Эксперт-оценщик о методике расчета стоимости аренды земли в Мурманске

18 Июня 2015

Эксперт  Языков Анатолий Аркадьевич изучил методику расчета стоимости аренды земли в Мурманске и делится своими выводами.

Анатолий Аркадьевич Языков — первый заместитель директора ООО « Профессиональная оценка », сертифицированный Российским обществом оценщиков оценщик недвижимости, эксперт Союза промышленников и предпринимателей Мурманской области, член Областной межведомственной комиссии по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, земель промышленности, особоохраняемых территорий, земель сельхозназначения, садоводства и огородничества в 2010-2013 годах.

— Процесс оспаривания кадастровой стоимости, стартовавший в 2011 году, привел к существенным изменениям отношений между предпринимателями и муниципалитетами Мурманской области.

Всего за период, прошедший с начала оспаривания по настоящее время по нашим данным была оспорена в судах и Комиссии по оспариванию кадастровая стоимость около 800 земельных участков.

В результате кадастровая стоимость снизилась примерно в восемь раз (снижение составило 87%). Основная часть оспоренных земельных участков относится к видам разрешенного использования промышленно-складского, торгового и административного назначения.

Снижение кадастровой стоимости повлекло за собой снижение платежей по арендной плате за землю. Муниципалитеты стали недополучать уже запланированные поступления в бюджеты.

В этих условиях Администрация г. Мурманска заказала проведение научно-исследовательской работы по теме: «Разработка модели и методики определения арендной платы за пользование земельными участками».

В техническом задании на проведение работ было обозначено в качестве основного условия:

«В Методике определения арендной платы земельного участка в качестве ценообразующего фактора не должна быть использована величина кадастровой стоимости, определенная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в РФ для земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В задании на оценку не указано требование о соответствии работы законодательству об оценочной деятельности.

Это, по крайней мере, странно, поскольку Заказчик работы — Комитет имущественных отношений города, заключает множество муниципальных контрактов на проведение работ по оценке рыночной величины арендной платы, где в обязательном порядке указывает требование о соответствии отчета об оценке федеральному закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам и стандартам саморегулируемой организации оценщика.

Почему в этом случае руководство Комитета приняло решение положить в основу Решения Совета депутатов города документ, не соответствующий законодательству Российской Федерации, для меня остается загадкой.

Работа была выполнена Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием  «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН).

В качестве основного ценообразующего фактора в разработанной Методике определена базовая ставка арендной платы по видам разрешенного использования, к которой применяются корректирующие коэффициенты.

В целом работа носит признаки отчета об оценке. В ней содержится ряд разделов, обязательных для отчета об оценки (методология выполнения работ, анализ рынка недвижимости г. Мурманска, разработка экономико-математической модели), имеется обоснование выбора доходного подхода для определения формулы расчета арендной платы, обоснование отказа от использования сравнительного подхода, однако она не является работой (отчетом об оценке), выполненной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Причин тому несколько. Первой и главной, по моему мнению, причиной явилось желание Заказчика любыми способами установить такой уровень арендной платы, который бы позволил ему восполнить потери бюджета.

Из этой главной задачи Заказчика вытекает вторая причина — перед Исполнителем работы не ставилось условия о таком соответствии.

А поскольку Исполнитель не был связан рамками законодательства, он его и не придерживался.

Основной задачей работы, по мнению ГУИОНа, является «создание обоснованной Методики, которая основывалась бы на рыночном уровне цен…». По моему мнению, именно этого ему и не удалось сделать.

Несмотря на то, что отчет содержит подробный анализ рыночных данных в отношении как земельных участков, так и различных секторов недвижимости города, в основе расчетов лежит очень ограниченное количество исходных данных, часть из которых является недостоверными и непригодными для подобных исследований.

Исполнителем из базы данных для расчетов под сомнительным предлогом были исключены данные о рыночной стоимости более чем шестисот земельных участков, стоимость которых была установлена судом и Комиссией по рассмотрению споров о кадастровой оценке в течение 2012-2014 годов.

Эти данные были переданы ГУИОНу Управлением Росреестра по Мурманской области. Исключение из анализа массива информации, относящейся к земельным участкам, кадастровая стоимость которых была установлена судом и Комиссией в размере рыночной, привело к тому, что Исполнитель лишил себя возможности корректно провести расчеты на данных рынка земельных участков.

При определении нормы изъятия – ключевого показателя, оказывающего влияние на результат исследований – базовую ставку арендной платы были использованы исходные данные о доле земельных платежей в расходах предприятий города.

Однако большая часть их является недостоверной, что в совокупности с другими причинами послужило ошибочно определенной величине нормы изъятия и, как следствие, — недостоверности конечного результата – базовой ставки арендной платы.

Фактически основой всех расчетов явились исходные данные только лишь по трем многофункциональным центрам (торговля) и недостоверные данные о доли земельных платежей в расходах предприятий.

В результате базовая ставка арендной платы по торговой функции — 544 руб. составила 50% от рыночной стоимости земли этой функции -1096 руб. От этой базовой ставки арендной платы были рассчитаны базовые ставки всех других 44 видов разрешенного использования.

При этом аналитические данные, относящиеся к Мурманску, почти не использовались, зато во множестве были использованы экспертные мнения, аналитические данные по Санкт-Петербургу, данные справочников, не относящихся к Мурманску, основанные также на мнениях экспертов, в большей части – не мурманских.

Исполнитель, критикуя в Отчете предыдущую Методику, пишет:

- Ставка арендной платы за землю в размере 50% от кадастровой (рыночной) стоимости означает, что арендатор за год должен выплатить собственнику земли половину ее стоимости, что представляется экономически абсурдным.

Экономическая необоснованность ставок арендной привела к тому, что органам государственной власти Мурманска пришлось вводить регулирующие коэффициенты к ставкам арендной платы, установленным в отчете ОАО «Земельные ресурсы».

Таким образом, предлагаемый способ установления арендной платы методически несостоятелен, опирается на недостоверную информационную основу, приводит к экономически необоснованным результатам».

Полностью солидарен с автором, но это в полной мере необходимо отнести и к выполненной им работе. За исключением, пожалуй, одного — Исполнитель сам предлагает ввести понижающий коэффициент к установленным им результатам в размере 0,5.

Но абсурд не перестает быть абсурдом, даже если его уменьшить вдвое.

Постановлением Правительства Российской Федерации №582 от 16.07.2009г. установлены предельные уровни арендной платы. Для федеральных земель это произведение рыночной стоимости на ставку рефинансирования Центробанка (8,25%), а для муниципальных — двукратная ставка земельного налога или 3% от кадастровой (рыночной) стоимости.

Это тот ориентир, выше которого арендная плата перестает быть легитимной.

Стремление властных органов любой ценой добиться наполнения бюджетов губительно для экономики.

Установление кадастровой стоимости в 2007 году, в 5,24 раза выше предыдущей погубило рынок земельных отношений в области. Не появился класс земельных предпринимателей-собственников, способных генерировать доходы от земли.

Глава Областной межведомственной комиссии не принял во внимание мнение специалистов о том, что оценка земель населенных пунктов области не имеет ничего общего с рыночной – последовал вал оспариваний и потери муниципальных бюджетов.

По убедительной просьбе администрации г. Оленегорска и вопреки мнению экспертов оценщик отнес в иную группу земельные участки, арендуемые ОАО «ОЛКОН», что автоматически увеличило их стоимость с 9 копеек до 238 рублей за квадратный метр.

После оспаривания кадастровой стоимости только двух земельных участков бюджет Оленегорска недосчитался 95 миллионов рублей, что для него является очень значительной суммой.

Если бы ОАО «Апатит» и ОАО «КГМК» последовали примеру ОЛКОНА, бюджеты Мончегорска, Апатит и Кировска превратились бы в дырку от бублика.

Администрация Ковдорского района поддержала свои предприятия, отстояла разумный уровень кадастровой стоимости земли – сегодня предприятия нормально работают на благо всего населения района.

Администрация Мурманска установила несправедливо высокую арендную плату – получила массовое недовольство кормильцев-предпринимателей и десятки судебных процессов, из которых вряд ли выйдет победителем.

В следующем году нас ожидает новая кадастровая оценка земель населенных пунктов, а за ней последуют и кадастровая оценка земель промышленности и объектов капитального строительства.

Росреестр скрупулезно собирает данные об оспоренных земельных участках с тем, чтобы они были использованы в дальнейшем при оценке кадастровой стоимости. Однако в связи с последними событиями возникают очень серьезные опасения рецидива.

Хочется думать, что допущенные ошибки не повторятся вновь, а из их анализа будут извлечены правильные выводы.

Источник

Региональное отделение:  Мурманское региональное сообщество