|
Прошедший год был не так уж щедр на яркие события, но исполнен скрытого напряжения. В общем, рынок развивался по законам чеховской драмы: «Люди обедают, только обедают, а в это время слагается их счастье и разрушаются их жизни».
Мы попробуем напомнить важнейшие события и тенденции — не претендуя на полноту и по собственному вкусу.
Первая половина 2013‑го прошла в ожидании второй волны кризиса. Участники рынка ловили новости из Греции, Испании, Италии… Потом все вроде бы улеглось. И тут громыхнуло на Кипре. Живой интерес российского правительства к кипрским делам неожиданно срикошетил в конце года: президент заявил, что пора нашим бизнесменам выводить деньги из оффшоров. В общем, логичное продолжение запрета на зарубежные счета и активы для чиновников. Но в целом внешний контекст был вполне благополучным.
Тенденции
Цены почти не менялись. Сейчас готовые типовые квартиры обходятся покупателям примерно в 89 500 за квадратный метр — плюс меньше процента, если сравнивать с началом года. То есть рост — ниже уровня инфляции. На «первичке» средняя цена — 83 300, удорожание за год — 5,5%. Из существенного: лидером по городским новостройкам стал Всеволожский район ЛО; чуть ли не половина нового предложения и треть спроса переместились в область; все четыре квартала неуклонно растущий объем листинга опережал вполне активный спрос. Более 4,5 млн кв.м появились на рынке за год!
Социальный ответ
Смольный наконец-то определился с тем, чего он хочет от застройщиков. До этого чиновники тормозили проекты под разными предлогами: то жилья и так много, то нормативная база нуждается в доработке… В конце концов признали прямо: денег в бюджете не хватит на то, чтобы обеспечить все новостройки социальными объектами, а тем более — инженерией. Девелоперам предложили возводить «социалку» за свой счет и дарить городу.
Любопытно: практически в это же время область (вряд ли соседний регион богаче) запустила программу «Соцобъекты в обмен на налоги»: до 70% налоговых платежей, полученных от застройщика, передаются муниципалам для выкупа таких объектов.
В городе одно из первых соглашений подписала ГК «Город» по комплексному проекту в Каменке. Эта схема не вполне законна, она весьма недешева для строителей (платить за школы и садики приходится из чистой прибыли), но — хоть какая-то определенность.
Стратегия
Осенью была обнародована (для обсуждения) городская Стратегия социально-экономического развития до 2030 года. Над документом трудились несколько команд (из Финакадемии, СПб ГУ, «Балт-Аудит-Эксперта» и др.) Роль координатора выполнял ЦСИ «Леонтьевский центр».
Документ готовили спешно; в основном его ругают, причем не за то, что в нем есть, а за то, чего нет. Через запятую перечислены городские проблемы: отсутствие архитектурной и градостроительной идентичности территорий, стихийное освоение пространств, концентрация деловой активности в центральных районах, растущая маятниковая миграция и пр. Но через 10–15 лет все будет хорошо. Что от Стратегии‑2030 будет какая-то польза — сомнительно, но сама попытка планировать немного дальше, чем на ближайший квартал, вселяет некоторые надежды.
Реновация
Начали строиться первые дома для расселения «хрущевок». Это масштабный и долгосрочный проект, затраты составят около 400 млрд рублей, работа идет в 22 кварталах. В них находятся 1100 домов (примерно 2 млн кв.м), где проживает 110 000 человек. Компания «СПб Реновация» намерена построить 1200 домов площадью порядка 8,2 млн кв.м, рассчитанных на 450 000 человек: 3,2 млн кв.м для расселения и около 5 млн кв.м — на рынок. Как ни крути, плотность застройки увеличивается в разы. Если инвестору удастся создать жилую среду приемлемого качества — все может получиться. Пока остаются неясными вопросы расселения, обеспечения «социалкой» и пр.
Программу много критикуют в СМИ. Правда, до сих пор никто из оппонентов не предложил решения, а что все-таки делать с «хрущевками». Ждать, пока сами упадут?
Страсти по кадастру
В уходящем году законодатели опять кроили и перекраивали нормативную базу. Выполнили кадастровую оценку земли, тут же волной пошли иски от недовольных. Поначалу суды соглашались с рыночными отчетами, потом государство озаботилось дефицитом бюджета; в практику вошли не предусмотренные никакими законами мировые соглашения. То есть базу для налога определяет не рынок и не методика, а тихая договоренность в кулуарах. А потом и вовсе оказалось, что судились зря: с начала 2014 года будут действовать новые результаты, их можно снова оспаривать.
«Замучаетесь пыль глотать», — предсказывал национальный лидер.
С объектами капитального строительства все еще запутаннее: теперь их тоже надо включать в кадастр. И дом, и каждую квартиру в отдельности. Единый налог пока так и не ввели…
А в будущем году и вовсе обещают новый закон о регистрации и кадастре.
Очереди в Росреестре между тем никуда не делись. И внедрение электронных услуг помогает слабо.
Нормативный марафон
Несколько лет бюрократической возни — и вот наконец в ЗС направлен проект закона «О Региональных нормативах градостроительного проектирования…». Эксперты предъявляют претензии к двусмысленным формулировкам, девелоперы считают новые нормы (по «социалке», озеленению и пр.) завышенными. Но большинство соглашается, что совсем без нормативов больше нельзя. Перед областью стыдно: у них уже года полтора РНГП действуют…
Инновации без кавычек
Можно отметить несколько проектов, действительно привносящих новое качество. Например, бизнес-центр «Лидер» на площади Конституции. 140‑метровая высотка удачно замкнула перспективу Новоизмайловского проспекта. А поскольку весь фасад — очень большой экран и по нему гоняют разные картинки, получилось весело и необычно.
Теперь и в Московском районе появился ориентир, видный из любой точки. Все чаще застройщики приглашают к проектированию финнов, голландцев и прочих шведов, причем допускают их даже и к планировкам жилья. Термин «рекуперация» уже не пугает (NCC), скоро и сауна в квартире перестанет удивлять (ЮИТ). Mirland пытается ввести в моду «зеленые» технологии…
Застройщики и рынок на удивление быстро освоили новый формат — апарт-комплексы. Похоже, они станут существенной добавкой к ассортименту, клиентам будет из чего выбирать.
Финансовое домино
Под конец года начали падать банки. Сначала Мастер-банк, за ним и другие. И вот теперь аналитики в сомнениях: то ли клиенты, разочарованные в депозитах, снова попробуют конвертировать рубли в метры, то ли впереди финансовый коллапс, и застройщикам снова перекроют кредитование…
P.S. Тревожных факторов много, оснований для оптимизма поменьше. Однако в минувшие годы рынок демонстрировал завидную способность к выживанию и умение быстро адаптироваться к меняющимся правилам. Строители поняли: директивы и «сигналы», прилетающие сверху, — это ни о чем. Ни предсказать, куда дунет, ни повлиять на это не получится. Главное — это настроение клиентов. Похоже, всерьез начинается конкуренция качеством: не унылые коробки в чистом поле, а благоустроенные кварталы с претензией на европейскость.
В наступающем году успех определят два «лошадиных» фактора: усердие и везение. Редакция «НП» желает читателям найти оптимальную пропорцию при смешивании. Главное — не ошибиться в рецептах!
Источник
| 
