Кадастровый вопрос опять встал ребром

6 Февраля 2015

В очередной раз в Кузбассе увеличилась кадастровая стоимость земли и, следовательно, все связанные с нею платежи.

Новая кадастровая стоимость земель промышленного и иного специального назначения действует в Кемеровской области с 1 января – результаты переоценки были утверждены региональным комитетом по управлению госимуществом в ноябре прошлого года.

Максимальный рост произошёл на земли шахт и разрезов города Берёзовский: средний уровень их кадастровой стоимости увеличился с 0,76 рублей за 1 кв. метр до 379,01 рублей, то есть почти в 500 раз. Кадастровая стоимость участков аналогичного назначения в Кемеровском районе повысилась почти в 142 раза; в Беловском – более чем в 100 раз. В целом кадастровая стоимость земель этого вида разрешённого использования в Кемеровской области выросла более чем в 14 раз.

Помимо участков предприятий добычи полезных ископаемых, к данной группе относятся и земли, занятые трубопроводами, линиями связи, автомобильными и железными дорогами. Ощутимое увеличение кадастровой стоимости ждёт и владельцев участков иных назначений. Так, средняя кадастровая стоимость земель, занятых аэропортами и электростанциями, увеличилась в 21 раз; участков под погрузочно-разгрузочными площадками, объектами железнодорожного сервиса – в 7,14 раз; под объектами сервиса автомобильных дорог – в 2,1 раза; под предприятиями связи, железнодорожными и автовокзалами – в 7,46 раз. Последствия роста кадастровой стоимости земель очевидны – рост земельных налогов, арендной платы за участки, находящиеся в публичной собственности, и их выкупной цены. Все эти платежи будут исчисляться исходя из новой кадастровой стоимости уже с 1 января текущего года, следовательно, возрастут кратно её увеличению.

Как показал опрос среди угольных компаний, глубину проблемы они оценить ещё не успели, равно как и выработать стратегию её решения. «Безусловно, вопрос для нас актуальный, – ответили «Авант-ПАРТНЕРу» в группе компаний «Каракан Инвест». – Только сформировавшейся точки зрения, куда двигаться в этом направлении, пока нет».

«На сегодняшний день расчет арендной платы происходит согласно постановлению коллегии администрации Кемеровской области №47, – добавляют в компании «Белон». – Пока не будут приняты изменения к данному постановлению, нельзя сказать, насколько платежи увеличатся. Что планируем предпринять – пока тоже сложно ответить».

«Рост кадастровой стоимости промышленных земель отразится на деятельности наших предприятий – ожидается значительное увеличение финансовой нагрузки, – сообщили в угольной компании «Заречная». – По всем вопросам, возникшим в связи с этим изменением, компания будет действовать в рамках законодательства РФ».
Отметим, что действующее законодательство по-прежнему позволяет оспаривать утверждённую кадастровую стоимость формально любому заинтересованному лицу.

«Основным способом оспаривания является установление кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости, – поясняет председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин. – Для этого необходимо провести рыночную оценку у специализированного оценщика, дальнейший порядок действий зависит от того, кто обращается с заявлением об оспаривании. Юридические лица обязаны до подачи иска в суд обратиться с заявлением в комиссию при Росреестре. Физические лица могут обратиться в комиссию, либо сразу в суд. Но заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков во всех случаях будет необходимым документом. Кроме того, необходимо учитывать специфику:с момента передачи дел об оспаривании кадастровой стоимости от арбитражного суда Кемеровскому областному летом 2014 года у судей появились новые требования (например, к дате отчета об оценке рыночной стоимости, к тому, кто вообще вправе оспаривать кадастровую стоимость и пр.)».

Специалисты компании «Юрпроект» совместно с экспертами-оценщиками сделали анализ отчёта о переоценке земель промышленности и пришли к выводу, что нанятые государством оценщики допустили ряд неточностей, которые не позволяют считать новую кадастровую оценку приближенной к рыночной.

«К примеру, вызывает сомнения обоснованность отказа оценщиков использовать в расчётах информацию о сделках купли-продажи, совершенных по результатам торгов, опубликованных на сайте Кузбассфонда, в связи с тем, что оборот земельных участков для добычи полезных ископаемых ограничен, – отмечает оценщик Дмитрий Бардокин. – Также оценщиком не применялась и никак не анализировалась база данных Росреестра, что вызывает ещё больше сомнений в выбранных оценщиком методах. Ряд вопросов вызвал расчёт ставки капитализации в рамках доходного подхода: оценщики определили её, не учитывая риск вложения в земельные участки и риск ликвидности, который, как известно, имеет высокое значение для подобного вида объектов в силу их ограниченной ликвидности. На наш взгляд, исключение из расчёта только этих двух рисков повлекло за собой увеличение полученной кадастровой стоимости в 2 раза».

Учитывая обнаруженные в ходе экспертного анализа нарушения при подготовке отчета о государственной кадастровой оценке, Дмитрий Малинин оценивает шансы снизить кадастровую стоимость земельных участков промышленного назначения в 2 и более раз как хорошие.

Источник

Региональное отделение:  Кемеровское региональное сообщество