АНО БТИ: комментарии к некоторым ответам на вопросы, заданные кадастровыми инженерами специалистам филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской обл.

16 Июня 2014

На сайте АНО БТИ опубликованы комментарии к некоторым ответам на вопросы, заданные кадастровыми инженерами специалистам филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области. Публикуем текст полностью; оригинал находится здесь. Также по ссылке можно прочитать оригинал всех ответов на вопросы, на сайте НП КИ.

ВОПРОС: Можно ли поставить на кадастровый учет квартиру в многоквартирном жилом доме-новостройке до 30.06.2014 г. без постановки на учет всего дома (застройщики не хотят ставить на кадастровый учет)?

ОТВЕТ: Да можно. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" дает такую возможность.

Примечание АНО БТИ:

Квартира, а тем более комната, не является недвижимостью. Квартира, как объем жилого назначения, - это один из показателей жилого дома как недвижимости, состоящей из главной вещи "жилой дом" и принадлежностей, таких как коммуникации, благоустройство, в т.ч. такой важнейшей принадлежности как "земельный участок", /*/.

Можно ли поставить квартиру или комнату на учет как недвижимость? Нет, недопустимо по определению ЕОН, так как в составе ЕОН должна быть хотя бы такая составляющая как "земельный участок".

Можно ли учесть квартиру в доме?

Да, можно, но не как недвижимость, а как часть строительного объема дома, в порядке учета домов: квартира учитывается как один из элементов дома (как показатель и как одно из свойств дома).

Можно ли учесть комнату в составе дома?

Да, можно, в порядке учета комнат в доме: комната учитывается как один из элементов дома (как показатель и как одно из свойств дома).

Комнату можно учесть и как элемент квартиры (свойство, показатель), в порядке учета квартир, например в порядке госучета жилфонда.

Но комнату недопустимо и невозможно учесть как кадастровую единицу, так как в соответствии с решением Конституционного Суда РФ комната не является самостоятельным объектом гражданских прав, элементарна и неделима, т.е. не может быть единицей счета, но может быть элементом учета.

Что касается "новейших" изменений в закон №221-ФЗ, то в первых редакциях он разрешал учитывать комнаты без квартир и квартиры без домов, затем запрещал, а теперь вот вновь разрешил.

Из этого следует, что 221-ФЗ это не закон, а набор текущих желаний капризов его авторов и тех, кто стоит за ними, диктуя свою волю.

В следующем вопросе эти желания авторов приходят в противоречия с предыдущими капризами:


ВОПРОС: В последнее время поступают решения о приостановлении осуществления кадастрового учета комнат в коммунальных квартирах с формулировкой: "в соответствии с ч.1 ст.24 Закона в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате преобразования объекта или объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех одновременно образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно".

Правомерно ли применять данную статью для постановки на кадастровый учет комнат в коммунальных квартирах?

ОТВЕТ: на государственный кадастровый учет возможно поставить комнату в коммунальной квартире при наличии в ГКН сведений об основном помещении, в котором расположена комната. Раздел коммунальной квартиры, т.е. образование из нее нескольких помещений, проводить в данном случае не требуется.

Примечание АНО БТИ:

Как видим, в этом капризе, квартиру без дома можно учесть в ГКН, а комнату в квартире нельзя учесть без квартиры.

Такими "ответами" автоответчики от МЭР РФ роют ямы не только для граждан, но и для себя.

/*/

Раздел и выдел отличаются как отличаются участок недр от участка поверхности недр.

Возможен выдел квартир в объеме дома. Как известно, разделу подлежат физические материальные вещи, а выделяются в натуре функциональные части материальной вещи.

Что касается раздела квартиры на комнаты, то при разделе преобразуемое имущественная масса прекращает существование, а возникает две новые единицы имущества, каждая со своим статусом. Выдел доли в праве в натуре (а не раздел имущества) создает новую функциональную часть, право пользования и распоряжения которой принадлежит собственнику этой части, понимаемой как "собственность". При выделе в натуре прочие сособственники лишаются права преимущественной покупки, а долевая собственность на вещь и общее владение единой вещью сохраняются.

Смешивать раздел с выделом, - это все равно попытка отделения свойства от носителя этого свойства.


ВОПРОС: При подготовке технического плана на сложный объект, например, такой как электросетевой комплекс с электроподстанциями и линиями электропередач, где присутствуют объекты с разными показателями технических характеристик (площадки с площадью застройки, здания с площадью по внутреннему обмеру, линейные объекты с протяженностью и т.д.), какой в данном случае необходимо указывать показатель в реквизите "Основная характеристика сооружения" в техническом плане?

ОТВЕТ: в данном случае целесообразно указать площадь застройки.

Примечание АНО БТИ:

Да, площадь Единого объекта недвижимости (ЕОН) важный и нужный показатель, так же как и его состав (площадки с площадью застройки, здания с площадью по внутреннему обмеру, линейные объекты с протяженностью и т.д.). /*/

Автоответчик сделал вид что не понял вопрос, и ушел от ответа.

А по делу ответ таков:

Надо определить границы ЕОН и указать его площадь по целевым правилам.

В рамках закона о ГКН вопрос не имеет ответа, так как нет ни правил определения границ ЕОН, ни правил МЭР РФ по замерам площади ЕОН.

Что касается ЕОН, то, согласно ГК РФ и ЗК РФ /*/ существует два непересекающихся класса недвижимости:

1. Земельные участки (участки недр с поверхностью недр) с принадлежностями в виде "улучшений", и

2. Постройки с улучшениями-благоустройствами и коммунальными удобствами в виде принадлежностей, в т.ч. в виде земельного участка отведенного для построек как единой совокупностей строений и сооружений (см. ст. 222 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ). Постройка без участка самовольна и не является недвижимостью, т.к. должна быть перемещена и должна располагаться на принадлежащем ей месте. В равной мере самоволен земельный участок, приписываемый законной постройке.

Сливание ЕГРП и ГКН в один ЕГРН не создает нового реестра: ЕГРП был и остается реестром земельных участков в границах неопределенных прав (Многоконтурные участки, Единые землепользования, части частей участков на разных правах, и т.п.).

Более того, наезд многоконтурных зданий и сооружений на многоконтурные участки и части участков со своими кадастровыми номерами, на порядок увеличит хаос, царящий в учете недвижимости.


ВОПРОС: Имеется объект недвижимости, права на который зарегистрированы, но объект недвижимости не поставлен на государственный кадастровый учет.

С момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права произошла реконструкция здания.

На основании перечня каких документов можно осуществить постановку на государственный кадастровый учет такого объекта и можно ли его первично ставить на государственный кадастровый учет с изменением либо сначала необходимо поставить его на кадастровый учет по свидетельству о государственной регистрации права, а потом уже проводить государственный кадастровый учет изменений.

ОТВЕТ: Вероятно в данном случае идет речь о ранее учтенном объекте недвижимости, поэтому сначала необходимо убедиться (т.е. сделать официальный запрос в орган кадастрового учета), что объект недвижимости действительно отсутствует в ГКН. Если объект недвижимости отсутствует в ГКН, то его необходимо внести в ГКН как ранее учтенный и затем проводить государственный кадастровый учет изменений данного объекта.

Примечание АНО БТИ:

Вероятно ответ правильный.

А если невероятно, то ранее учтенные объекты недвижимости считаются уже стоящими на кадастровом учете, в БТИ. Если их нет на учете в БТИ, то это объект не подлежащий учету "в установленном порядке" и его можно поставить на кадастровый учет в особом порядке, по капризам авторов ГКН.

А если уж совсем хорошо, то ответ таков:

В ЕГРП регистрируются не права, а земельные участки с улучшениями. Это не обычный земельный кадастр, так как земельные участки в обычном кадастре учитываются только на одном праве, а именно на праве собственности и в границах права собственности (т.е. права вещи, а не в границах прав собственников прав). Права лиц на участок являются элементами учета земельных участков и могут быть зарегистриорованы только путем регистрации документа, в которых они зафиксированы.

Болтовня о числе зарегистрированных в ЕГРП прав - это от лукавого, чтоб народ не скучал.

/*/

ГКН, как предбанник ЕГРП (кадастра участков с улучшениями), не может вестись впереди паровоза: вначале надо учесть участок в ЕГРП, а затем его показатели из ГКН, а не наоборот.

/*/

Получив сегодня безобидные одномоментные вопросы и дав безобидные сиюминутные ответы, участники диалога, довольные друг другом, продолжат осуществлять бесполезную кадастровую деятельность, все дороги которой ведут в итоге в Суд.

Но сегодня и Суд уже на пределе, особенно по кадастровой оценке неопределенной недвижимости для ее налогообложения.

Предел наступит завтра, либо в случае введения налога на граждан за несуществующий ЕОН по "кадастровой" оценке, либо при ведении ЕГРН на той его стадии, когда земельный участок в неопределённых многоконтурных и многозначных границах не совместится с неопределённым объектом недвижимости в виде "Объекта капитального строительства", ОКС.

При таком наезде не поможет ни Суд, ни замена Росреестра на Росрегистр, ни замена ЕГРП с ГКН на ЕГРН.

Что произойдет быстрее, введение налога на несуществующий ЕОН, или наложение несуществующих ЕОН на несуществующий участок для них, или это произойдет одновременно - на этот вопрос ответить сегодня невозможно. Ответ даст время. Завтра.
Региональное отделение:  Московское областное региональное сообщество