Эксперты: В Перми дорогая ипотека тормозит рост стоимости жилья

30 Января 2014

     В 2013 году цены на первичное жилье в Перми выросли на 1%, а на вторичное - всего на 2%. Такие цифры приводят аналитики компании "Инвест-Аудит" - по сути они констатировали стагнацию на рынке жилой недвижимости в прошлом году. Причины - высокие ставки по жилищным кредитам и соответственно невысокий покупательский спрос на фоне увеличения общего объема предложения квартир.

Эксперты пришли к выводу, что стабильность цен как на первичном, так и на вторичном рынках, связана с резким скачком ставки и ужесточению условий выдачи кредитов. Проценты по ипотеке в Пермском крае постепенно росли в течение 2012 года, а в начале 2013 года подскочили с 12,1% до 13,1% и остались практически неизменными в течение всего периода. Исследование рынков жилья и ипотеки проводилось на основании данных пермской мультилистинговой системы.

- Скорее всего, в 2014 году пермяков ожидает смягчение условий кредитования и снижение процентных ставок, при отсутствии негативных потрясений на макроуровне, - прогнозирует Егор Чурин, генеральный директор ООО "Инвест-аудит". - За снижением ипотечных ставок последует рост цен на рынке недвижимости во второй половине 2014-х - начале 2015 годов.

- Смягчение ипотечной политики ожидается в Пермском крае, так как в целом по России наблюдается тенденция снижения ставок на жилищные кредиты, - вторит ему Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО "Инвест-аудит", член ООО "Российское общество оценщиков". - Вряд ли последует существенное движение, но если не будет потрясений на макроуровне, то за 2014 год ставки могут опуститься до 12-12,2%. Как следствие, повысится платежеспособный спрос, что спровоцирует на рынках недвижимости рост цен в пределах инфляции: реакция рынка пропорционально тому, насколько сильно снижаются проценты по ипотеке.

В первые же шесть месяцев текущего года рынок жилья, по мнению аналитиков, может либо остаться неизменным, либо показать снижение в случае сохранения стагнации в производственном секторе экономики.

Сейчас (уже традиционно) на вторичном рынке цены остаются более высокими, чем в новостройках. Например, в центре Перми, даже в старых кирпичных домах, могут запрашивать 80-90 тыс руб. за метр. Из объемных строительных проектов, которые могут повлиять на рынок нового жилья и стоимость квартир - ЖК "Весна" на улице Гатчинская, где "Камская долина" принялась за два первых дома и ежегодно будет возводить по несколько объектов (всего их восемь). Та же компания, возможно, наконец приступит к реализации проекта "Арсенал" на территории микрорайона Красные казармы - там планировалось возвести 14 жилых мини-кварталов.

"Девелопмент-Юг" все-таки планирует выйти на Иву. На предстоящей февральской "Ярмарке недвижимости" риэлторское сообщество ожидает от компании презентацию 1 млн кв.м. Безусловно, этот проект растянется на несколько лет, но тем не менее он весьма масштабный.

Аналитики говорят о серьезных ожиданиях потенциальных покупателей на рынке жилья эконом-класса. Такую политику на строительном рынке провозгласил губернатор Прикамья Виктор Басаргин. И его требование увеличить доля эконом-домов и квартир с нынешних 40 до 70 процентов абсолютно соответствует сегодняшнему спросу: квартиры со стоимостью квадрата 40 тыс рублей и ниже раскупаются как горячие пирожки. Если такого жилья станет больше, то и рынок неизбежно оживет, и кредитоваться людям станет гораздо проще.

Как ранее сообщали "Пермские ведомости", в 2013 года в Прикамье построено 1004 тыс кв.м жилья, что на 21% больше, чем в 2012-м году.

- По сравнению с 2011 годом, после которого краевые власти обозначили для себя жилищное строительство одним из основных приоритетов, объемы ввода жилья выросли в регионе на 34%. Но чтобы достигнуть показателей 1980-х годов, их надо повышать в полтора раза за ближайшие годы, - считает Виктор Басаргин. - В планах - застройка микрорайонов Бахаревка, Ива, Красные казармы. В следующем году региону нужно выйти на 1,5 млн кв. м, а Пермь должна строить не менее 750 тыс. кв. м жилья ежегодно.

прогнозы

Екатерина Пахомова, генеральный директор агентства недвижимости "Территория", председатель совета "Российская гильдия риэлторов. Пермский край":

- У нас есть собственная аналитика на основании проведенных сделок: соглашусь, что "вторичка" за год подорожала незначительно - всего на 1,2%, а вот новостройки - 3,9%. Застройщики, правда, другие данные приводят: потому что они считают рост от начала работ до стадии готовности и сдачи жилья. Поэтому там и звучит 10% плюсом к цене. Сейчас платежеспособный спрос сконцентрирован на квартирах стоимостью до 3,5-4 млн руб. Не больше. Причем, у меня есть пример: в одном из домов в Закамске квартиры-малосемейки по 20 квадратов всего продаются по цене жилья комфорт-класса - 43 тыс руб. за кв.м. Столько же стоил квадрат в "Галактике" на начальном этапе строительства, в ЖК "Авиатор" в районе Чкалова на ул. Холмогорской и Самаркандской). Но люди их разбирают, потому что малый формат по общей сумме за квартиру выходит доступным. То есть если предложить цены в районе 40 тыс руб. за метр и ниже, то там потенциальный спрос гораздо больше, чем предложение. Отмечу, что многие пермяки пытались вложиться перед Новым годом - купить что-то, а сейчас опасаются и Олимпиады, и ее последствий для экономики страны. В ближайшие три месяца мы ценовых изменений не ожидаем, но после рынок немного успокоится и начнет незначительно снижаться в стоимостном выражении. А сокращение процентов по ипотеке даже до 11% заметной роли при формировании спроса не сыграет. Это все равно дорого. Вот если бы мы говорили о 8-9% - да, это существенное влияние, которое могло бы простимулировать спрос.

Алексей Ананьев, генеральный директор ООО "Респект", заместитель председателя совета "Российская гильдия риэлторов. Пермский край":

- Прошлый год характеризуется разнонаправленным движением: то чуть вверх, то чуть вниз - мы это называем "расческа". При этом новостройки "росли" поактивнее. То же касается земли, а вот "вторичка" ярких движений не показала. Зато сейчас в этом секторе необоснованно увеличились цены - это вызвано негативными ожиданиями. Увидев рост стоимости новостроек, люди захотели дороже продать и свое жилье, чтобы поменять его на новое. Олимпиада, Новый год, растущий курс доллара и евро также многих взволновали. Но мне кажется, рынок вскоре отыграет необъективный рост от испуга: произойдет корректировка цен вниз. Что касается прогнозов по объему предложения, то я думаю в 2014 году построим 500 тыс кв. м. только многоквартирного жилья (без учета ИЖС, для сравнения: в этом году построили столько же в сумме и многоквартирного, и индивидуального жилья), на 2015-й год планы еще выше. Но вот за счет чего все это будет приобретаться пермяками?! На самом деле банки очень осторожно говорят о перспективах снижения ипотечных ставок: в 20-х числах февраля что-то прояснится. Пока проценты действуют на уровне прошлого года - еще ничего не поменяли.

Источник  

Региональное отделение:  Пермское региональное сообщество