Земельные участки. В чем причина удорожания?

12 Августа 2013

  Растет число жалоб граждан и организаций на необоснованно завышенную кадастровую стоимость земельных участков

В последнее время возросло число жалоб граждан и организаций на необоснованно завышенную кадастровую стоимость земельных участков. В Арбитражном суде Московской области уже рассматривается около сотни таких дел. Волну исков спровоцировали ошибки, допущенные чиновниками при массовой переоценке земельных наделов. Просчеты оказались настолько грубыми, что кадастровая стоимость участков зачастую в разы превысила их реальную рыночную цену. О судебной практике разрешения кадастровых споров рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Кадастровая оценка земельного участка является публичным эквивалентом его стоимости и учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы и размера выкупа земли из государственной собственности в частную. Закономерно, что увеличение кадастровой стоимости привело к пропорциональному росту налоговой нагрузки как на граждан, так и на предпринимателей. К слову, предполагается, что штрафы за неиспользование сельхозземель также будут устанавливаться в соответствии с кадастровой стоимостью, соответствующий законопроект уже рассматривает Госдума. Бытует мнение, что ошибки в определении кадастровой стоимости земельных участков совершаются чиновниками умышленно. На этот счет высказываются различные версии. По одной из них, повышение кадастровой стоимости было выгодно муниципалитетам, которые рассчитывали увеличить налоговые поступления. По другой версии, с помощью многократного увеличения налоговых платежей аффилированные с бизнесом чиновники намеревались выдавить дачников с наиболее привлекательных земельных участков.

«Но, скорее всего, все гораздо прозаичнее и никакого заговора нет, — комментирует адвокат Олег Сухов. — Государственная кадастровая стоимость рассчитывалась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации о недвижимости методами ее массовой оценки, которые, однако, не учитывают уникальные характеристики конкретных объектов. Этим и объясняются гигантские разрывы, возникшие между кадастровой и реальной рыночной стоимостью земли».

Новая кадастровая стоимость оказалась сюрпризом для большинства землевладельцев. Многие попытались обжаловать кадастровую стоимость в досудебном порядке — через специально созданные комиссии при региональных управлениях Росреестра (опираясь на отчет о реальной рыночной стоимости земли, подготовленный профессиональным оценщиком). Однако выяснилось, что в большинстве случаев истекли сроки, отведенные на досудебное обжалование результатов оценки: 6 месяцев с момента ее проведения. Переоценка земли производилась в 2006–2011 годах, а большинство землевладельцев узнали о ее результатах значительно позже из налоговых уведомлений. Кроме того, многие региональные комиссии самоустранились от вынесения решений по земельным спорам.

Долгое время неоднозначную позицию по кадастровым спорам занимали и суды. Регистраторы, даже в случае принятия решений в пользу заявителей, не спешили вносить изменения в государственный кадастр. Однако в этом году судебная практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков наконец-то стала формироваться. Наиболее активными и мотивированными группами истцов выступают застройщики, инвестиционные компании, а также структуры, управляющие закрытыми фондами недвижимости (ЗПИФами), в которые в последние годы были «упакованы» значительные земельные наделы в целях оптимизации налогообложения.

Как правило, суды, опираясь на выводы независимых оценщиков и судебной экспертизы, выявляют существенные расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью спорных земельных участков. Согласно ст. 66 Земельного кодекса, в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость должна ей соответствовать. Ошибочные кадастровые данные корректируются с существенной выгодой для истцов. Так, например, по одному из судебных решений кадастровая оценка, составлявшая 492,5 млн руб., снизилась в 5,5 раза — до 88 млн рублей. То есть вместо 5 млн рублей налоговых отчислений собственник заплатит 880 тыс. рублей.

«За рубежом споры, связанные с обжалованием результатов оценки недвижимости в целях налогообложения, входят в группу наиболее распространенных, — отмечает адвокат Олег Сухов. — Многие адвокаты специализируются на сопровождении именно таких дел. Во многих странах выработаны методики оценки недвижимости, накоплена масштабная статистическая база рыночных цен. Однако идеальной системы оценки имущества, которая вызывает всеобщее доверие, так и не возникло. Вряд ли ее удастся создать и в нашей стране. Поэтому количество дел, связанных с оспариванием результатов оценки недвижимого имущества, будет стремительно расти. Особенно в случае введения налога на недвижимость, который планируется начислять, опираясь на результаты массовой оценки. При таком раскладе возрастает значение превентивных мер защиты прав, одной из которых является регулярный мониторинг кадастровой стоимости земли. Любой гражданин или юридическое лицо могут получить сведения о кадастровой стоимости своего недвижимого имущества, обратившись в территориальные органы Росреестра».

Источник

Региональное отделение:  Московское областное региональное сообщество