Землемер, ваши карты крапленые

3 Ноября 2015

На Ставрополье завершилась кадастровая оценка земель и недвижимости, сообщает правительство региона. А пока предыдущая оценка, проведенная еще в 2012 году, продолжает вызывать бурный протест землевладельцев: заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости объектов завалены и комиссия по земельным спорам при Росреестре, и Ставропольский краевой суд. 

Десятикратное падение цены

Предыдущая кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и объектов недвижимости прошла на Ставрополье осенью 2012 года, а ее результаты были утверждены двумя приказами тогдашнего министра имущественных отношений края Виктора Мельникова за несколько дней до Нового года.

Объективность оценщиков изначально вызывала большие вопросы. Дело в том, что право провести кадастровую оценку земель поселений выиграло на конкурсе ООО «ФинГрупп» (Тамбов), оценившее свои услуги в 2 млн рублей вместо предложенных 44,3 миллиона. А оценка сельхозземель ООО «Деловой партнер» (Ставрополь) обошлась в 3,9 млн вместо запланированных 44 миллионов.

Если в 2012 году проводившее тендер Минэкономики оценило стоимость работ в 88,3 млн, то в нынешнем – уже в 97,8 миллиона. Правда, подрядчик был определен один (и для сельских, и для городских территорий) – им стало ГУП «СтавКрайИмущество», которое предложило выполнить работы... всего за 28 миллионов. Были еще три претендента – компании «Бизнес-профиль» и «Пи-центр», а также Федеральное бюро технической инвентаризации.

Причем подобное «падение» цены при проведении кадастровой оценки – вовсе не ставропольское ноу-хау. В прошлом году в Алтайском крае правительство оценило работы по оценке земель в границах населенных пунктов в 24,5 млн, а победитель тендера провел их... за 3,2 миллиона.

В Башкирии оценка объектов недвижимости обошлась бюджету впятеро дешевле: 7,5 млн рублей против заложенного по конкурсу 41 миллиона.

В Амурской области кадастровики запросили 7,2 миллиона за оценку городских земель, хотя в бюджете было заложено 24 миллиона.

Но рекордсменом выглядит Татарстан. Заказчиком – министерством земельных и имущественных отношений – стоимость кадастровых работ была оценена на трех тендерах в 125 млн рублей (это оценка промышленных и иных земель специального назначения; земель населенных пунктов и объектов недвижимости). Победителем всех трех аукционов стал «Республиканский кадастровый центр "Земля"», оценивший услуги вдесятеро дешевле – всего в 11,6 миллиона.

46 кв. км неизвестной земли

Почему так происходит? Может, потому, что выигрывающие конкурсы в разных регионах кадастровики и к своей работе относятся так же – в разы хуже, чем ждут от них чиновники? Так не получится ли и на Ставрополье, что новые результаты кадастровой оценки тоже вызовут острую аллергическую реакцию землевладельцев...

А ведь по заключенному контракту для каждого сельскохозяйстенного участка полагается определить следующие базовые индикаторы – валовый доход, прибыль, удельные затраты на возделывание культур и поддержание плодородия. На основе этих показателей и рассчитывается кадастровая стоимость.

Тем не менее ГУП «СтавКрайИмущество» оценку завершило, и предварительные результаты уже размещены на официальном портале Минимущества края. Массив информации огромный – это данные по землям садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан (всего 68 тысяч участков, среди которых самый крупный, площадью 483 гектара, в границах Новоалександровска), землям населенных пунктов (17,2 тысячи кадастровых кварталов; 652 тысячи участков) и сельскохозяйственного назначения.

Еще при проведении предыдущей оценки в 2012 году кадастровики отыскали на территории края 10,6 тысячи земельных участков, для которых не установлен вид разрешенного использования. Их суммарная площадь – почти 46 кв. км.

Больше всего таких участков в Ставрополе (почти 2,7 тысячи), Изобильненском (примерно полторы тысячи) и Советском (около 700) районах и в Буденновске (тоже порядка 700).

Эти данные позволяют судить о качестве работы местных органов власти, которые ведают муниципальным земельным контролем: скажем, в границах Ставрополя всего 124 тысячи участков, и, выходит, среди них более 2% не имеют вида разрешенного использования.

Причем в краевой столице сразу два участка, не имеющих точного указания на вид целевого использования, площадью более 100 гектаров – один в районе улицы Южный обход, а второй возле Сенгилеевского водохранилища.

Право на переоценку имеет каждый

Также были оценены объекты коммерческой недвижимости (торговых и офисных центров), для которых налоговая база рассчитывается именно по кадастровой, а не по инвентаризационной стоимости. Первоначально на территории Ставрополья таких объектов (а их полезная площадь должна превышать 250 кв.м) нашли чуть менее 950.

Больше всего их, естественно, в самых крупных городах края – Пятигорске (155) и Ставрополе (267). А в Зеленокумске и Ипатово – всего по четыре.

Однако затем в приказ Минимущества, которым и был утвержден первоначальный список, неоднократно вносили изменения: с мая по октябрь из него было исключено 56 позиций.

Новые результаты оценки вступят в силу с 2016 года, но реально имущественные налоги собственники заплатят только в 2017 году. Проекты отчетов о кадастровой оценке, проведенной ГУП «СтавКрайИмущество», на днях были загружены на портал Росреестра, в «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Ознакомиться с проектами отчетов сейчас может любой желающий – и оставить свои замечания. Только они должны быть обоснованными и ни в коем случае не анонимными. Направлять их нужно на электронный адрес oisgko@rosreestr.ru.

После окончательного утверждения результатов кадастровой оценки каждый собственник имеет законное право оспорить результаты кадастровой оценки. Первая инстанция в этом вопросе – специальная комиссия, которая была создана при краевом управлении Росреестра. Один из документов, который собственник должен представить в такую комиссию (если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой более чем на треть), – это экспертное заключение, подготовленное экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

По данным Росреестра, за последние четыре месяца комиссия рассмотрела 168 заявлений, из числа которых были удовлетворены жалобы по пересмотру оценки по 39 объектам недвижимости. Хотя, как можно понять, все они касаются результатов оценки, проведенной еще в 2012 году.

Кстати, обжаловать кадастровую оценку можно и в суде. Но только в двух случаях – если комиссия отклонила заявление юрлица о пересмотре кадастровой стоимости, поданное по соответствующему основанию, либо если заявление не рассмотрено комиссией в срок.

За тот период, о котором мы вели речь выше (с начала июля) на рассмотрение гражданской коллегии Ставропольского краевого суда поступило 117 исковых заявлений об оспаривании результатов кадастровой оценки. По данным ГАС «Правосудие», из них 24 были удовлетворены.

Цифры большие, но пока что это еще «штиль». А вот «девятый вал» заявлений от землевладельцев и в комиссию по земельным спорам при Росреестре, и в краевой суд пойдет уже в ближайшее время – когда результаты новой кадастровой оценки будут утверждены окончательно приказом министра имущественных отношений края.

Источник

Региональное отделение:  Ставропольское региональное сообщество