогу от тех, на которых сейчас стоят наши дома, земля там такая же, так что кадастровая стоимость сильно отличаться не должна. Но выкуп земли осуществляется не по кадастровой, а по рыночной стоимости, которая обычно в несколько раз выше кадастровой. По-хорошему, нашу землю должны выкупать примерно по 2 миллиона рублей за «сотку», — считают жители. 1 из 2 Отдельный вопрос – выкуп признанных аварийными домов. О таком случае Сибдепо писал в январе: речь шла про один из домов на улице Тихая. В обычных условиях хозяева попали бы под действие программы по переселению из ветхого и аварийного жилья, однако в сложившейся ситуации дом выкупили по «наиболее вероятной средневзвешенной цене», которая составила чуть больше 37 тысяч рублей за квадратный метр. Так как домик  совсем небольшой, всего около 25 кв.м., то и стоимость оказалась копеечной — чуть меньше 930 тысяч рублей. Купить жильё в Центральном районе города на такие деньги просто невозможно. Ложка мёда А есть ли те, кого всё устраивает? Ну, судя по всему, да.

Согласно данным официального СМИ мэрии «Газеты Кемерова», ряд жителей частного сектора уже подписали соглашения. Конкретика, правда, есть только по улице Гагарина. Пятого февраля в «Газете Кемерова» вышел сюжет о том, что её жители подписали «ещё шесть соглашений». По словам Светланы Алейниковой, она рассчитывала на двухкомнатную квартиру в «хрущёвке» на территории Центрального района Кемерова, однако сумма, которую ей предложили, приятно удивила. «Присматриваем трёхкомнатную квартиру», — рассказала Светлана на камеру.

Есть, правда, один нюанс. Для покупки «трёшки» женщине пришлось взять ипотеку в миллион и 100 тысяч рублей. По данным мэрии, ежедневно по 2-3 соглашения о выкупе недвижимости заключают кемеровчане с муниципалитетом. Оснований не доверять городским властям нет.

Сражение с Левиафаном Однако часть граждан предпочла идти в суд. Поводы у них для этого есть. Ещё в декабре прошлого года на Сибдепо вышел материал, где автор привёл мнение кузбасских юристов по поводу соблюдения законности в ходе реализации пятимиллиардного проекта. «15.11.2021 г. издано постановление о назначении публичных слушаний по проекту планировки и межевания территории. Графики и описания к постановлению не приложено. Только текстовый файл», — отметила тогда юрист Ксения Куралова.

Одним из главных борцов против администрации Кемерова стал Александр – герой первого большого материала Сибдепо по этой проблеме. Они с другими истцами поняли: оспаривать оценку не нужно, так можно, в лучшем случае, немного повысить цену выкупа. Необходимо оспорить сами постановления. «Для того, чтобы изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд, необходимо подать ходатайство об изъятии, оформленное определённым образом.

Представители ответчика напрямую говорят, что этого ходатайства нет. Рвение мэрии сносить и выселять не имеет под собой законного основания», — рассказал он. Настроены жители решительно. Жительница Геологоразведки Надежда Зеленова постановления о сносе пока не получала, однако уезжать не хочет ни сейчас, ни когда-либо потом. «Это моя земля, я тут родилась. Надо будет – буду с ломом перед бульдозером стоять», — рассказала она в фойе суда 7 февраля.

Ей вторит и автор манифеста Геннадий Харин. «Куда я на восьмом десятке поеду? Переезжать тяжело! Тоже встану, с лопатой», — рассказал он Сибдепо, подзабыв, видимо, что в манифесте был согласен на равноценное жильё. И вот это очень показательно: как ни крути, всё упирается в эмоции. Развитие развитем, но кому под Новый год приятно узнать, что твой дом снесут, причём начать хотят уже через несколько месяцев? О доверии больше не может идти речи, после этого ноги сами несут самых активных граждан в суд, бороться.

Что ж, значит, будет суд. Ближайшее заседание назначено на 11 февраля, и конца этой истории пока не видно.

Источник
Региональное отделение:  Кемеровское региональное сообщество