Деньги зарывают в землю

15 Июля 2014

Областные предприятия пошли в суд за корректировкой кадастровой стоимости своих площадок

Самарские промышленные предприятия открыли второй раунд борьбы за снижение кадастровой стоимости земли, чтобы сэкономить на земельном налоге.

Те заводы, которые не сумели уменьшить кадастровую стоимость в Росреестре мирным путем, сейчас добиваются этого в судебном порядке. Например, только один АвтоВАЗ подал к регистрирующему органу сразу 19 исков, пытаясь уменьшить стоимость своих участков на сумму порядка 5 млрд рублей.

С начала июня этого года к Кадастровой палате по Самарской области в самарский арбитраж было подано 26 исковых заявлений от юридических лиц. Большую часть из них - 19 - составляют иски от ОАО «АвтоВАЗ». Во всех исках требованием заявлено установление кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости. А эта рыночная стоимость, по версии истцов, ниже кадастровой в 2-3 раза.

Помимо АвтоВАЗа с исками к Кадастровой палате в суд обратились ООО «Гамма-Ойл», ООО «Дими» и ООО «Кафе «Парус», зарегистрированные в Тольятти, а также самарские компании - ЗАО «Жигулевское карьероуправление», ООО «ДСК-1» и ОАО «Керамзит». Понять желание предприятий изменить кадастровую стоимость участков легко - именно исходя из этого показателя рассчитывается размер уплачиваемого ими земельного налога. Соответственно, чем меньше размер кадастровой стоимости, тем меньше налоговое бремя землевладельца.

АвтоВАЗ в судебном порядке пытается оспорить стоимость 19 земельных участков, расположенных в Автозаводском районе Тольятти. Согласно данным областной кадастровой палаты, 17 из 19 оспариваемых земельных участков принадлежит ОАО «АвтоВАЗ» на праве собственности, два - арендуются им. Размеры участков варьируются, площадь самого крупного из них составляет 591,6 га, наименьшего - 0,6 га. Общая площадь земельных участков - 696,3 га. Различна и их кадастровая стоимость. Она варьируется от 13 млн до 8,7 млрд рублей. Кадастровая стоимость площадок зависит не только от их размера, но и от расположения, категории земель и их целевого назначения. Например, кадастровая стоимость участка площадью 0,7 га, находящегося на ул. Транспортной, 26 и предназначенного для дальнейшей эксплуатации производственно-технической базы, составляет 13 млн рублей, а стоимость участка площадью 0,6 га на ул. Борковской, 9, предназначенного для дальнейшей эксплуатации склада-магазина «Некондиция», - уже 55,3 млн руб.

В некоторых исковых заявлениях от ВАЗа, принятых к производству, обозначена рыночная стоимость площадок, которой пытается добиться концерн. В большинстве случаев АвтоВАЗ пытается сбить цену примерно вдвое. Однако в ряде исков цены различаются более существенно. Например, кадастровая стоимость участка для склада-магазина «Некондиция» составляет 55,3 млн рублей, а рыночная (по версии ВАЗа) - 5,7 млн, что практически в десять раз меньше. ООО «ДСК-1» пытается добиться снижения кадастровой стоимости участка площадью 15,6 га с 383,8 млн до 169,6 млн рублей, а ОАО«Керамзит» - участка площадью 3,3 га с 85,2 до 37,2 млн рублей. ООО «Дими» пытается изменить кадастровую стоимость пяти площадок в Тольятти площадью от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м, а ООО «Кафе «Парус» - участка площадью 1,5 тыс. кв. м.

В Кадастровой палате Самарской области активизацию землевладельцев объяснили истечением срока, в течение которого можно было обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и решить вопрос в досудебном порядке. «Срок обращения в комиссию составляет шесть месяцев с момента внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Учитывая тот факт, что 25 ноября 2013 года вступили в силу и были внесены в кадастр результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, срок обращения в комиссию истек 25 мая этого года. Следовательно, на сегодняшний день единственным способом оспаривания кадастровой стоимости является обращение в суд», - уточнили в Кадастровой палате Самарской области.

В связи с этим можно предположить, что в дальнейшем количество подобных исков будет только расти.

Изменение кадастровой стоимости земель в арбитраже в целом является весьма сложным процессом, считает адвокат Дмитрий Натариус. «Истец должен будет доказать, что кадастровая стоимость участка непомерно завышена, что является довольно трудным. Это должно подтверждаться документально, на основании лицензий, расчетов оценки земель. Снизить кадастровую стоимость в арбитраже реально, но для этого нужно быть профессионалом и суметь все требования документально подтвердить», - отмечает эксперт.

Андерссону тяжело бороться

Иски к Кадастровой палате Самарской области предприятие Бу Андрессона начало подавать с 4 июля. Добиться снижения в досудебном порядке АвтоВАзу не удалось из-за неверно проведенной оценки земель. По мнению экспертов, неверная оценка может сыграть не в пользу предприятия и в стенах арбитража

По сообщению Кадастровой палаты Самарской области, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривала заявления от АвтоВАЗа по пересмотру стоимости 10 из 19-ти участков, которые теперь оспариваются в арбитраже. В результате комиссия решила их отклонить. Основанием для отклонения послужило несоответствие требованиям отчетов об оценке, представленных АвтоВАЗом. По информации палаты, отрицательные решения приняты на основании действующего законодательства об оценочной деятельности. «В основном это выражается в отсутствии копий документов, подтверждающих информацию, изложенную в отчетах. При подготовке отчетов оценщик в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, использовал сведения о трех объектах-аналогах. Однако при проверке достоверности данной информации ввиду недостаточности характеристик в тексте отчета выявлено, что сведения об одном из аналогов не соответствуют действительности, что, в свою очередь, существенно влияет на итоговую величину стоимости», - пояснили «СО» в Кадастровой палате Самарской области.

На АвтоВАЗе не стали комментировать противостояние с регистрационным ведомством.

По мнению адвоката Дмитрия Натариуса, добиться снижения кадастровой стоимости площадок на основании тех заключений оценки, которые отклонила межведомственная комиссия, АвтоВАЗу не удастся. «На основании данных заключений оценки оспорить кадастровую стоимость площадок будет невозможно, поскольку их значимость фактически обнулена. Теперь компании нужно будет подготовить новый отчет оценки у нового оценщика, и он, очевидно, будет отличаться от представленных. Это станет критическим моментом в судебном изменении кадастровой стоимости», - полагает эксперт.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области:

«Необходимо отметить, что на данный момент Государственной думой Российской Федерации приняты поправки к закону об оценке, в соответствии с которыми заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подавать в комиссию до даты внесения в ГКН новой кадастровой стоимости, но не позднее, чем в течение пяти лет с даты внесения сведений о кадастровой стоимости.

Кроме положительной стороны для заявителей, введение данной нормы приведет к более равномерному распределению нагрузки на комиссию. Так, по практике Самарской области, максимальное число поданных заявлений приходится на окончание шестимесячного срока подачи заявлений.

Также проект закона устанавливает частоту проведения государственной кадастровой оценки - не чаще, чем раз в три года, и обязательное досудебное обращение в комиссию для юридических лиц».

Чапаевские компании пошли на рекорд

Существенно сократить стоимость земельных участков в арбитраже решили не только тольяттинские компании. В конце апреля ФКП «Чапаевский механический завод» и ФКП «Приволжский государственный боеприпасный испытательный полигон» также обратились в Арбитражный суд Самарской области с требованием изменить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости. Причем чапаевцы хотят снизить кадастровую стоимость в десятки раз.

Чапаевский механический завод пытается снизить стоимость земельного участка площадью 213,4 га с 2,3 млрд до 282,2 млн рублей. Еще дальше пошел Приволжский государственный боеприпасный испытательный полигон - организация пытается снизить кадастровую стоимость участка площадью 9,2 тыс. га с 85 млрд до 5,7 млрд рублей. Можно предположить, что подача исков организациями за месяц до истечения срока обращения в комиссию для досудебного урегулирования споров о кадастровой стоимости свидетельствует о том, что мирным путем сторонам договориться не удалось. В конце мая оба иска были приняты к производству.

Площадь и кадастровая стоимость площадок, оспариваемых ОАО «АвтоВАЗ» в Арбитражном суде Самарской области

57343 кв. м - 71,8 млн руб.

12150 кв. м - 20,3 млн руб.

7370 кв. м - 13 млн руб.

16472 кв. м - 28,9 млн руб.

103204 кв. м - 186,7 млн руб.

6421 кв. м - 55,3 млн руб.

20284 кв. м - 32,3 млн руб.

77018 кв. м - 136,6 млн руб.

184544 кв. м - 320,2 млн руб.

22585 кв. м - 110,2 млн руб.

40145 кв. м - 71,2 млн руб.

15798 кв. м - 23,4 млн руб.

10007 кв. м - 14,8 млн руб.

13236 кв. м - 19,6 млн руб.

24270 кв. м - 114 млн руб.

210467 кв. м - 311,9 млн руб.

5916800 кв. м - 8,7 млрд руб.

15192 кв. м - 22,5 млн руб.

13318 кв. м - 16 млн руб.

Источникданные филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области.

Источник 

Региональное отделение:  Самарское региональное сообщество