Кадастровая оценка наделала дыр в бюджетах свердловских муниципалитетов. У Минфина денег нет и не предвидится

7 Августа 2020

Свердловские города и районы обнаружили крупные выпадающие доходы в бюджетах после проведения кадастровой оценки земельных участков. В среднем по региону стоимость наделов упала на величину от 8 до 55% в зависимости от категории и месторасположения участка. Результатами работы оценщиков остались недовольны и бизнесмены, и областные власти – для отдельных предприятий налоги выросли почти в 100 раз. Муниципалы же намерены отстаивать свои бюджеты и добиваться компенсации выпадающих доходов за счет региональной казны, но, как сами признают, сделать это в существующей экономической ситуации крайне сложно. Областные власти, в свою очередь, предлагают поднять ставки аренды и земельного налога, обнуления которых бизнесмены добиваются последние несколько месяцев. Эксперты же добавляют в качестве способа повышения наполняемости бюджетов вовлечение новых земель в оборот, что, опять же, зависит от предпринимательской активности. На рост интереса бизнеса в территориях даже не надеются и планируют оспорить результаты оценки.

В Министерстве по управлению госимуществом Свердловской области подвели итоги проведенной кадастровой оценки земель. По словам замгубернатора региона Сергея Зырянова, в значительной доле стоимость участков была снижена. В целом оценщики описали более 1,343 млн наделов.

Выводы: земли сельского хозяйства (58 тыс. участков) в среднем подешевели на 12% – разброс цен составил от 9 копеек до 14,98 рубля за квадратный метр. В ходе работы удалось избавиться от допущенных ранее ошибок, в результате которых земли на севере области стоили дороже, чем в Сысерти.

В то же время по ряду объектов у чиновников возникли вопросы. Так, участки под птицефабриками из земель сельского хозяйства были отнесены в категорию земель промышленности, в результате чего кадастровая стоимость выросла в 100 раз – до 200 руб./кв.м. В той же пропорции должны вырасти налоговые и арендные платежи, что отразится, в том числе, на деятельности находящихся в региональной собственности птицефабрик «Свердловской», «Рефтинской» и «Первоуральской».

«Это скажется на себестоимости продукции. Сейчас над этим вопросом работаем. Будем обращаться в Москву (по вопросам применения методики оценки. – Прим. ред.)», – отметил Сергей Зырянов.

Значительной корректировке подверглась стоимость участков и других категорий. Земли, отведенные под ведение предпринимательской деятельности, в целом подешевели на 8%, но при этом в Екатеринбурге – подорожали сразу на 19%. В областном центре показатели чиновники связали с занижением стоимости при предыдущей оценке. В результате участок под терминалом «Чкаловский» вблизи аэропорта Кольцово в этом году подорожал с 500 рублей до 6 тысяч рублей за квадратный метр.

Скорректирована кадастровая стоимость участков под торговыми центрами. Например, 2 надела ТЦ «Алатырь» по 24 и 6 тыс. рублей оценены в 12 тыс. рублей каждый, пара участков «Радуга-парка» вместо 10 и 6 тыс. рублей теперь стоят по 9 тыс. Отметим, что ранее владельцы ТЦ и ТРЦ заявляли о необходимости обнуления земельного налога в период пандемии. Сейчас к своим претензиям бизнесмены добавляют несогласие с самой методикой определения кадастровой стоимости.

«ТЦ стоит, платится по кадастру налог. Напротив – пустырь. Под ТЦ цену участка увеличивают, а на пустыре нет. То есть бизнес вложился в благоустройство участка, а потом должен еще доплатить? Нам жалуются на рост кадастровой стоимости в 20 раз», – поднял вопрос депутат Заксобрания Олег Исаков.

Однако федеральная методика, учитывающая использование участка для получения коммерческой выгоды, другого варианта не предполагает, и изменений пока не планируется. Впрочем, вопросы по каждому ТЦ в МУГИСО готовы рассмотреть индивидуально.

Подешевели и земли промышленников. В среднем участки под ведение производственной деятельности упали в кадастровой стоимости на 28%, причем в Екатеринбурге падение достигло 55%. Последнее, как пояснил Сергей Зырянов, в значительной степени обуславливается снижением стоимости земель под заправочными комплексами.

В муниципалитетах уже начали оценивать последствия очередной «земельной реформы». По словам депутата Заксобрания области Вячеслава Погудина, в Нижнем Тагиле пока подсчитывают возможные выпадающие доходы. Вместе с тем в горадминистрации обеспокоены ростом кадастровой стоимости земли под объектами физкультуры и спорта, которые значительной коммерческой выручки не имеют и направлены, в первую очередь, на работу с молодежью.

В Заречном, по данным областного парламентария Вячеслава Вегнера, из бюджета, по предварительным оценкам, выпадет 50-60 млн рублей. Глава соседнего Сухого Лога Роман Валов в беседе с изданием поделился мнением, что выпадающие доходы могут составить до 30 млн рублей, при этом уточнив, что расчеты еще не закончены, и сумма может быть значительно скорректирована в результате рассмотрения массовых протестов собственников участков.

«Будем биться за бюджет на согласительных комиссиях. Выпадающие доходы должны компенсировать из областного бюджета», – обозначил планы глава Сухого Лога.

Как и предприниматели, муниципалы согласились далеко не со всеми подходами в федеральной методике оценки. Так, по мнению главы Березовского Евгения Писцова, отсутствие на участках централизованного водопровода и канализации не объективно считать основанием для снижения кадастровой стоимости.

«Возможно организовать автономное водоснабжение и канализацию. На коммерческое использование участков централизованные сети не влияют. Несмотря на их отсутствие, у нас цена на такие земли на торгах увеличивается в 5-10 раз… В результате кадастровой оценки наш бюджет может потерять 50 млн рублей (20% доходов от использования земель в городе. – Прим. ред.). Просаживать так бюджет некорректно. Это может привести к росту социальной напряженности. Если область приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости – пусть несет за него ответственность», – считает мэр Березовского.

Впрочем, на компенсацию выпадающих расходов в полной мере муниципалы не особо надеются, указывая, что в существующей экономической ситуации получить из вышестоящего бюджета средства будет крайне затруднительно. Только в текущем году объемы выпадающих доходов, по прогнозу Минфина области, могут превысить 70 млрд рублей.

Замгубернатора Сергей Зырянов в такой ситуации не исключает перехода к повышению ставок земельного налога и аренды участков в муниципалитетах. При этом, по его словам, важно соблюсти баланс интересов с представителями бизнес-сообщества.

«Согласно Налоговому кодексу РФ, максимальная ставка земельного налога для земельных участков, виды разрешенного использования которых связаны с коммерческой деятельностью, составляет 1,5%, для остальных – 0,3%. В Свердловской области далеко не во всех муниципалитетах и не по всем видам разрешенного использования установлены максимальные ставки земельного налога, поэтому есть возможность их корректировки в сторону увеличения. Также нужно учитывать, что в ряде муниципалитетов доля земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, не так велика, как хотелось бы. В таком случае следует ставить вопрос о дальнейшем вовлечении земель в оборот. В Екатеринбурге, например, эта задача уже на протяжении более 10 лет предусмотрена в стратегическом проекте «Городская земля». По аналогичному пути следует идти и другим муниципалитетам», – считает доцент кафедры региональной, муниципальной экономики и управления УрГЭУ, кандидат экономических наук Иван Антипин.

В муниципалитетах на перспективы вовлечения земель в оборот ставок в настоящее время не делают, указывая на низкую активность бизнеса, и готовятся оспаривать результаты кадастровой оценки в МУГИСО и судах.

«Правда УрФО» продолжит следить за развитием ситуации.

Источник

Региональное отделение:  Свердловское областное региональное сообщество