Промышленники Ленобласти требуют переоценки

В Петербурге оспаривание оценки кадастровой стоимости земельных участков, проведенной Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУП "ГУИОН") в прошлом году, получило массовый характер. В настоящий момент в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти находится 70 исков собственников земли, не согласных с оценкой участков. ГУИОН прогнозирует в этом году в общей сложности 300-500 дел по оспариванию оценки стоимости участков. Примеров подобной массовости обращения в суды еще не было. Эксперты полагают, что эти споры могут негативно сказаться на инвестиционном климате региона.

В прошлом году в Петербурге по заказу комитета по земельным ресурсам впервые с 2006 года кадастровая стоимость 117 тыс. земельных участков была пересмотрена, в результате чего многие из них значительно подорожали. Оценку проводило Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУП "ГУИОН"). Как следствие, в текущем году Смольный стал ориентироваться на новую кадастровую стоимость при формировании налога на землю.

С возросшей налоговой нагрузкой оказались не согласны многие собственники больших участков. Депутаты городского парламента по инициативе губернатора Петербурга Георгия Полтавченко снизили ставку земельного налога для промышленных предприятий в текущем году с 1,5% до 1,25% от кадастровой стоимости участка. Несмотря на это, сегодня пересмотра оценки стоимости земли добиваются десятки компаний, в собственности которых находятся большие участки. В Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти находится 70 исков собственников земли, не согласных с оценкой участков. Среди них автозаводы Toyota и Hyundai, Императорский фарфоровый завод, Метрострой, Санкт-Петербургский газетный комплекс, "Лесбумстройснаб", НПО "Пигмент", ЗАО "КапЛист" и другие.

Компании требуют установить в качестве кадастровой стоимость, которую они получили в результате независимой оценки. По некоторым участкам независимая оценка вполовину ниже цены, утвержденной комитетом по земельным ресурсам. Так, например, независимый оценщик компании "Тойота Мотор Мануфэкчуринг Россия" зафиксировал стоимость участка на уровне 2,7 млрд рублей против 4,3 млрд рублей, установленных ГУП "ГУИОН".

Завод "Звезда" также пытается оспорить в суде новую кадастровую стоимость участка площадью 68 га, которую занимает предприятие. Председатель совета директоров завода "Звезда" Павел Плавник отмечает, что это единственный выход в сложившейся ситуации: земельный налог для предприятия в этом году вырос с 15 млн до 28 млн рублей. К такому скачку налога рынок не готов, уверен господин Плавник.

В случае, если все 70 дел разрешатся в пользу истцов, налоговые поступления в городской бюджет снизятся на 100 млн рублей. По планам чиновников, в этом году от налога на землю в казну Петербурга должно было поступить 5,1 млрд рублей.

В ГУИОН корень проблемы видят в некорректно проведенных независимых оценках. Директор департамента оценки петербургского ГУП "ГУИОН" Ксения Стабровская поясняет, что предприятие рассчитывало стоимость всех 117 тыс. участков с помощью математической модели, которая анализирует характеристики аналогичных участков и на их основе формирует стоимость. Погрешность таких расчетов, по словам госпожи Стабровской, не превышает 20%. По ее словам, независимые оценщики взяли за основу самые дешевые аналоги анализируемого участка, поэтому итоговая стоимость оказалась ниже.

Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Петербурге Андрей Бойков видит проблему в том, что ГУИОН при оценке земельных участков брал в расчет не только текущий земельный ресурс, но и правила землепользования и застройки в зависимости от зоны, на которой располагается промышленный объект, а также оценивал перспективу участка.

Юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова констатирует, что несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их реальной рыночной стоимости заложено уже в самой методике оценки. Она поясняет, что использование метода массовой оценки не позволяет учесть при определении их кадастровой стоимости особенности и недостатки конкретных участков (ограничения, охранные зоны и другое). Проблемы возникают и при определении вида разрешенного использования, исходя из которого оцениваются участки. "Неясно, следует ли учитывать наиболее эффективное использование участка или существующий вид использования. На наш взгляд, именно оценка по существующему виду использования, отраженному в ГКН, могла быть сократить разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью земли", — говорит госпожа Рябова.

Старший юрист Capital Legal Services Игорь Горохов отмечает, что судебная практика по спорам о результатах государственной кадастровой оценки земли не отличалась единообразием. Это стало поводом для принятия прецедентного постановления президиума ВАС в июне 2011 года, в котором суд попытался максимально подробно описать механизмы защиты землепользователей и землевладельцев в рамках данной категории споров. В последнее время, по его словам, практика началась складываться в пользу собственников земли.

Эксперты полагают, что завышенная кадастровая стоимость земли в некоторых случаях может негативно отразиться на инвестиционной привлекательности всего региона.

"Вопрос приобретет еще большую актуальность и в свете предполагаемого введения единого налога на недвижимость, когда в оспаривании будут заинтересованы собственники не только земли, но и иных объектов недвижимости. При фактическом бездействии комиссий и невнятном и непрозрачном механизме проведения массовой оценки кадастровой стоимости следует ожидать, что количество исков от владельцев недвижимости будет только увеличиваться", — говорит господин Горохов.

Кристина Наумова
Источник