Кадастр в зеркале объективности

6 Ноября 2015

Кадастровая оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов и объектов капитального строительства завершена на Ставрополье в полном объеме. Об итогах проделанной работы оценщики (ГУП СК "СтавКрайИмущество") отчитались в ходе расширенного заседания Общественного совета по вопросам государственной кадастровой оценки на территории Ставропольского края, прошедшего в правительстве региона.
 В работе совещания, помимо членов Совета, приняли участие полномочные представители губернатора в территориях, депутаты краевой Думы, представители министерства имущественных отношений, министерства финансов и министерства экономического развития края, Ассоциации муниципальных образований, "ОПОРЫ РОССИИ", "Конгресса деловых кругов Ставрополья" и других заинтересованных структур и ведомств.
 Как отметил представитель оценщика, в 2015 году на территории Ставропольского края кадастровой оценке были подвержены 6 млн. га земель сельскохозяйственного назначения и более 1 млн. земельных участков населенных пунктов, 69% из которых составляют участки для размещения домов малой этажности, в том числе ИЖС. Кроме того, оценить пришлось более полутора миллионов объектов капитального строительства.
 Земли сельскохозяйственного назначения Анализ, проведенный по отчетным материалам государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов Ставропольского края прошлого тура (2012 г.), выявил необъяснимые, с точки зрения здравого смысла, результаты. Так, после проведения оценочной кампании в 2012 году наибольшее увеличение кадастровой стоимости отмечено на земельных участках с наименее плодородными почвами (светло-каштановые солонцеватые и солончаковатые), расположенными в районах с худшими агроклиматическими условиями. Например, по Нефтекумскому и Левокумскому районам в 2012 году среднее увеличение составило 13,89 и 3,54 раза соответственно. А на земельных участках с наиболее плодородными почвами (черноземы обыкновенные) в районах с самыми лучшими агроклиматическими условиями, например, Новоалександровского и Изобильненского района произошло снижение кадастровой стоимости 0,8 и 0,93 соответственно. При этом разрыв между лучшими и худшими районами составил всего 1,78 раза, что для условий Ставропольского края расположенного в восьми агроклиматических подзонах, резко отличающихся по потенциалу и плодородию почв, недопустимо мало. Приведение к соответствию условий расположения и плодородия земельных участков к кадастровой стоимости позволит не только восстановить справедливость, но одновременно повысить поступления земельных платежей в бюджеты за счет земельных участков с плодородными почвами.
 Земли населенных пунктов Что касается земель населенных пунктов, удельные показатели кадастровой стоимости, полученные в результате анализа, также выглядят недостоверными и нелогичными. Например, по виду разрешенного использования "промышленность" максимальная стоимость - 54829,65 рубля за 1 кв. м в Новоалександровске, при этом в краевом центре максимальная стоимость - 3293 рубля за 1 кв. м.
 При проведении нынешней кадастровой оценки первостепенное внимание было уделено сбору достоверной информации об объектах и значений ценообразующих факторов, на основании которых строились все модели расчетов.
 В процессе выполнения работ были привлечены высококвалифицированные специалисты в области кадастровой оценки и использовано специальное сертифицированное программное обеспечение, что позволило исключить в процессе расчета технические ошибки.
 Новые показатели стоимости дифференцированы в зависимости от множества факторов: местоположения объекта, удаленности от центра, типа недвижимости, наличия коммуникаций, плодородия почв, экологии, инфраструктуры района, транспортной доступности, материала строительных конструкций и иных характеристик.
 Такой подход позволил не только увеличить кадастровую стоимость плодородных участков черноземных зон, но и снизить, к примеру, стоимость земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания во многих территориях: Александровском, Ан-дроповском, Грачевском, Кочубеевском, Красногвардейском, Левокумском, Минераловодском, Предгорном, Труновском и Шпаковском районах, а также в Ставрополе, Кисловодске и Лермонтове. Кроме того, в большинстве территорий наблюдается снижение кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Эти факты могут служить хорошим подспорьем для развития субъектов малого и среднего предпринимательства.
 Показатели стоимости объектов индивидуальной жилой застройки в процессе переоценки уменьшились ВО ВСЕХ городах и районах края, а в некоторых - значительно. Так, к примеру в Георгиевском районе снижение произошло с 14 158 р. за кв. м до 5 533, в Минераловодском - с 14 388 до 5 124, в Туркменском - с 9 759 до 4 526.
    - Нас, представителей делового сообщества, радует, что нынешняя кадастровая кампания проведена в открытом режиме. Оценщик очень подробно, а главное, понятно объяснил нам, из чего складывается кадастровая стоимость, как проходит процесс массовой оценки, какие методики применяются, какие мы можем предпринять дальнейшие шаги после рассмотрения результатов. Перед нами не закрывают двери, а, наоборот, приглашают к диалогу - это ценно, - отметил исполнительный директор "Конгресса деловых кругов Ставрополья" Геннадий Сумкин.
 Кадастр и бюджет Еще одной темой расширенного заседания Совета стал вопрос о том, как повлияет нынешняя кадастровая стоимость земель и объектов капстроительства на формирование бюджета предстоящего и последующих годов.
    - Не стоит расценивать кадастровую стоимость в качестве единственного предопределяющего фактора фискальной нагрузки на население и бизнес, - пояснил министр имущественных отношений Ставропольского края Алексей Газаров. - Главным фактором являются размеры ставок налога и налоговых льгот для отдельных категорий плательщиков. Все эти вопросы возможно разумно регулировать, чтобы не страдали ни муниципальные бюджеты, ни предприниматели, ни население. Следующим этапом в нашей работе станет определение ставок арендной платы за пользование землей, исходя из экономической обоснованности. Для выполнения этих задач мы решили привлечь лучшие умы научного сообщества Ставрополья - экономический блок Ставропольского аграрного университета. Наш выбор был не случаен: поскольку большую часть краевых земель составляют участки сельхозназначения, и кто как не специалисты в данной области могут произвести наиболее точные расчеты и подготовить максимально объективное экономическое обоснование. До конца года данная работа будет полностью завершена.

Источник

Региональное отделение:  Ставропольское региональное сообщество