Почём в муниципальных районах ЕАО земля для бизнеса?

8 Февраля 2018

Самым главным богатством муниципальных районов является земля. Поступления денег в муниципальные бюджеты от аренды и продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельного налога - это основа доходов районов.
 
Когда еще несколько лет назад стоимость одного гектара сельскохозяйственной земли составляла в ЕАО меньше ста рублей, желающих выкупать ее в большом количестве не наблюдалось. А зачем? Платили копеечную арендную плату и ни о чем не беспокоились.
 
Несколько лет назад правительство ЕАО объявило конкурс на проведение кадастровой оценки сельскохозяйственных земель ЕАО, победителем которого стал один из российских институтов, который благополучно исполнил контракт.
 
Им была разработана формула, по которой с тех пор определяется кадастровая стоимость одного гектара земли сельскохозяйственного назначения в каждом районе области.
 
Например, в Биробиджанском районе цена одного гектара составила примерно шестьдесят восемь тысяч рублей, в Октябрьском - пятнадцать тысяч рублей, в Ленинском - тридцать пять тысяч сто рублей. По таким ценам арендаторы могут при желании выкупать земельные участки.
 
В областном законе № 667-ОЗ говорится:
«Арендатор земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности области или государственная собственность на который не разграничена, вправе приобрести арендованный земельный участок в собственность при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка по истечении трех лет с момента заключения договора аренды по цене, равной 100 процентам от его кадастровой стоимости».
 
Таких арендаторов, готовых оплачивать стопроцентную стоимость, не так уж и много. К тому же, земля земле рознь.
 
В Ленинский районе, например, плодородных земель значительно больше, чем в других районах. Он, по сути, является житницей области, хотя кадастровая стоимость его земель почти в два раза ниже, чем в Биробиджанском районе.
 
Но именно о Ленинском районе и о том, как некоторые чиновники областного уровня вынуждают район отдавать свои земли за бесценок, я и хочу рассказать.
 
В декабре прошлого года одна достаточно крупная фирма ООО «Соя Экстружн» решила выкупить земли сельскохозяйственного назначения, которые до этого в течение нескольких лет арендовала у муниципалитета. Речь идет примерно о двух с половиной тысячах гектаров.
 
Согласно кадастровой стоимости, она должна была заплатить около восьмидесяти восьми миллионов рублей.
 
Учитывая доходность деятельности этой фирмы, которая уже много лет занимается соей, которая, если мне память не изменяет, не только на арендованных землях выращивала сою, но и скупала ее оптом у других производителей, такая стоимость земли не является для нее разорительной и в течение не такого уж длительного срока может сполна окупиться.
 
А для Ленинского района это те деньги, на которые он мог бы отремонтировать и школы, и детские сады, и многое другое. Но… ООО «Соя Экстружн» получить землю в собственность захотело, а вот платить за нее стопроцентную кадастровую стоимость - нет!
 
Закон позволяет любому гражданину и любому предприятию оспорить величину кадастровой стоимости через суд, если он с ней не согласен. Стало быть, общество с ограниченной ответственностью «Соя Экстружн» могло обратиться в суд и попытаться доказать, что кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, которые оно хочет выкупить, завышена. Но в этом случае суд мог сам назначить независимую экспертизу. И не факт, что ее результаты подтвердили бы позицию ООО «Соя Экструж».
 
Думаю, именно поэтому ООО «Соя Экстружн» пошло другим путем. Оно обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в ЕАО при Управлении Росреестра по ЕАО с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и приложило отчеты об оценке (независимой!) участков земли, составленные неким господином Селивановым, являющимся членом «Российского общества оценщиков».
 
Управление Росреестра по ЕАО - государственная структура. Значит, она должна стоять на страже интересов государства. Комиссию, о которой идет речь, возглавляет, если верить протоколу ее заседания, заместитель руководителя Росреестра по ЕАО Светлана Бров. В состав комиссии входят один представитель комитета управления госимуществом правительства ЕАО, один представитель Национального совета по оценочной деятельности и, если я правильно поняла, три сотрудника управления Росреестра.
 
Согласно протоколу заседания этой Комиссии, фирму «Соя Экстружн» представлял на нем по доверенности господин Селиванов, то есть независимый оценщик… Но это не самое интересное.
 
Интереснее всего решение, которое приняла эта комиссия. Подавляющим большинством голосов она решила снизить кадастровую стоимость сельскохозяйственных земель в четырнадцать с половиной раз! Против голосовал только один член Комиссии - Михаил Воротилкин, представитель Национального совета по оценочной деятельности и, к слову сказать, единственный человек из всей комиссии, как мне кажется, действительно компетентный в вопросах оценки.
 
Более того, он обосновал свою позицию, пояснив, что содержание отчета об оценке, составленного господином Селивановым, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.
 
По словам Михаила Воротилкина, представитель ООО «Соя Экстружн» и независимый оценщик в одном лице господин Селиванов не смог ответить, почему он использует для расчета формулу, которую не принято использовать при проведении оценки, не смог обосновать свои выводы, да в общем-то, как я поняла, и не пытался, словно знал, что остальные члены Комиссии все рано проголосуют в пользу ООО «Соя Экстружн».
 
Так оно и произошло. Мнение Михаила Воротилкина было проигнорировано остальными членами комиссии.
 
Если перевести в денежное выражение результат заседания этой комиссии, то получается, что ее члены, являющиеся сотрудниками государственных органов, проживающие, кстати, в Биробиджане, лишили муниципалитет Ленинского района - тоже государственный орган, а также жителей сел этого района - дежневцев, ленинцев, башмаковцев, бабстовцев, биджанцев и т.д. - более восьмидесяти миллионов рублей. Причем, сделали это исключительно для того, чтобы очень небедная частная фирма смогла сэкономить эти десятки миллионов.
 
Я, конечно, понимаю, что заданный сегодня в стране тренд «больше свободы бизнесу» разные люди воспринимают по-разному. Но мне кажется, что государственные служащие не могут воспринимать его, как призыв обеспечить бизнесу полную свободу беспрепятственно «обдирать» государство и жителей территорий.
 
К тому же, согласно нормативным документам, при рассмотрении споров о кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения комиссия по рассмотрению этих споров, созданная при Росреестре по ЕАО, наделена правом при объективной необходимости снижать размер кадастровой стоимости земельного участка не более чем на тридцать процентов.
 
Повторяю: не более чем на тридцать процентов, а не в четырнадцать с половиной раз! А если кто-то просит снизить стоимость более, чем на тридцать процентов, в этом случае либо должна быть проведена независимая экспертиза оценки с соблюдением законодательства, которая не вызывала бы сомнений, либо спор двух сторон должен решаться в судебном порядке.
 
На мой взгляд, ни то, ни другое не было сделано государственными служащими, входящими в состав этой комиссии. Почему? Что заставило комиссию при Росреестре по ЕАО подавляющим большинством голосов встать на защиту частного бизнеса и принять решение, в результате которого муниципальному району может быть нанесен многомиллионный ущерб? Что это: глупость или сознательные действия?
 
По моему глубокому убеждению, глупость ценой в восемьдесят миллионов бюджетных рублей - это уже не глупость, а, возможно, чистой воды коррупция?..
 
Коррупция же, как мы понимаем, предполагает сознательные действия, основанные на личной коммерческой или иной заинтересованности...
 
Вообще, уже в определении самого состава этой комиссии заложена, скажем так, провокация.
 
Как можно решать серьезные вопросы благосостояния муниципальных районов без участия представителей этих районов? Почему они не включены в состав комиссии? Представители администрации Ленинского района не присутствовали на заседании этой комиссии именно потому, что у них нет права совещательного голоса. То есть их присутствие ничего бы не изменило.
 
Руководство Ленинского района, конечно, не согласно с таким положением дел, и не только потому, что судьба их земель обсуждается без их участия, и не только из-за того, что бюджет района в результате теряет огромные деньги.
 
Глава района Валерий Самков понимает: комиссией при Росреестре по ЕАО создан опасный прецедент. Если сегодня ее решение не будет оспорено и вступит в силу, то уже завтра на рассмотрение ей начнут поступать от всех тех, кто промышляет скупкой сельскохозяйственных земель, заявления о снижении их кадастровой стоимости. Они будут прилагать к своим заявлениям отчеты об оценке, составленные на основе непонятных формул, а комиссия будет штамповать решения о снижении стоимости земли в четырнадцать, пятнадцать, двадцать раз! И это приобретет системный характер, в результате чего бюджеты муниципальных районов области сократятся в десятки раз.
 
Чтобы этот прецедент не стал «спусковым крючком» для запуска такого процесса, данное решение по землям Ленинского района должно быть, как мне кажется, внимательнейшим образом изучено прокуратурой ЕАО.
 
Самым главным богатством муниципальных районов является земля. Вынуждать их отдавать землю за бесценок, мне кажется, это значит даже не обворовывать их, а нагло грабить... Не замечать, как государственные служащие способствуют такому делу, означает потворствовать той самой коррупции чистой, а может и далеко не чистой воды...
Источник

Региональное отделение:  Региональное сообщество в Еврейской автономной области