Кадастровым спорам дали год

20 Марта 2018

В 2020 году налоги станут другими.

Реформы на Руси всегда вызывали у населения приступы паранойи. Реформы, связанные с финансами — вдвойне. Грядущий перерасчет налога на недвижимость и землю по так называемой кадастровой стоимости еще не грянул, но уже породил немало панических слухов. Мол, сумма налога теперь вырастет в разы.

Судя по всему, всеобщую озабоченность разделяет Владимир Путин. В своем послании к Федеральному собранию он высказался конкретно: налог на имущество физических лиц должен быть справедливым и посильным. "Когда некоторые, в том числе сидящие в этом зале коллеги, убеждали нас, и меня в том числе, использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, они говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ, - это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Но так не договаривались, и люди этого от нас никак не ожидали", — заявил президент.

Цену земли взвинтил… автобус

Для начала напомним, что такое кадастровая стоимость. Специалисты Росреестра обозначают эту величину как массовую оценку, при которой стоимость определяется одновременно для большой группы объектов на основании математической модели с учетом ограниченного числа факторов, влияющих на эту стоимость.

Проще говоря, несколько объектов, расположенных в непосредственной близости друг от друга (например, земельные участки одного садоводческого товарищества), скорее всего, будут стоить одинаково.

А вот рыночная стоимость определяется для каждого конкретного объекта с учетом всех факторов, влияющих на его стоимость. Среди них — природные особенности, наличие коммуникаций, наличие удобного подъезда к земельному участку, расположенная поблизости ЛЭП и т. п.

Теоретически эти стоимости не должны сильно отличаться. Более того: даже в ситуации, когда эти показатели расходятся, у собственника есть законное право при оценке объекта уточнить и установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной.

Но нередко на оценку участка влияют факторы, о которых собственник может и не знать. Например, одна жительница Ревды в 2017году пожаловалось в комиссию при региональном управлении Росреестра, что ее участок оценили в 5 раз дороже, чем участки соседей.

Оказалось, что спорная земля находилась рядом с остановкой общественного транспорта, что, по мнению оценщика, автоматически подняло ее стоимость. И если бы это был единственный казус подобного рода! По данным "Российской газеты", в 2017 году в органы Росреестра поступило 54,7 тысячи заявлений на оспаривание стоимости более 100 тысяч объектов недвижимого имущества.

И это, заметим, только по тем объектам, что прошли через процедуру кадастровой оценки в 2012 году. А ведь уже через год по всей России грядет новая массовая оценка. В какую сторону она качнет кадастровый "ценник"? И зачем вообще государство ее затеяло? С этим и другими наболевшими вопросами "Уралинформбюро" обратилось к руководителю регионального управления Росреестра Игорю Цыганашу.

Кадастровый "ценник" могла сбить инфляция

— Буквально на днях Мингосимущества Свердловской области объявило о том, что переоценка кадастровой стоимости недвижимости начнется в 2019 году. Под нее попадут жилые и нежилые здания, предприятия, автопарковки и даже объекты незавершенного строительства. Но большинство этих объектов в 2012 году уже были оценены. Игорь Николаевич, разъясните популярно: зачем потребовалось, грубо говоря, "пересчитать по новой"?

— Прежде всего, конечно, для формирования базы для уплаты владельцами этой недвижимости имущественного налога. Кроме того, кадастровая стоимость используется для установления арендных ставок и выкупной цены за землю, при определении суммы административного штрафа за нарушения в сфере земельного законодательства, при обращении за совершением нотариальных действий при исчислении размера государственной пошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке и т.д.

Действительно, кадастровая оценка объектов капитального строительства на территории Свердловской области была проведена шесть лет назад. Поскольку этот показатель не подлежит ежегодному индексированию, закон требует пересматривать его не реже чем один раз в 5 лет. Это требование вызвано многими факторами, в том числе колебаниями уровня инфляции. Не исключено, что кадастровая стоимость объектов до и после 2012 года будет отличаться.

Но это не единственная причина. Не будем забывать, что федеральное налоговое законодательство обязывает регионы до 2020 года сформировать налоговую базу как раз на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Сегодня сумма налога на недвижимость рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости объекта, с учетом ежегодно устанавливаемого коэффициента. А данные об инвентаризационной стоимости в ряде случаев могут оказаться устаревшими: ведь они были переданы в налоговые органы еще до 1 марта 2013 года.

— И как эта переоценка скажется на размере имущественного налога, который платят собственники недвижимости?

— Чтобы ответить на данный вопрос, необходимо, безусловно, дождаться результатов этой переоценки. В любом случае кадастровая стоимость объектов капитального строительства будет применяться для исчисления налогов с 1 января 2020 года, а новые налоги на имущество мы начнем платить фактически только в 2021 году.

Однако порядок расчета налога на имущество физических лиц (как от кадастровой так и инвентаризационной стоимостей) уже сейчас установлен соответствующими положениями Налогового кодекса Российской Федерации. Проверить правильность расчета налога на имущество можно при помощи налогового калькулятора, размещенного на сайте федеральной налоговой службы, ссылка на него есть так же на сайте Росреестра в разделе "Кадастровая оценка".

За балансом проследит Центр…

— В 2016 году замначальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области Виктор Лузин заверил, что кадастровая и рыночная стоимости недвижимости "должны быть близки друг другу"…

— Безусловно, кадастровая стоимость объекта недвижимости и рыночная стоимость должны быть близки друг к другу. Более того, кадастровая стоимость не должна превышать рыночную – это очевидно, и об этом, в частности, говорил Президент России. Порядок и методика проведения новой кадастровой оценки не являются тайной – существует законодательно установленный механизм правового регулирования этой деятельности, в частности, кадастровой оценки, посвящен ряд нормативных актов .

Вместе с тем следует помнить, что кадастровая оценка сегодня носит массовый характер. Речь идет о миллионах объектов недвижимости только на территории Свердловской области. И невозможно объективно учесть все ценообразующие факторы. Да и сама кадастровая оценка, хоть и стремится к уравниванию с рыночной, но, как уже было сказано, таковой не является.

Поэтому федеральным законом определены организации, которые могут и должны давать гражданам разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости. На территории Свердловской области это недавно созданное ГБУ СО "Центр государственной кадастровой оценки". Стоит напомнить, что создание такого центра — очень важное новшество. Ведь до 1 января 2017 года кадастровую стоимость недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали региональные и местные органы власти.

… и индекс рынка недвижимости

— А где гарантия, что на сей раз ошибки в расчетах не будет? Сохранится ли за собственниками недвижимости в ходе грядущей оценки право на апелляцию в случае несогласия с оценкой?

— Действительно, в Управление Росреестра по Свердловской области поступает большое количество подобных заявлений. В течение 2017 года в комиссии при Управлении было рассмотрено 1 494 заявлений по оспариванию кадастровой стоимости. 912 из них были удовлетворены: кадастровую стоимость этих объектов пересчитали в размере рыночной.

Следует сказать, что недавно в действующее законодательство внесены необходимые изменения, приняты новые нормативные акты, введены новые понятия, в том числе так называемый "индекс рынка недвижимости" — который будет применяться, чтобы выровнять кадастровую стоимость с рыночной и этим устранить перекосы в налогообложении.

Поэтому государство сделало все, чтобы у граждан была определенная возможность повлиять на результаты кадастровой оценки по новым правилам до их утверждения и внесения в ЕГРН. Так, если гражданин не согласен с кадастровой оценкой своего участка или квартиры, он может ее оспорить — либо в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при областном управлении Росреестра, либо в судебном порядке, без соблюдения обязательного досудебного порядка обжалования в Комиссии, предусмотренного в качестве обязательного для отдельных категорий заявителей.

Причем заявители имеют возможность оспорить результаты кадастровой оценки принадлежащих им объектов еще до их утверждения. Согласно действующему законодательству, предварительные итоги оценки подлежат размещению в "Фонде данных государственной кадастровой оценки" на официальном сайте Росреестра в сети Интернет, а также на сайте бюджетного учреждения "Центр государственной кадастровой оценки".

И в течение 50 дней с момента их размещения этот Центр будет принимать замечания от граждан, недовольных результатами оценки. А сотрудники бюджетного учреждения будут в соответствии с этими замечаниями либо корректировать проект отчета, либо обоснованно отказывать в удовлетворении жалобы.

Но есть важный нюанс: оспорить в комиссиях при Росреестре можно лишь кадастровую стоимость, определенную до вступления в силу нового закона "О государственной кадастровой оценке" (то есть до 1 января 2020 года – прим. ред.).

— Иными словами - у граждан остается всего 12 месяцев на то, чтобы получить результаты переоценки их имущества и при необходимости оспорить их?

— Могу сказать, что комиссии, в которых можно будет пересмотреть результаты оценки уже по новому закону, будут создаваться по решению региональных органов власти.

В любом случае граждане не останутся один на один с проблемой. Хотя Росреестр и не наделен полномочиями по проведению государственной кадастровой оценки, определению и утверждению кадастровой стоимости объектов недвижимости, на официальном сайте Росреестра в сети Интернет содержится множество полезных и просто необходимых электронных сервисов, таких как "Фонд данных государственной кадастровой оценки", "Мониторинг рынка недвижимости" и другие.

Достаточно с главной страницы сайта rosreestr.ru перейти в раздел "Деятельность" и далее выбрать "Кадастровая оценка", чтобы воспользоваться как электронными сервисами, связанными с получением сведений о кадастровой оценке, так и ознакомится с необходимыми нормативными документами в данной сфере, а также получить другую полезную информацию.

Источник

Региональное отделение:  Свердловское областное региональное сообщество