Кадастровая оценка земель вызывает протесты

29 Февраля 2016

Кадастровая стоимость земель и недвижимости на Ставрополье по итогам очередной переоценки снизилась, причем по некоторым категориям почти втрое. При этом, однако, результаты кадастровой оценки вызвали массу протестов среди бизнесменов и политиков. Почему – разбирался КАВПОЛИТ.

«Стоимость с коррупционным душком…»

На Ставрополье еще в конце октября завершилась кадастровая оценка земель (сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов) и объектов недвижимости. Пресс-служба «белого дома» преподнесла это так, будто губернатор Владимир Владимиров отреагировал на многочисленные жалобы по итогам предыдущей оценки.

Тогда, в 2012 году, повышение кадастровой стоимости произошло в несколько десятков раз (причем в отношении наименее продуктивных земель), в то время как участки в черноземных зонах, напротив, подешевели. На самом деле количество жалоб никакой роли не сыграло: по закону кадастровая оценка и так должна проводиться регулярно.

Результаты оценки вступили в силу с 1 января, исходя из них теперь будут рассчитываться земельный налог и арендная плата. 

Кадастровая стоимость по законодательству приравнена к рыночной стоимости. А рыночная стоимость по факту – другая

Ставки земельного налога установлены Налоговым кодексом: 0,3% от кадастровой стоимости заплатят владельцы объектов, занятых жилищным фондом, личным подсобным хозяйством, объектами садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства, земель сельскохозяйственного назначения, 1,5% – владельцы прочих земельных участков.

В нынешнем году собираемость земельного налога на Ставрополье (по плану) вырастет на 172 млн рублей, а в будущем году собираемость налогов на недвижимость, по оценке, может увеличиться на 400 млн рублей.

И это при том, что кадастровая стоимость практически по всем видам разрешенного использования земельных участков снизилась, по некоторым пунктам почти втрое: скажем, для индивидуальной жилой застройки (ИЖС) в Ессентуках, Минеральных Водах, Георгиевском и Предгорном районах, коммерческой недвижимости в Ессентуках и Минеральных Водах. 

Впрочем, новая оценка вызвала ничуть не меньше споров, нежели предыдущая. К властям региона (результаты оценки были утверждены приказом министра имущественных отношений Алексея Газарова) обратилась даже Торгово-промышленная палата Ставрополья: по ее данным, сам принцип оценки был неверен.

«Кадастровая стоимость по законодательству приравнена к рыночной стоимости. А рыночная стоимость по факту – другая, зачастую в разы и десятки раз ниже, чем определенная в тихих чиновничьих, с сильнейшим коррупционным душком, кабинетах», – пишет председатель краевого отделения «Партии народной свободы» Алексей Курсиш, в прошлом риелтор, в обращении на имя губернатора.

Прокуратура бьет в набат

Вот лишь несколько фактов, на которые обращают внимание специалисты. Прокурор края Юрий Турыгин на коллегии, посвященной итогам прошлого года, заявил, что на кадастровом учете в Ставропольском крае не состоит около 22% земель – порядка 1,4 миллиона гектаров из 6,5 (всего кадастровую оценку прошли более 163 тысяч участков сельскохозяйственного назначения, в том числе в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений).

Юрисконсульт Торгово-промышленной палаты края Анна Шагрова приводит такие данные: в план проведения кадастровой оценки не было включено 160 тысяч объектов недвижимости – это почти каждый десятый из числа тех, которые были в плане (1,6 млн объектов, в том числе почти 900 тысяч зданий и почти 650 тысяч помещений).

Это связано с просчетами самих муниципальных властей, которые обязаны ставить имущественные объекты на кадастровый учет.

«При оспаривании кадастровой оценки возникает целый ряд административных препон, преодолеть которые без помощи квалифицированных юристов невозможно. Кроме того, требует доработки и процедура досудебного оспаривания, которая предоставляет значительные возможности для отказов по формальным основаниям», – говорит Анна Шагрова. 

На кадастровом учете в Ставропольском крае не состоит около 22% земель – порядка 1,4 миллиона гектаров

Чтобы оспаривать итоги оценки, при краевом управлении Росреестра была создана специальная комиссия, которая только в прошлом году провела 30 заседаний, рассмотрев 286 заявлений (это, кстати, вдвое меньше, чем в 2014 году, что вполне объяснимо).

Всего же в управление поступило 377 заявлений от землевладельцев, недовольных результатами кадастровой оценки. Из них 109 возвращены по причине непредоставления документов, а еще два отозваны самими заявителями. По всем рассмотренным заявлениям в 115 случаях вынесены положительные решения (то есть результаты кадастровой оценки пересмотрены), в 171 случае заявителям отказано.

В сравнении с 2014 годом количество отрицательных решений сократилось вдвое. Те заявители, которые получают отказы (а также те, кто даже не направлял заявления в комиссию при Росреестре), вправе направить заявление в суд.

По данным ГАС «Правосудие», с апреля прошлого года в Ставропольский краевой суд поступило почти триста исков об оспаривании итогов кадастровой оценки (только в этом году – 38).

Сто заявлений об оспаривании кадастровой стоимости были возвращены заявителям, поскольку они не предоставили полный пакет документов. Выходит, обращаться в суд менее эффективно, чем в «досудебную» комиссию – процент отказов выше.

Росреестр: выстрелы вхолостую

Новая кадастровая оценка – это далеко не единственная проблема в сфере земельных отношений. Как отмечают специалисты Росреестра, на Ставрополье постоянно растет количество нарушений при использовании земель: в прошлом году было проведено 3,5 тысячи проверок, выявлено 2,3 тысячи нарушения земельного законодательства и привлечено к ответственности почти полторы тысячи физических, должностных и юридических лиц, наложено административных штрафов на 16,5 млн рублей (за весь 2014 год – всего 4 миллиона). При этом только по итогам января нынешнего года прошло уже 160 проверок и выявлено 56 нарушений земельного законодательства, наложено штрафов на 1 млн рублей.

Источник

Самое частое нарушение – это самовольное занятие земельных участков, использование земельных участков без правоустанавливающих документов, а также невыполнение предписаний государственных земельных инспекторов.

Вот, пожалуй, типичный пример: инспекторы нагрянули в село Новоромановское Арзгирского района на земли агрофирмы «Родина» и выяснили, что часть надела общей площадью 6 тысяч гектаров используется без правоустанавливающих документов.

Договор аренды закончился еще в прошлом году, но «Родина» продолжала возделывать землю. Росреестр привлек фирму к административной ответственности – штраф в размере 100 тысяч рублей. «Родина» обжаловала это в арбитражном суде Ставрополья, который пришел к выводу: административного правонарушения нет. И штраф отменил.

Апелляционная инстанция этот вердикт оставила в силе. Но ведь договор аренды у агрофирмы из Новоромановского от этого не появится, правда?

Вот другой пример. Арзгирский отдел управления Росреестра оштрафовал кооператив «Россия» из села Петропавловского на 120 тысяч рублей за самовольное занятие земельных участков площадью 2,3 тысячи гектаров.

Оказалось, что арендатор (ООО «Агро-Русь») не давал согласия на продолжение землепользования по договору субаренды. «Россия» обжаловала действия инспекторов земельного надзора, и штраф был отменен. Апелляционная инстанция также встала на сторону сельскохозяйственного кооператива.

В Кировском районе Ставрополья – такая же история. Росреестр штрафует кооператив «Восход», который самовольно захватил часть земельного участка, принадлежавшего нескольким пайщикам. Снова штраф, снова круглая сумма – 100 тысяч рублей.

Кооператив в арбитраже доказал, что пайщики сами хотели сдать ему эту землю, а сейчас идет оформление участка. Штраф был отменен. Теперь апелляционная инстанция рассматривает жалобу Росреестра, который пытается все же доказать факт правонарушения. Удастся ли?  

Региональное отделение:  Ставропольское региональное сообщество